2018年我国房企银行贷款市场现状及发展趋势分析【图】

    房企银行贷款主要可分为土地储备贷款、项目开发贷款、抵押贷款、并购贷款等形式。银行向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求，包括房产开发贷和地产开发贷。根据数据，截止2018年6月，房企到位资金7.93万亿元，其中银行贷款到位资金9987.75亿元，同比下降10.30%，银行贷款占房企到位资金比重12.60%，较2017年有所下降，这一比重仅略高2011年至今最低比重(12.59%)0.1pct。

房企到位资金：银行贷款占比

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    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国中小企业贷款行业市场需求预测及投资未来发展趋势报告》

    目前对于开发贷的限制主要体现在‚一般需满足‘四三二’，募集资金用途受限，仅能用于项目建设等。

    根据中国人民银行统计，截止2018年6月末，房产开发贷款余额8.18万亿元，同比增长27.7%；地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%；房地产开发贷款余额在6月末合计为9.64万亿元，同比增长24.23%。
银行贷款主要可分为土地储备贷款、项目开发贷款、抵押贷款、并购贷款等形式。截止2018年6月，银行贷款到位资金9987.75亿元，同比下降10.30%，占房企到位资金比重12.60%，仅高于2016年的12.59%。目前；当前银行贷款予地产公司途径所受限制较多，但整体宏观环境有所松动，我们认为银行贷款占房企到位资金比重大概率维持在11.5%-12.5%的区间内。

房地产行业股权融资规模占房企到位资金比重

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    根据数据，分类监管后，房企发债规模显著收缩，2017年整体发债规模（按照证监会行业[2012]统计的公司债、企业债、短期融资券、中期票据、定向工具）2984.38亿元，较16年的高峰值9804.08亿元下降6819.7亿元，同比下降69.56%。

2008年至今全行业发债评级结构

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2008年至今全行业发债期限比例

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    资产证券化包括类REITS、CMBS、运营收益权ABS、物业费ABS、购房尾款ABS、供应链ABS等。资产证券化为发起人将自身持有的基础资产‚真实出售给SPV，能够实现风险隔离；同时，挂牌之后形成标准化资产，能够吸引机构投资者低成本资金进入，在非标监管环境趋严的形势下，通过多种形式底层资产现金流的安排和重塑，成为房地产企业全链条融资的重要途径。

券商资管通道业务资金投向

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基金子公司资金投向

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    除了上述的几种外部融资形式，还有诸如债务展期、售后回租式融资租赁等融资方式。根据数据，如果剔除自有资金、定金及预收款、个人按揭款及上述外部融资形式的占比，其他融资渠道占房企到位资金比重约4.37%。