2018年中国创意产业和创意产业园行业快速发展，未来市场前景良好！【图】

    （一）创意产业和创意产业园概况

    1、创意产业

    创意产业是指源自个人创意、技巧及才华，通过开发和应用，形成的具有创造财富和就业潜力的行业。根据创意的类型，创意产业可分为两种：一是科技型创意产业，侧重于对物质世界的升级改造，主要从效率角度出发，旨在使得产品和服务的消耗降低和效率提升；二是文化创意型产业，主要从人的感受和体验出发，为产品和服务注入情感、观念、品味等文化元素。创意产业通常具有高知识性、高增值性和低能耗、低污染等特征。随着城市经济社会的不断发展，城市经济结构在加速转型，以面向满足居民精神文化需求、生活服务需求和提升产业能级的创意产业得到蓬勃发展。

    文化创意产业通常属于第三产业，根据上海市文化创意产业推进领导小组办公室和上海市统计局于2013年联合印发的《上海市文化创意产业分类目录（2013）》，文化创意产业涉及11个行业大类，186个行业小类，可分为文化创意服务业和文化创意相关产业两大类，其中文化创意服务业包括媒体业、艺术业、工业设计业、建筑设计业、时尚创意业、网络信息业、软件与计算机服务业、咨询服务业、广告及会展服务业以及休闲娱乐服务业。具体的行业分类如下：

    2、创意产业园

    创意产业园是指创意产业在城市地理空间上聚集后形成的特定区域。创意产业园是城市产业不断转型、新经济不断涌现的产物，伴随着文化创意产业蓬勃发展而形成，是城市更新、产业升级转型优化、产业能级提升、产业新业态培育的物理载体，亦是文化创意产业培育的孵化器和加速器，更是城市文化传承和创新融合发展的载体。创意产业园的出现对创意产业的发展提供了硬件基础，对创意产业带来较强的集聚效应，促进了文化创意产业的快速发展。同时，创意产业的快速发展对园区管理运营、产业定位、物业服务、咨询服务等方面要求更加专业。园区运营主体将结合周边已有的创意资源和产业基础、所在地区的地域特色和优势产业等因素确定产业园区的目标客户群，通过对园区原有建筑物的创意改造为创意企业提供一个舒适的办公环境，同时在物业服务、产业集中、企业咨询、产业资源对接、信息共享、商业交流、创意活动组织、人才吸引、休闲社交等方面提供配套设施和服务。创意产业园的功能主要体现在以下几个方面：

    （1）创意产业园区是中小微文化创意企业的孵化器和加速器

    文化创意产业近年来的蓬勃发展孕育出大量从事各细分文化创意领域的中小微型企业，但是囿于发展阶段和经济实力，大量文化创意企业通常无法承担核心商圈传统意义上的写字楼租赁成本，而创意产业园区可以为客户提供性价比较高的办公物业，从而吸引了众多中小微企业的入驻。同时，中小微企业由于公司规模较小、运营经验不足，因此在办公运营、会议展览、信息系统、业务开拓等专业服务上也存在大量需求。创意产业园区正是定位于通过向文化创意产业企业提供专业化的服务来降低文化创意产业运营成本，提升沟通效率，并助力产业进一步发展。

    （2）优化资源配置，实现规模经济效应

    创意产业园区通过聚集相同或相似门类和业务互补的不同门类客户，能够实现园区内企业的协同合作，提升信息传递效率，更好地发挥各个企业的比较优势，促进企业的协同发展，从而提高资源的配置效率。物理空间的集中可以促进行业在区域内的分工与合作，主要体现在：①降低交易成本。创意产业园区内企业的信息共享、协同合作，提高沟通效率，能够有效降低信息不对称，提高成本控制水平；有助于上下游企业降低产品的成本和交易费用，使产品生产成本显著降低；②共用基础设施。创意产业园区内企业，由于生产活动在特定地域内彼此接近，可以集中使用公共基础设施，降低资产的专用性，并提高园区内资产的使用效率；③人才集聚效应。创意产业园区相同或相似门类企业的集中带来了行业内专业人才的集聚，尤其是具有浓厚创意氛围、积累了一定知名度并集聚了大量创意产业企业的园区能够吸引较多优秀创意人才，能够有效降低园区企业人力资源的搜寻成本；④品牌集聚效应。对于中小微型创意企业而言，单个企业独立形成一定的品牌效应难度相对较高，且历时亦较长。产业园区通过聚集相同或相似门类的企业，使得园区在某一特定领域形成一定的知名度或品牌效应，不仅能够提升下游客户对园区企业的认可度，而且能够通过提高下游客户选择交易对手的效率，增加园区企业的业务机会。

    （3）产业集聚的知识溢出效应

    创意企业的核心竞争力是创意，产业集群有利于创意的启发和交流、知识和技能的共享，一家企业的知识创新很容易外溢到区内的其它企业，进而缩小产业集群内竞争者之间的实力差距，这种创新的外部效应是创意产业集群内企业获得竞争优势的一个重要原因。

    （4）文化传承与推动城市更新计划的重要抓手

    老旧物业改造的创意产业园区是城市文化传承的重要展示方式，亦是提升城市形态、推动城市更新计划的重要抓手。政府在推动城市更新计划的过程中，在倡导绿色建筑技术的使用及环境保护、促进现代技术进步的同时，还希望保护现有城市文化遗产。老旧建筑改造而成的创意产业园区既能修复和保护现存建筑，还可以保留其突出的建筑特点，通常可以将老旧的建筑物重新改造成具有现代属性和全新用途的物业。在改造的过程中，改造者不仅要考虑建筑所在区域的特色，还要在建筑翻新与保留城市文化遗产之间达到最佳平衡。上述改造不仅可以满足城市现代工作和生活的需要、提升城市形态及助力城市更新，同时也可以解决建筑结构过时、维护不力、老旧物业闲置的问题，从而为过时的物业建筑注入新的生命力。因此，老旧物业改造的文化创意产业和文化创意产业园区建设是政府强力引导和支持的，是城市更新和产业转型升级优化提升的重要切入点和手段。

    3、行业的发展背景

    （1）改造及运营创意产业园的起源与发展

    创意产业园是城市产业不断转型、新经济不断涌现的产物，伴随文化创意产业蓬勃发展而形成。在改造老旧物业的基础上进行创意园产业园运营，是在对原有工业建筑物更新与物业改造后进行的再次有效利用。创意产业园最早可追溯至19世纪的英国工业革命时期，当时由于环境污染与工业化的快速发展相伴而生，导致城市环境极为恶劣，使得提升城市功能及改善居住环境成为亟待解决的问题，因此早期的城市更新与物业改造以解决城市居住环境为主，基本由政府主导、带有福利主义色彩。随着城市更新和物业改造的责任和权限逐步下放至地方，民营资本部门在城市发展与更新中扮演了越来越重要的角色。19世纪70年代，美国内城衰落，中产阶级郊区化日益加剧，城市更新转向以中心区商业复兴为主，通过商业团体的运作振兴衰败的内部城区，并以此与日趋繁荣的郊区相互竞争。这一时期，公私合作伙伴关系作为经济发展的公共政策被正式提出，地方政府通过利用民营资本，提高再开发项目的可行性。地方政府通过提供政策支持、融资借贷、土地整理、物业租赁等服务，对民营资本开发城市更新提供更多的公共资源和支持。此时的城市更新以老旧城区商业化改造为主要方向，由政府及民营资本共同参与。

    20世纪90年代以来，城市更新从房地产开发商主导、以振兴经济为目的的商业性开发走向经济、社会、环境等多目标的综合治理。公私合作从政府直接提供资助的“赠予型”发展到合资入股以回收投资的“入股型”，公私关系从投资型合作伙伴关系向社会型合作伙伴关系演进。同时，随着城市产业不断转型升级，国外发达国家同样面临着城市更新中既有建筑再利用难题。出于对推动文化产业发展、保护环境、节约资源、发展经济、保护历史建筑的考虑，国外发达国家也纷纷将再利用定位为建筑开发利用与城市建设的基础方式之一，对老旧工业建筑（群）进行更新和物业改造，重新打造成集商业办公、文化创意、产品发布、资源交流、咨询服务、信息平台、会议展览、休闲娱乐、餐饮服务、线下沙龙等多功能综合性的创意产业园，创意产业园行业的发展得到大力支持。

    随着世界范围内城市更新推进和创意产业园发展，目前国际上已拥有众多可借鉴的改造运营文化创意园案例，包括英国伦敦金丝雀码头、美国圣安东尼奥珍珠啤酒厂、奥地利维也纳煤气罐城、美国纽约曼哈顿高线公园、美国苏荷工业园区、英国伦敦卸煤厂等。

    综上所述，建筑物原有功能的丧失、不符合城市的规划是经济发展过程中的正常现象，通过改造老旧物业并重新运营使之成为符合现代城市和产业发展需求是国际通行做法。

    （2）中国创意产业园发展背景

    目前，我国大量创意产业园是在既有建筑（群）的基础上进行改造所建成。由于我国存量较大的老旧工业建筑已渐渐无法满足城市更新与升级的要求，同时国外的成功改造案例也得到了政府、行业主管部门、专业机构和行业企业的广泛关注和借鉴。在国家和地方政策的鼓励下，我国较多的城市地区着手将老旧工业建筑改造成为创意产业园区、现代服务业园区等，并在最近几年取得了较为快速的发展。该等发展是我国经济社会的必然发展趋势，具体背景如下：

    ①城市更新空间巨大，老旧建筑改造成为重要发展趋势

    随着我国经济社会的快速发展，因原建筑物丧失原有的产业功能、不符合城市规划而对其重新规划、调整是发展过程中的正常现象。

    A、我国老旧工业物业资源丰富

    建国以来，我国开启大规模工业化和现代化进程，工业尤其是重工业得到快速发展并成为城市发展的主要动力，多年以来我国众多城市积累了丰富的工业建筑资源。同时，随着我国工业化和现代化的不断推进，城市化水平不断提高，住宅、办公及商业等需求不断涌现，因此不可避免地在主要城市出现工业用地与住宅、办公、商业用地混杂交错的情形。

    B、大量老旧工业物业已不符合目前城市规划及经济发展趋势

    改革开放以后，我国经济取得了举世瞩目的成就。随着国内工业化基础日益成熟以及信息化与工业化的深度结合，工业的产出、效率以及规模都得到较大程度的提升。在此背景下，许多传统工业企业通过关停或合并低效厂区、搬迁至具备成本优势地区等方式提升其在竞争日益激烈的工业行业优势，因此在主要城市核心区域产生很多闲置原用于办公、生产、仓储的工业建筑。该等工业建筑失去了原有的产业功能，使用效率不佳或者呈闲置状态，同时其老旧工业建筑的外观、使用价值渐渐无法跟上快速城市化过程中城市规划布局的变化。这些曾带动经济发展的城市闲置老旧工业建筑占据了城市的中心位置，占有稀缺的城市土地资源，阻碍高附加值产业进驻和城市产业升级发展。因此，通过利用老旧工业建筑进行城市更新不仅顺应时代的需要，也将对城市和经济发展大有裨益。

    C、老旧工业物业的改造能够保护环境、保存城市文化并提升使用价值

    一方面，在老旧厂房原有主体结构安全性得到保障的基础上，如果进行大规模的拆除重建，会产生大量建筑垃圾，同时新建建筑物也会消耗大量能源；另一方面，虽然目前老旧工业建筑工业利用价值较低，但这些老旧建筑在城市化发展过程中贡献重大，带有鲜明的时代烙印，能够反映出城市文化与特色，是我国城市工业文明和工业化进程的重要见证，因此对原有建筑的保护已得到了社会的广泛共识。在上述背景下，对于具有一定标志性、景观性和深刻历史意义的既有建筑进行整体保留、局部改造，有利于保护原有城市历史文脉、避免资源浪费，同时适应现在以及未来的经济社会发展方向，是实现城市存量资源再利用价值、可持续发展的重要途径，老旧工业建筑改造成为城市更新浪潮下重要发展趋势。

    D、城市更新得到政策大力支持

    近年来，国家陆续出台相关政策支持城市更新建设，并要求在改建改造老城区、老厂房的过程中保护历史文化和风貌，有机地提升城市活力。国务院2016年2月印发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求“通过维护加固老建筑、改造利用旧厂房、完善基础设施等措施，恢复老城区功能和活力”；国土资源部2016年11月印发的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）表示“布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等，可列入改造开发范围……利用现有工业用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市县人民政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，依法按新用途办理用地手续”。地方层面也陆续出台了相关城市更新支持性政策，2016年2月，上海市人民政府出台的《上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》要求“以‘增功能、增空间、增活力’为导向，有序推进城市更新”，并进一步要求“在城市更新中融入文化元素”并“挖掘城市文化资源，将历史文化保护与城市更新相结合，突出城乡整体风貌和特色要素的保护”。

    ②文化创意产业快速发展

    A、政策鼓励文化创意产业发展

    近年来，中央及地方政府均出台政策，鼓励和支持文化创意产业发展。《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发[2014]10号）在“总体要求、重点任务、政策措施、组织实施”四个方面对文化创意和设计服务与相关产业融合发展提出若干意见，其中重点指出“到2020年，文化创意和设计服务的先导产业作用更加强化，与相关产业全方位、深层次、宽领域的融合发展格局基本建立，相关产业文化含量显著提升，培养一批高素质人才，培育一批具有核心竞争力的企业，形成一批拥有自主知识产权的产品，打造一批具有国际影响力的品牌，建设一批特色鲜明的融合发展城市、集聚区和新型城镇。文化创意和设计服务增加值占文化产业增加值的比重明显提高，相关产业产品和服务的附加值明显提高，为推动文化产业成为国民经济支柱性产业和促进经济持续健康发展发挥重要作用”。

    各地方政府也陆续制定了鼓励发展创意产业的相关政策。上海市2017年12月印发《关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见》；北京市2018年6月印发《关于推进文化创意产业创新发展的意见》（京发[2018]14号）；广州、深圳、南京、苏州、杭州等地也根据自身城市发展特点、产业背景等制定了各自鼓励发展文化创意产业的政策文件。

    B、文化创意产业快速发展

    在上述产业政策的支持下，文化创意产业发展迅速。以上海为例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化创意产业总产出增加值分别为2,555亿元、2,833亿元、3,020亿元及3,395亿元1，保持持续快速增长的趋势，文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重亦超过12%。预计上海文化创意产业增加值将继续保持较高速度的增长，未来5年内年均复合增速在9.55%左右，具体如下：

2018-2022年上海文化创意产业增加值预测（单位：亿元）

数据来源：公开资料整理

    C、附加专业服务的高性价比办公物业能够助力文化创意产业发展

    文化创意产业近年来的蓬勃发展孕育出大量从事各细分文化创意领域的中小微型企业，但由于发展时间较短，单个企业规模有限。与此同时，文化创意产业作为围绕人类创意而产生的行业，对人力资源的要求较高，存在旺盛的办公场所需求。但是囿于发展阶段和经济实力，大量文化创意企业通常无法承担核心商圈传统意义上的写字楼租赁成本。此外，这些中小微企业在办公运营、会议展览、信息系统、业务开拓等企业专业服务上也存在较多需求。因此，向文化创意产业企业提供性价比较高的办公物业以及专业化服务，能够降低文化创意产业运营成本、提升沟通效率，助力行业进一步发展。

    ③文化创意园快速发展需要多方合作

    在城市更新浪潮和文化创意产业快速发展背景下，将既有老旧建筑更新与改造为创意产业园，一方面对有利于保护原有城市历史文脉、避免资源浪费，实现城市更新及城市存量资源再利用价值；另一方面支持并服务于文化创意行业，符合国家政策导向以及经济发展规律，是未来经济发展和城市化进程中的大势所趋。在此背景下，老旧物业的城市更新需求和文化创意产业对办公物业的需求均十分旺盛，基于老旧物业开发的创意产业园能够有效的契合市场需求，助力城市更新进程，实现城市资源充分利用和支持文化创意产业发展的目标。但是创意产业园的行业门槛与进入壁垒较高，园区前期的定位、设计与改造、招商以及后期的运营管理等均需要丰富的园区运营经验、专业人才团队以及较强资金实力支撑，对运营专业能力提出更高的要求，因此专业的园区运营商是行业发展的必然结果。由专业的园区运营商协调多方共同合作，实现既有物业资源的再利用价值，推动创意产业园行业快速发展是必然趋势。

    4、我国创意产业园的产业模式

    （1）产业链模式分析

    创意产业园产业链的主要参与方包括政府、物业持有方、园区运营商和入驻企业。具体如下：

数据来源：公开资料整理

    ①政府

    政府通过政策制定来引导城市更新建设与老旧建筑改造，在土地性质、土地用途等事项上给予政策支持，客观上为老旧建筑（群）改造为创意产业园提供了制度基础和保障。

    ②物业持有方

    物业持有方即园区物业建筑的所有权人，一般其主营业务并非运营创意产业园，不具备园区运营经验。

    ③园区运营商

    园区运营商是专业的园区运营机构，对园区进行专业定位与规划、设计与改造、招商以及后期运营管理。

    ④入驻企业

    入驻企业是园区终端使用者，他们将入驻符合自身办公和经营需求的创意产业园，享受园区物业管理服务和其他专业服务。

    （2）业务模式

    物业持有方可以选择自主运营创意产业园，即兼具持有物业与园区运营双重功能于一体，但对主营业务为传统工业的老旧工业物业持有方而言难度较高。如果物业持有方不具备专业的园区运营管理经验，缺乏园区改造更新的资金投入，人才方面也不具备优势，往往会选择与专业园区运营商合作。根据实际情况，物业持有方与专业园区运营商具体的合作模式可分为承租运营、受托管理运营和合资运营三种模式，具体如下：

     ①承租运营

数据来源：公开资料整理

    承租运营模式下，物业持有方通过与专业的园区运营商签订长期租赁协议、收取固定或浮动租金合作运营创意产业园，由园区运营商进行重新定位、设计及改造，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能将老旧物业打造成为符合新目标客户群办公和经营需求的创意产业园区。园区运营商利用其渠道和品牌资源进行招商，待企业入驻后进行专业的后续运营并提供专业服务，并获取租金和、物业管理及专业服务等收入。

    ②受托管理运营

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    受托管理运营模式下，物业持有方通过委托园区运营商对创意产业园区进行运营管理，以实现或提升原有老旧物业的租金收入。园区运营商为非自营园区或建筑（群）提供各类运营服务并获得相关业务收入，具体包括招商、物业管理、专业服务等，并收取园区租金收入的一定比例作为服务费用。

    ③合资运营

数据来源：公开资料整理

    合资运营模式下，物业持有方与园区运营商共同成立项目公司，通过项目公司运营具体园区，进行前期的重新定位、设计与改造、招商，以及后期物业管理和专业服务，收取租户的租金和物业管理费等。

    （3）行业快速发展实现产业链多方共赢

    ①政府

    政府为促进创意产业的发展同时加快城市更新进程，陆续出台了一系列促进创意产业、创意产业园区发展和引导老旧厂房改造更新的政策。政府作为政策制定者以及产业引导者，其支持城市更新和加快创意产业园发展的驱动因素如下：

    A、增强城市的竞争力

    将老旧工业厂房更新改造成为创意产业园的城市更新建设可以吸引文化创意企业或高端服务业公司入驻，从而促进区域经济增长、增加税收、创造大量就业岗位、吸引高端创意人才集聚；而在创意产业园中，创意企业的集聚又可以进行产业链合作、信息共享，实现产业链升级。创意产业园成为城市更新、产业升级转型优化、产业能级提升的物理载体，亦是文化创意产业培育的孵化器和加速器，因此可以有效提升城市竞争力。

    B、提高城市宜居性

    通过城市更新来提升生活质量是中国城市实施改造升级的核心目标，这将会实现多方共赢。将老旧工业厂房更新改造为创意产业园，可以在保留城市历史底蕴的前提下有效改善城市景观、吸引文化创意企业或高端服务业公司入驻，进而增加工作机会、增加城市旅游资源以及提高居民的生活环境和健康水平，从而增加城市宜居性。

    C、确保城市的可持续发展

    城市环境问题已经成为近些年政府需要应对的主要问题之一。而老旧厂房的改造是在现有厂房的基础上进行科学设计改造，既可以有效避免建筑资源的浪费、减少拆除、重建的能源消耗，又能降低老旧厂房因落后设计引发意外事故的风险，提升土地利用效率。因此，老旧厂房再利用这种可持续发展的城市建设方式得到政府的支持。

    D、服务中小微企业

    政府积极支持中小微企业的发展，近年来从中央到地方推出一系列促进中小微企业发展的政策措施并支持创业创新。创意产业园区是以第三方公共服务平台的形式，通过市场化手段服务中小微企业，能够更加精准地契合中小微企业发展过程中的实际需求、为中小微企业提供符合其发展阶段的服务，属于支持中小微企业发展的市场化实践。

    ②物业持有方

    很多老旧厂房的物业持有方通常是传统工业企业，由于城市产业调整升级、经济结构转型以及城市化的大幅度提升，很多工厂园区因此闲置。而这些老旧厂房往往处于城市较为优越地段、土地价值较高，但由于政策及历史原因物业持有方无法对该等物业进行出让、盘活资源，因此在持有物业的同时将厂房进行更新改造加以利用，能够增加租金收入，对物业持有方而言能够改善经营、盘活物业资源。

    ③园区运营商

    园区运营商作为园区的更新改造和运营管理者，协助地方政府进行城市更新的推进，帮助物业持有方盘活物业资源，并向入驻企业提供租赁、物业管理、专业服务等多方位服务，在提供上述服务过程中实现经济收益和自身业务发展。

    ④入驻企业

    创意产业园的入驻客户主要是文化创意产业企业和创业型中小微企业，在选择办公物业的时候考虑的因素包括租赁成本、项目区位、改造效果（包括建筑风格、使用材料、内部条件、采用的技术以及绿色指标等）、业态匹配以及提供的物业、专业服务。老旧建筑改造而成的创意产业园以其高性价比的租赁价格、优越的地理位置、独特的创意建筑风格以及园区运营商的专业服务而对租户形成较大的吸引力，能够为大量处于早期发展阶段、经济实力有限的中小微创业、创新型企业提供重要的发展保障。

    5、创意产业园的特征

    （1）多为老旧建筑（群）改造而成

    目前国内大多数创意产业园区主要由老旧建筑（群）改造而成，主要原因有两点：一是工业化发展的必然趋势。随着国内工业化基础日益成熟和信息化与工业化的深度结合，工业的产出、效率以及规模都得到较大程度的提升。在此背景下，许多传统工业企业通过关停或合并低效厂区、搬迁至具备成本优势地区等方式提升其在竞争日益激烈的工业行业优势，因此在主要城市核心区域产生很多闲置原用于办公、生产、仓储的工业建筑。该等工业建筑直接可再利用价值较低，降低土地资源的利用效率，同时也影响了城市的整体外观。然而，拆除重建既破坏了原有城市风貌，又会产生大量建筑垃圾，同时新建建筑物也会消耗大量能源；此外，这些老旧建筑在城市化发展过程中贡献重大，带有鲜明的时代烙印，能够反映出城市文化与特色，是我国城市工业文明和工业化进程的重要见证，因此从客观上老旧建筑再利用存在其必要性；二是政策的大力推动和创意产业的快速发展。从中央到地方陆续出台的一系列支持创意产业的政策文件为创意产业园的发展完善了法律环境，重点支持利用“存量房产”发展现代服务业、尤其是创意产业，促进城市更新、产业升级转型优化、产业能级提升，创意产业在政策和市场支持下快速发展，对由老旧建筑（群）改造成的性价比较高的办公物业需求旺盛。

    （2）创意产业园通常由物业持有方与专业运营商合作改造和经营管理

    老旧工业建筑（群）多为原来工业生产、办公所用，且往往由于年代久远，其功能设计、内部结构、装修风格、电梯和水电等方面严重落后于现代商务办公的需求，老旧建筑（群）的再利用需要进行重新定位、设计、改造及运营等工作。很多老旧建筑（群）的物业持有方，一方面其主营业务往往与创意产业园区运营不相关，本身不具备专业的园区运营管理经验及人才储备，缺少自主改造与更新的能力；另一方面园区更新改造需要耗费大量资金、存在一定的进入门槛及经营风险，在此情况下物业持有方往往会与专业的园区运营商通过承租运营、受托管理运营或合资运营等模式进行园区改造以及后续管理的合作，由专业的园区运营商进行产业定位，重新进行设计并加以改造。

    （3）行业定位特点鲜明

    于2013年联合印发的《上海市文化创意产业分类目录（2013）》，创意产业涉及11个行业大类，186个行业小类，可分为文化创意服务业和文化创意相关产业两大类。创意产业园多以集聚一种或几种的特色产业为主，行业定位特点鲜明，通过产业链上下游公司的协同合作、信息交流以及园区专业服务形成显著的集聚效应，对同行业公司有很强的吸引力。

    （4）外观风格和建筑格局新颖时尚

    创意产业园的外观风格对于吸引创意企业和人才的入驻具有至关重要的作用，尤其是一些艺术创作、媒体创作和设计公司等创意企业，通常更加倾向于在一些具有独特艺术风格的场所进行办公，一方面更加有利于其进行创作设计活动，激发创作灵感；另一方面这样的经营场所更有利于吸引顾客，进行业务拓展。在建筑格局方面，创意产业园充分考虑到创意企业对展示空间的需求，在空间划分和公共区域的设计上，赋予了更多的灵活性。同时，创意产业园独特的建筑风格既保留了城市历史底蕴，又有效改善了周围街区的景观，在提升园区及周边地区人流量、带动区域商业发展也有积极作用。

    （5）多功能融合

    创意产业园区是众多创意企业在特定物理空间的集聚，如何使聚集在一起的创意企业相互合作、共同发展是推动创意产业园区实现高质量发展的关键。创意产业园区不仅能够形成协同发展的上下游产业链，亦更注重增加产业链中各个环节的产业附加值。因此，创意产业园是多功能融合的载体，通过产业集聚效应、园区专业服务和商业配套设施服务来促进园区内企业的发展。因此成熟的创意产业园不仅包括舒适的办公环境，同时要具有产品发布、产业资源对接、咨询服务、信息平台、会议展览、休闲娱乐、餐饮服务、线下沙龙等各种功能，通过这些专业化服务孵化中小微企业，培育新型园区产业生态。

    （6）地理位置优势

    创意产业园区是现代服务消费场所，客观上需要周边地区拥有一定规模的人口和较高的经济发展水平，同时配套便利的基础设施，具备一定地理位置优势。因此，创意产业园区在经济发达地区发展较快，在老旧建筑（群）资源丰富、创意从业人员集中、配套资源完善的区域创意产业园区发展更具有优势。

    6、我国创意产业园的发展现状

    国家十三五规划明确指出“加快发展网络视听、移动多媒体、数字出版、动漫游戏等新兴产业，推动出版发行、影视制作、工艺美术等传统产业转型升级。推进文化业态创新，大力发展创意文化产业，促进文化与科技、信息、旅游、体育、金融等产业融合发展……”，中国文化创意产业已迎来加速发展的黄金时期。目前，中国文化创意产业园已形成了以长三角（以上海为核心）、环渤海（以北京为核心）、珠三角为核心集聚发展的空间格局。此外，滇海文化创意产业集群（昆明、大理和丽江）、川陕文化创意产业集群（西安、成都和重庆）以及中部文化创意产业集群（长沙）也初具规模。安徽、福建、河南等省也在积极发展文化创意产业园。

    长三角文化创意产业园的发展以上海为核心。上海作为中国现代工业的发源地，基于老旧厂房改造的文化创意产业园最早在2000年“都市型工业”的规划下便开始萌芽，前期是小微型文化创意企业以及艺术家自发聚集而形成的小范围文化创意产业集群，聚集在旧仓库、老厂房等价格低廉、空间灵活的内城工业遗产区域，包括田子坊、八号桥、M50等。

    2005-2009年在政策的扶持下文化创意产业园区呈现高速增长。2010年，联合国教科文组织批准上海加入联合国教科文组织“创意城市网络”，并颁发“设计之都”称号。目前，上海市政府已经正式宣布三批市级文化创意产业园名单，园区总数达到了128个。上海以成为“国际创意产业中心”为目标，推动着一批创意行业快速发展，建立了一批具有很高知名度的创意产业园区，形成了一定的创意设计方面的集聚效应。与其他地区创意产业园发展模式相对比，上海创意产业园的发展更加偏重市场化运作方式，大部分产业园都具有较为鲜明的产业特质，政府在其中起引导与扶持作用。

    随着长三角文化创意产业集群的发展，上海周边经济较为发达的城市包括南京、杭州、苏州等地的文化创意产业也纷纷发展起来。苏州已成为长三角地区的创意产业生产基地，是上海创意产业链的延伸；南京和杭州则聚集了一批以艺术设计、室内装饰设计、广告策划、动漫为主的文化创意产业园区。北京作为我国的文化中心，在文化创意产业发展方面同样发展较快，目前已形成以北京为核心辐射周边的环渤海创意产业集群。北京的文化创意产业以文艺演出、广播影视、文艺动漫、时装设计等为主。北京市文化创意产业实现增加值由2006年的823.2亿元增长至2017年的3,908.8亿元，年均增速15.2%。2018年5月，北京市已腾退老旧厂房242个，总占地面积超过2,500万平方米，已经转型利用的老旧厂房占地面积601万平方米，正在转型改造的占地138万平方米。此外，北京市政府专门成立了文化创意产业领导小组，并强调以发展文化创意产业为新引擎推动产业升级。目前北京拥有30个文化创意产业园区，创意类企业2万多家。

    珠三角文化创意产业集群以广州、深圳两市为主。广州背靠“亚洲创意中心”的香港，其文化创意产业发育较早，发展较快；深圳市积极创建“创意设计之都”，在巩固“中国现代平面设计发源地”的基础上，大力发展平面设计、动漫、传媒、文化旅游等文化创意产业。

    目前国内已经涌现创意产业园区知名案例，如“越界”系列创意产业园区、北京798艺术区、北京电影产业园、北京新华1949园区、上海M50创意园、上海八号桥、上海1933老街坊和广州T.I.T创意园等。

    在国家和地方政策的鼓励下，我国较多的城市地区着手将老旧工业建筑改造成为创意产业园区、现代服务业园区等，并在最近几年取得了较为快速的发展。随着经济的发展以及产业结构的持续优化，预计未来的既有建筑资源范围将从工业建筑扩展至商用物业、住宅物业，既有建筑的不断积累为行业提供了广泛的发展前景。

    （二）影响行业的有利和不利因素

    1、有利因素

    （1）行业政策对创意产业园发展的支持

    中央及地方政府均颁布了支持盘活存量既有建筑（群）、推进产业聚集区建设的行业政策和指导意见，为行业的发展提供了良好的政策环境。上述关于创意产业园区的行业政策和指导意见，体现出各级政府对于发展文化创意产业、提升城市品质的重视程度，为行业利用现有品牌、规模、管理等方面的优势继续增强核心竞争力，保持在创意产业园行业的开发、建设及营运的优势地位提供了政策和制度保障。

    （2）丰富的既有建筑资源为创意产业园提供发展基础

    目前，我国的创意产业园主要由城市老旧工业建筑更新改造而成。既有建筑资源可视为行业所需“原材料”，供应者包括失去原有产业功能、因定位和配套等改变的产业类物业持有方等。既有建筑的存量、增长预期及可供改造量对行业的持续性具有决定性影响。随着城市化进程的不断推进，既有建筑存量正在不断增加。城市化进程使得城市的边界延伸、城镇面积不断扩张，原本位于城市边界的旧工业建筑逐步纳入城区，大量老旧建筑需要改造和重新定位。我国近几年城市化率每年以1%左右的速度增加，截至2017年末，我国的城市化率为58.52%，但远远低于发达国家平均水平。因此，随着国民经济的持续快速发展，我国城市化进程还将持续相当长的时间，也将在相当长的时间内为本行业提供可供改造的既有建筑（群）。

    分别以上海和北京为例。上海是我国近代工业的发源地，自十九世纪开埠以来，上海建立了大批老厂房、仓库，其风格样式、建造特色各有不同，其中不少是见证了我国近现代工业发展史和城市发展史的优秀历史建筑。随着国民经济快速发展、产业结构调整优化、城市规划变化和企业经营状况波动等因素，相当一部分的旧工业建筑失去了原有的功能，形成丰富的老旧工业建筑闲置资源，随着社会对历史建筑保护意识的增强以及出于对重建成本因素的考虑，通过局部改造实现老旧建筑的再利用价值已成为众多物业持有方的选择，为创意产业园的快速发展提供了“原材料”保证。目前，上海中心城区仍有大量老旧工业建筑（群）可供改造，加上办公、商场、住宅旧建筑及功能定位错位的新建筑或次新建筑，既有建筑存量更大。

    北京现已成为保有古都风貌的现代化大都市，正在进行从集聚资源求增长到疏解功能谋发展的转型升级。目前北京各区腾退的老旧厂房242个，总占地面积超过2,500万平方米，已经转型利用的老旧厂房有601万平方米，正在转型改造的为138万平方米。随着北京疏解整治促提升行动的开展，还有200多家一般制造业企业将在3年内陆续迁出，未来北京老旧厂房资源的开发空间巨大。

    （3）下游行业蓬勃发展为创意产业园提供广阔的市场空间

    基于下游行业的快速发展，创意产业园的入驻需求正在迅速扩大。一方面，文化创意产业发展迅速。以上海为例，2013年、2014年、2015年和2016年，上海文化创意产业总产出增加值分别为2,555亿元、2,833亿元、3,020亿元及3,395亿元2，均保持着持续增长的趋势，文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重亦超过12%。预计上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重将继续保持增长，年平均增长率接近14%。另一方面，创业热潮增加了对高性价比办公场所的需求。创意产业园以其高性价比的租金和相关的创业孵化服务（如创业培训、公关服务、信息平台、会议展览、政策咨询等）吸引了大批中小微创业企业入驻。因此，在国家“大众创业、万众创新”政策的大力推动下，国内创新创业保持了较高的活跃度，创业人群基数不断扩大，带动了创意产业园需求的持续增长。综上所述，文化创意产业的持续发展以及“双创”热潮下创业中小微企业的快速发展为创业产业园提供了广阔的市场空间。

    （4）房屋租金价格指数的平稳上升为创意产业园区租金水平提供了良好的保证与支持

    近二十多年，我国的国民经济保持持续快速的发展，物业租赁和转让价值保持上升趋势，办公楼、商业营业用房的租赁价格持续上升。2011年至2017年，上海优质写字楼与高端商铺的房屋租赁价格指数季度变动情况如下：

上海优质写字楼与高端商铺的房屋租赁价格指数季度变动情况

数据来源：公开资料整理

    2011年至2017年，上海的房屋租赁价格整体保持上升趋势，2017年3月的上海优质写字楼房屋租赁价格指数较2011年3月上升31.17%；2017年3月的上海高端商铺房屋租赁价格指数较2011年3月上升17.40%。租赁价格指数的稳步上升为创意产业园的租金水平提供了良好的保证与支持。

    （5）行业壁垒较高，龙头运营商优势明显

    创意产业园行业壁垒较高，龙头运营商经过长时间和经验的积累，具备丰富的园区项目运营经验和业务统筹整合能力，掌握了优质的业务渠道，形成了完整的全价值链服务体系，并凭借着较强的资金实力和品牌效应，能够持续稳定获取优质的园区项目资源，并对园区进行专业的定位、设计与改造、招商以及后续运营管理，而新进入的企业很难在短时间内形成优势。

    2、不利因素

    （1）创意产业园起步较晚，园区管理和服务水平有待提升和发达国家相比，我国创意产业园的发展仍处于起步阶段，对园区内企业的服务主要集中于传统的租赁和物业管理服务，业务相对单一，对租金收入依赖较大。创意产业园对创意企业的孵化效应有待提高，专业服务的发展相对滞后，未能形成充分的集群效应，未能充分发挥创意产业园的功能和作用。

    （2）跨地区经营创意产业园的难度较高

    创意产业园的定位、改造、招商和后续管理要求运营商对园区所在地区的经济发展水平及构成、居民的消费水平、历史文化特点具有很强的把握能力，一旦盲目进入市场，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利能力。由于我国区域经济发展差异较大，因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展。

    （3）融资渠道受限

    对于采用承租改造方式经营的运营商而言，由于其不拥有物业产权，不能将物业产权作为银行贷款的抵押资产，一定程度上制约了企业的融资渠道，影响了创意产业园区运营商的扩张速度。

    相关报告：智研咨询网发布的《2019-2025年中国创意产业市场深度调研及投资前景分析报告》