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预计2019年中国物业管理行业市场规模约为6961亿元,未来五年有望超九千亿[图]

2019年09月15日 13:48:06字号:T|T

    1.物业管理市场规模2019年超六千亿,未来五年有望超九千亿

    预计2019年全国物业管理行业市场规模约为6961亿元,YOY7.5%;2023年预计有望达到9108亿元。2017-2023年复合增长率为7.2%。

    我国物业管理市场规模未来2019-2023年增量预计在480-550亿区间,竣工面积10亿平方米左右,增速随周期波动;存量规模预计在7000-9000亿区间,复合增长率约7.2%,增量承接后将稳定转入存量市场,具有抗周期的韧性。

2018-2023全国物业管理行业市场规模及测算(亿元)

-
2018
2019
2020
2021
2022
2023
物业费(元/平米/月)
-
-
-
-
-
-
住宅
2.25
2.25
2.25
2.25
2.25
2.25
办公
7.84
7.84
7.84
7.84
7.84
7.84
商业
7.01
7.01
7.01
7.01
7.01
7.01
其他
4.59
4.59
4.59
4.59
4.59
4.59
竣工面积(万平米)
93550
96357
101174
109268
105990
103871
竣工面积增长(%)
-7.82%
3%
5%
8%
-3%
-2%
住宅
66016
67931
71328
77034
74723
73229
办公
3884
3565
3743
4043
3922
3843
商业
11259
11563
12141
13112
12719
12464
其他
12392
13297
13962
15079
14627
14334
竣工面积占比(%)
-
-
-
-
-
-
住宅
70.57%
70.5%
70.5%
70.5%
70.5%
70.5%
办公
4.15%
3.7%
3.7%
3.7%
3.7%
3.7%
商业
12.03%
12%
12%
12%
12%
12%
其他
13.2%
13.8%
13.8%
13.8%
13.8%
13.8%
物业服务收入(增量,亿元)
377.7
387.5
406.8
439.4
426.2
417.7
增值服务收入(增量,亿元)
91.6
96.9
105
116.9
116.8
117.9
物业服务收入占比
80.49%
79.99%
79.49%
78.99%
78.49%
77.99%
增值服务收入占比
19.51%
20.01%
20.51%
21.01%
21.51%
22.01%
市场规模(总量,亿元)
6476.5
6960.9
7472.7
8029
8572
9107.5
市场规模(增量,亿元)
469.3
484.4
511.8
556.3
543
535.6
市场规模增长(%)
7.81%
7.48%
7.35%
7.44%
6.76%
6.25%

数据来源:公共资料整理

    相关数据:智研咨询发布的《2019-2025年中国物业管理行业市场运营态势及未来发展趋势报告

    物业管理市场成长的关键因素还是取决于竣工面积的增长,2018年竣工9.36亿平方米,低于2011年水平,陷入周期震荡;2017年全国物业管理面积为195亿平米,2018年约为204亿平米,YOY4.62%。

2009-2018全国物业管理面积(亿平方米,%)

数据来源:公共资料整理

2009-2018年全国房屋竣工面积(亿平方米,%)

数据来源:公共资料整理

    2018年普通住宅监测数据约为0.98元,2018年百强物业公司平均单价为4.22元,其中住宅2.25元、办公7.84元、商业7.01元,近年均有轻微下滑。

    整体上来看基础物业费的提价较为困难,有政策的限价影响,也有合同期限长、业主商议周期长等因素,但长远来看涨价仍有预期,特别是增量市场,在物业承接时可获得更高的单价。

2016-2018百强物业各类型物业费用(元/平米/月)

数据来源:公共资料整理

2007-2018年36城普通住宅物业费(元/平米/月,%)

数据来源:公共资料整理

    根据数据,百强物业公司在管面积分布为住宅70%,商业、办公各约9%,其他12%,与竣工面积的类型分布类似。2019年7月全国竣工面积按类型分布为住宅70.65%、办公楼3.77%、商业营业用房11.94%,其他13.64%。

2003-2019.07全国竣工面积按类型分布(%)

数据来源:公共资料整理

    2.物业公司竞争格局分散,重在增量

    龙头企业市占率不断提升,但占比仍然偏低。在上市/挂牌公司排名中,第三方项目较多的绿城服务规模领先,突破60亿收入规模;其次是关联地产公司开发实力较强的物业公司,如碧桂园服务、保利物业、中海物业,以及雅居乐+绿地控股关联的雅生活服务,收入规模在30亿级别;嘉宝股份、佳兆业物业、新城悦服务、永升生活服务、南都物业、新大正在9-10亿级别;其余公司在10亿元级别以下。

2018上市/挂牌物管公司收入规模对比(亿元)

数据来源:公共资料整理

    整体物业管理行业虽然进入低增长阶段,但是头部企业保持了与地产周期匹配的超高景气度,15家上市/挂牌物业公司三年净利润CAGR中值超过60%;其中规模较大的绿城服务、碧桂园服务仍保持高增长,三年收入CAGR分别为31.95%、40.89%,三年净利润CAGR为34.68%、61.18%,量价齐升。

2018年上市物业管理公司3年收入、净利润CAGR对比(%)

数据来源:公共资料整理

    稳定抗周期但存量市场难洗牌,依靠增量面积扩张。根据数据,百强物业公司费用收缴率为93-94%,项目续约率98-99%,显示出较高的抗经济周期韧性。

2015-2018百强物业费用收缴率(%)

数据来源:公共资料整理

2015-2018百强物业项目续约率(%)

数据来源:公共资料整理

    3.定价受限,人力成本攀升

    单价无法稳定提升,但人员成本、外包成本、各项杂费均在逐年提升。数据显示,居民服务人员的平均工资已经由2008年1.57万上升至2018年4.11万元,近年仍有7%左右的增速。人员成本占营业成本比例较高,根据数据,人员费用占营业成本57.84%,其他类别均在10%以下。因此工资、社保等变动对物业管理公司影响较大。

2018年百强物业公司营业成本构成(%)

数据来源:公共资料整理

2008-2018居民服务人员平均工资(元,%)

数据来源:公共资料整理

    4.政策逐步松动,最高限价大幅上升,部分省市已放开管制

    我国物业管理监管法律法规主要依据2003-2004年制定的《物业管理条例》,以及其他关于招标、收费、资质的管理办法。政策监管逐步放松,首先是取消物业人员的职业资质管理,然后是取消物业资质核定审批,降低了该类基础服务业的门槛,将竞争推向市场化。

2017至今国务院关于物业管理行业的顶层政策设计

实施时间
主要法规政策
相关政府部门
主要内容
2017
《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》
国务院
取消审批后,住房城乡建设部要研究指定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式,加强事中事后监管。
2017
《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》
国务院
取消物业服务企业一级资质核定审批,住房城乡建设部加强事中事后监管。
2018
《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》
国务院
删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”相关描述。

数据来源:公共资料整理

    二、物业服务行业未来发展四大趋势

    1.物业服务行业将主动融人现代化城市建设,坚持高端化、特色化、集约化发展路径,以物业管理行业转型升级为抓手,持续提升物业服务品质,进一步提升物业服务行业的影响力,助力经济社会发展迈向可持续高质量发展。

    2.物业管理部门及行业协会将积极探索高质量发展路径,制定高质量发展标准,形成行业可复制可推广的发展模式。同时,着力完善物业管理工作体系,着力深化体制机制创新,着力优化行业发展环境,不断提升物业管理水平和行业发展水平,形成与现代都市相适应的行业发展新格局。

    3.主动回应和满足人民对美好生活的新期待、新需求,着力解决物业服务发展不平衡不充分的核心问题,不断提升行业发展品质、环境品质、服务品质,提高物业基础服务保障能力和优质服务均衡化水平,加快构建布局合理、功能完备、优质高效的物业服务体系持续增进人民群众的获得感、幸福感和安全感。

    4.完善线上线下合一、前台后台联动的物业服务新模式。推广“互联网+管务公开”,鼓励物业服务企业通过互联平台公开物业管理相关信息,加快推进与商业零售、文化、旅游休闲、餐饮、医疗健康、教育、体育等其他生活性服务业融合发展,鼓励物业服务企业通过跨界融合、聚合共享等方式,发展数字经济、智能经济、绿色经济、创意经济、流量经济和共享经济等新经济产业形态。

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