2017年中国房地产行业现状及发展趋势分析【图】

    房地产开发流程主要包括拿地和建房

    房地产开发按照阶段分，主要包括土地开发和房屋建设这两部分 。一个房地产项目的开发流程大体上包括 10 个环节，各个环节并不完全按照顺序进行，某些有平行部分。从前期规划开始到彻底竣工交付环节，都计入到房地产开发投资范围内。土地购置和开发占比约23%，项目施工占比约 77%。

房地产开发流程主要分为土地开发和房屋建设两部分

数据来源：公开资料整理

    对于单个住宅类项目来说，通常土地成本能占到单位开发成本的 60%，而建安成本通常占比 40%左右，且土地成本近年来大幅提升，建安成本也会受钢筋、水泥、人工的价格影响，导致整体单位成本大幅提升。2016 年住宅楼面价 4351 元/平方米，住宅建安造价约 1562元/平方米，通常楼层越高，建安造价越贵，但是楼面价也会降低，公寓和别墅类的建安造价也会比普通商品住宅要高。工程造价通常比竣工造价低，因为竣工造价是结算造价，是建安工程的真正造价。房地产开发投资中统计的是预算造价，而房地产开发新增固定资产中统计的是房屋竣工价值。

住宅建安造价平均约 1562 元/ 平方米， 楼层越高，造价越贵

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    房地产项目的施工通常是承包给建设单位，通常是通过招标的形式来确定，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。合同计价方式主要有 3 种：总价合同、单价合同、成本加酬金合同。工程款的支付一般按时间分为 4 个阶段：1）预付款，支付承包商初期费用；2）工程进度付款，按月支付；3）结算付款，工程完工的最终付款；4）退还保留金。房地产开发以形成工程实体为准，通常以工程预算价格计算，工程预算来自于工程造价，这部分体现在签订的承包合同金额中。房屋的建设工程造价由建筑安装工程费用、设备和工器具购置费用、工程建设其他费用、预备费组成。其中不仅包括直接费用，还包括企业管理费、措施费、规费、利润及税金等。这部分可以通过建筑业中签订的合同测算，房屋建筑业和建筑安装业在固定资产投资占比约 37%。2016 年前三季度，建筑业新签约合同约 13.7 万亿元，那么房屋建筑业和建筑安装业约为 5.1 万亿元。而房地产开发中的建安工程和设备购置费用合计为 5.7 万亿元。从历史数据看，这两个数据差别不大。

2016 年前三季度房屋建筑合同约 5.1 万亿元，建安工程和设备购置费用合计 5.7 万亿元

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    房地产开发投资包括 4 部分：建筑、安装、购置、其他

    房地产开发投资完成额里，主要包括 4 个部分：建筑工程、安装工程、设备工具器具购置、其他费用。其中，占比最大的是建筑工程和其他费用。建筑工程与安装工程均直接与施工环节相关，其中建筑工程占比约 69%，安装工程占比约 10%。同时这部分施工里，包括的是房屋及建筑物面积，也就是说除了房屋还有配套设施工程，例如小区设施建设等。通常情况下，房屋的建设部分占比 77%，土地的购置 18%，配套设施的建设和土地开发合计 5%左右。

房地产开发投资由 4 个部分构成：建筑、安装、设备、其他

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房地产开发投资中，建筑工程和安装工程合计占比 79%

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    公布的土地数据有两个，一个是土地成交价款，一个是土地购置费用。两个数据都包括交易环节的费用，例如划拨款、招拍挂价格、出让金。但是 土地购置费 是分期按照实际发生记入，而土地成交价款是合同金额。土地成交价款与土地购置面积是同一口径，可以计算土地的平均购置价格。土地购置费按当期实际发生额计入投资，分期付款的，应分期计入房地产开发投资。土地购置费用记入房地产开发投资的其他费用项目，占比约 76%。

土地购置费用 分期计入，土地成交价款是一次性记录

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房地产开发投资其他费用项目里，土地购置费占比约 76%

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    房地产开发投资主要由房屋建设组成，房屋建设主要是建安工程，需要有实际项目施工才行，有三个相关的指标：房地产开发计划总投资、房地产开发投资完成额、房地产开发新增固定资产。计划总投资是在建的建设工程按照总体设计规定全部建成而计划需要的总投资，开发投资完成额是当期房屋和配套设施建设、土地开发和购置的费用；新增固定资产是已经完成建造和购置过程并已交付使用的价值，以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产，以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入。 从工程阶段看， 计划总投资对应的是施工，开发投资完成额对应的是当期投资的施工 ，新增固定资产对应的是竣工。

房地产开发计划总投资大体上对应的是房屋施工面积

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    房地产开发投资是固定资产投资的组成部分，但是并不完全计入到固定资本形成中。固定资产投资包括单纯的土地购置费用，不包括无形资产的形成。然而固定资本形成正好相反，不包括单纯的土地购置费用，但是包括无形资产的形成。所以固定资产投资与固定资本形成有大部分的交叉，但是又不完全一样，所以房地产开发投资并没有完全包括到固定资本形成中。

    当房屋竣工完成后记入新增固定资产，同时还有对应的以划拨和“招拍挂”方式取得土地所支付的资金，而以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产。房地产新增固定资产在 2013 年达到顶峰，但是整体上与竣工房屋价值趋势大体上是一致的。

房地产新增固定资产整体上与竣工房屋价值趋势一致

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新增固定资产包括竣工房屋价值和对应的土地购置(不含出让)

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    相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年中国房地产行业运营态势及投资前景评估报告》