2017年中国房地产企业销售金额全国市占率及净利润增速分析【图】

    房企分析：竞争格局强者更强，行业资金面明显趋紧今年是房企集中度快速提升的一年。尽管行业整体销售增速在放缓，今年上半年全国商品房销售金额增速为22%，而我们统计的龙头房企销售金额增速高达48%。但是，我们也要看到由于银行按揭贷方面的收紧，今年上半年规模房企的回款率较去年有一定幅度的下降。

2011-2017H1年样本房企销售规模增速

资料来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2018-2024年中国房地产行业市场竞争格局及投资战略咨询报告》

    行业排名前三的两家房企碧桂园和万科，今年上半年的销售回款率分别为76%、90%，而去年全年则分别为92%、95%。并且，从财务指标看，66家A股上市房企（取市值100亿元以上A股上市房企，下同）整体经营性现金流流入9046亿元，同比升幅为17%，较去年全年38%的升幅也是显著回落，小房企回落幅度更大。

样本房企销售回款率

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2012-2017H1年66家A股上市房企经营现金流流入

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各类房企经营现金流流入增速比较

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    销售均价方面，今年上半年，样本规模房企销售均价15142元/平米，较去年全年的13421元/平米，上升了13%。从销售到结算的节奏看，一般销售均价增速领先结算均价增速一年左右，因此今年上半年结算均价变化不大，但预计未来一年结算均价将会上升，从而有望进一步带动利润率的回升。

2009-2017H1年样本房企销售均价和结算均价（元/平米）

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2011-2017H1年样本房企销售均价和结算均价增速比较

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    从销售规模来看，今年上半年，第1-10名房企的销售金额合计约1.54万亿元，市占率高达26%，较去年的20.4%继续上升5.6个百分点，而第11-20名、第21-30名房企的市占率也小幅上升，分别至8.7%、6.1%。根据上半年的销售情况，预计全年房企排名的门槛也将水涨船高。

2009-2017H1年我国房企销售金额全国市占率情况

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2014-2017H1年我国房企销售排名门槛（亿元）

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    样本规模房企新开工面积增速在放缓，并且拿地规模也在放缓，但是，66家A股上市房企的经营性现金流流出规模达到6964亿元，同比升幅达到29%，超过经营性现金流入17%的增速，其中就有价格因素在起作用，同时也有去年大规模拿地之后，今年支付地价款部分增多导致当期现金流支出增多的影响。

2012-2017Q1年66家A股上市房企经营现金流流出

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2012-2017H1年样本房企新开工面积

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2009-2017H1年样本房企拿地均价/销售均价

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2009.1-2017.1年300城市住宅用地楼面价指数

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    如前所述，经历去年积极大幅补库存后，加之面临调控以及地价较高的状态，房企今年拿地整体态度审慎，并且，也正是因为去年大规模投资，房企的财务杠杆已较高，因而今年投资力度有所放缓。从土地投资的城市分布上来看，样本规模房企拿地以二线城市为主，并逐步拓展核心城市圈内三线城市。

2009-2017H1年样本房企拿地面积/销售面积

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2009-2017H1年样本房企拿地金额/销售金额

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2009-2017H1年样本房企拿地区域分布（按总建面）

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2009-2017H1年样本房企拿地区域分布（按总地价）

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    今年上半年，66家A股上市房企整体营业收入5395亿元，同比上升4%，由于上半年竣工结算规模相对较少，因而结算收入增速有所放缓。随着四季度传统的工程竣工高峰到来，预计全年营业收入增速较高于半年度水平。

    截至上半年末，66家A股上市房企预收账款余额合计1.67万亿元，同比上升34%，增速继续扩大，也将对今年全年的结算收入形成支撑。从存货规模的角度来看，截至上半年末，66家A股上市房企存货余额3.62万亿元，同比上升21%，存货规模的稳健增长保障了行业更长期的结算收入。

2012-2017H1年66家A股上市房企营业收入

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2012-2017H1年66家A股上市房企预收账款余额

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2012-2017Q1年66家A股上市房企存货余额

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    尽管结算收入增速不高，但是，今年上半年，66家A股上市房企整体营业利润达到820亿元，同比上升22%，远超4%的结算收入增速。

2012-2017H1年66家A股上市房企营业利润

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    今年上半年，66家A股上市房企来自联营合营项目的投资收益达到48亿元，占整体营业收入的比重进一步上升至0.9%。

2012-2017H1年66家A股上市房企对联营合营企业投资收益

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    这48亿元投资收益中，大房企占到了68%，而小房企几乎没有这方面的投资收益。与此相应，联营合营增多既体现为投资收益，同时也体现为少数股东损益，今年上半年，66家A股上市房企少数股东损益占净利润比重维持在17%的水平，而大房企这个占比数据也相对更高。

2012-2017H1年66家A股上市房企少数股东损益/净利润

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2012-2017H1年各类房企少数股东损益/净利润比较

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    综合来看，尽管板块营业收入表现一般，但净利润规模依然实现较快增长。今年上半年，66家A股上市房企净利润（含少数股东损益）整体为594亿元，同比上升23%。大房企的业绩增速更为稳定，过去三年一直稳定在20%以上的增速水平。

2012-2017H1年66家A股上市房企净利润

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2013-2017H1年各类房企净利润增速比较

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    盈利分析：毛利率如期企稳，净利率小幅回升，大房企综合表现更优

    如前所述，在销售均价带动结算均价回升的情况下，结算毛利率也有所企稳。今年上半年，66家A股上市房企综合毛利率达27.5%，较去年全年升0.4个百分点，而且我们发现，大中小房企的毛利率逐步趋同。但如果考虑到大房企的规模体量，可以认为大房企的整体盈利能力显得更为强劲。

2012-2017H1年66家A股上市房企综合毛利率

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2012-2017H1年各类房企综合毛利率比较

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    同时，现金流口径下的销售管理费用率继续新低，受益于规模效应和管控经验优势，大房企费用控制效果更优。综上，得益于毛利率企稳、费用率控制较好以及投资收益贡献，66房企整体净利润率达到11%，预计未来稳定在10%左右，其中，大中房企的利润率更高更稳健。

2011-2017H1年66家A股上市房企销售管理费用/经营现金流

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2013-2017H1年各类房企销售管理费用/经营现金流比较

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2012-2017H1年66家A股上市房企净利润率

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2013-2017H1年各类房企净利润率比较

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    财务分析：融资环境趋紧，板块整体净负债率创新高

    从微观的财务数据看，今年上半年，66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主，取得银行借款规模6354亿元，同比上升32%，并且，根据我们了解到的情况，银行信贷资源也多向大中房企倾斜，大中房企取得银行借款的增速较高，而小房企甚至出现了同比下降，这也印证了行业目前强者恒强的竞争格局。

2012-2017H1年66家A股上市房企取得银行借款规模

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各类房企取得银行借款规模增速比较

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    今年上半年，66家A股上市房企债券融资规模仅405亿元，同比降幅高达70%，而去年和前年债券融资整体规模分别高达1992亿元和前年1723亿元。不过，进入8月之后，国内公司债的窗口（证监会审核）有重新放开的迹象，世茂股份、万科A、金地集团等房企均成功发行了公司债，并且房企也在重新尝试海外发债（发改委审核），如新城控股等。

2012-2017H1年66家A股上市房企债券融资规模

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各类房企债券融资规模增速比较

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    从财务安全性的角度来看，由于去年市场销售景气度较高，房企账面现金较为充裕。截至上半年末，66家A股上市房企在手货币资金整体为7748亿元，而短期有息负债余额为6140亿元，覆盖率达到126%，短期财务较为安全。

2012-2017H1年66家A股上市房企现金对短债覆盖情况

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2014.1-2017.3年A股上市房企各类融资成本情况

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    但是，从财务杠杆率的角度看，由于去年借贷规模大幅增加，加之今年土地价款支付较多而销售回款有所受限，66家A股上市房企的净负债率在今年上半年末达到112%，创历史新高，未来需要重点关注销售景气度回落之后，高杠杆带来的中长期的偿债压力。同样的，我们也发现，大房企的净负债率平均较中小房企更低，在销售市占率较高、利润表现更好的同时，财务杠杆率的控制也较好。

2011-2017H1年66家A股上市房企整体净负债率情况

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2012-2017H1年各类房企净负债率比较

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