2017-2022年中国购物中心市场专项调研及投资前景预测报告

第一章购物中心行业发展综述 13

第一节 购物中心的定义与分类 13

一、购物中心的定义 13

（一）国际购物中心协会定义 13

（二）日本购物中心协会定义 13

（三）商务部定义 13

二、购物中心的分类 13

（一）国内外的划分标准 14

（二）建筑综合体分类 15

第二节 购物中心的特点 15

一、购物中心的空间特点 15

二、购物中心的运营特点 16

第三节 大型购物中心相关概述 17

一、大型购物中心含义分析 17

二、大型购物中心特点分析 18

第四节 世界购物中心发展情况 19

一、世界购物中心的兴起及深层原因 19

二、世界购物中心的演变历程 21

三、世界大型购物中心的典型模式解析 24

第二章中国购物中心关联产业发展分析 27

第一节 中国房地产业发展分析 27

一、房地产开发景气指数 27

二、土地开发及购置情况 27

三、房地产开发投资情况 28

2013-2016年中国房地产开发投资当月完成额及同比增速

四、房地产开发资金来源 30

五、中国房地产商品房建筑面积 31

六、中国房地产商品房销售情况 32

全国商品房销售面积及销售额增速

第二节 中国零售业发展分析 34

一、中国零售业发展规模分析 34

二、百家零售企业零售额分析 35

三、外资零售企业发展情况 36

四、中国零售业发展情况分析 37

（一）国庆黄金周市场零售业情况 37

（二）春节黄金周区域零售市场规模分析 38

（三）中国零售业发展建议 40

第三节 中国社会消费现状分析 40

一、中国GDP增长情况分析 40

二、中国人口总量与结构 42

2015年中国总人口数量超13.6亿人 60周岁以上老龄人口2.1亿

三、全社会消费品零售总额 43

四、城乡居民收入增长分析 45

五、城乡居民消费情况分析 46

（一）城乡居民消费支出情况 46

（二）农村居民消费特点分析 47

六、居民消费信心指数分析 48

第三章中国购物中心发展分析 50

第一节 购物中心在中国的发展历程 50

一、雏形阶段（20世纪80年代末） 50

二、形成阶段（20世纪90年代） 50

三、高速发展阶段（21世纪10年代初） 50

第二节 中国购物中心发展现状分析 51

一、中国购物中心发展规模分析 51

二、购物中心发展的推动因素 52

（一）城镇化和服务业增长 52

（二）地方政府的推动力量 52

三、中国购物中心分布特点 53

四、购物中心业态组成分析 57

五、中国购物中心发展指数分析 58

（一）上海购物中心发展指数 58

（二）北京购物中心发展指数 59

（三）深圳购物中心发展指数 60

（四）广州购物中心发展指数 61

六、中国购物中心开发投资情况 62

第三节 购物中心的发展方向分析 64

一、购物中心功能定位 64

二、购物中心运营因素 65

（一）消费者认为的运营因素 65

（二）商户认为的运营因素 66

（三）开发商认为的运营因素 67

三、购物中心业态组合 68

四、网络购物与商场购物 68

五、中国购物中心企业前十 70

六、购物中心拓展方向 70

七、品牌购物中心情况 71

八、品牌商户未来发展趋势 72

第四节 消费者购物中心购物体验分析 73

一、消费者在购物中心的行为分析 73

二、影响消费者满意度的因素分析 74

（一）商户类型 74

（二）交通便利度 75

（三）购物消费体验 75

第五节 中国购物中心零售业并购交易 75

第四章中国购物中心运营状况解析 78

第一节 中国购物中心定位分析 78

一、休闲娱乐型定位 78

二、主题购物型定位 78

三、生活邻里型定位 79

第二节 购物中心经营模式分析 79

一、纯销售模式 79

二、租售并举模式 80

三、纯物业经营模式 81

第三节 购物中心投资收益分析 81

一、盈利模式选择 81

二、投资成本构成 82

三、各业态租金 83

四、投资回报率 83

（一）商业经营 84

（二）品牌输出 85

第四节 购物中心开发分析 85

一、购物中心开发流程 85

（一）总体概述 85

（二）调研与论证 86

（三）立项与决策 86

（四）选址与选型 87

（五）规划与设计 88

（六）融资与招商 89

二、购物中心开发可行性 90

（一）可行性分析的内容 90

（二）总体策划设计要点 92

（三）营销策划要点 95

（四）大型购物中心物业管理 96

三、购物中心开发策略 97

第五节 购物中心的业态组合方法 99

一、商圈研究 99

二、业态分类 99

三、租户权重 99

四、业态配比 100

五、分区布局 100

六、租约与期限 101

七、品牌建设 101

第六节 购物中心连锁品牌商户调研分析 102

一、商户业态分布 102

二、商户经营模式选择 102

三、商户未来开店计划 103

四、商户开店场所分析 103

五、选择购物中心的优先考虑因素 104

六、商户对购物中心的评价与期许 105

七、购物中心营销策略对促进销售的作用 106

第五章中国购物中心竞争格局分析 107

第一节 购物中心的发展周期研究 107

一、购物中心的经济周期 107

二、购物中心的成长性与波动性 108

三、购物中心的成熟度 109

第二节 购物中心竞争格局综述 109

一、购物中心集中度分析 109

二、购物中心的竞争程度 109

三、购物中心城市竞争力 109

第三节 大型购物中心企业竞争状况 111

一、领导企业的市场力量 111

二、追随企业的竞争力 112

第四节 大型购物中心国际竞争者的影响分析 112

一、外资抢滩中国购物中心市场 112

二、大型购物中心国际进入情况分析 112

三、国内外大型购物中心企业的SWOT比较分析 113

第六章中国购物中心成功案例分析 115

第一节 太古汇购物中心 115

一、购物中心基本情况分析 115

二、购物中心所在商圈竞争 115

三、传统高端消费习性分析 115

四、传统高端消费市场竞争 116

第二节 北京西单大悦城 117

一、购物中心基本情况分析 117

二、购物中心组织布局分析 118

三、购物中心品牌引进分析 118

四、购物中心流程设计分析 119

第三节 北京世纪金源购物中心 120

一、购物中心基本情况分析 120

二、购物中心整体规划分析 120

三、购物中心市场定位分析 120

四、购物中心经营情况分析 121

第四节 深圳华润中心•万象城 121

一、购物中心基本情况分析 121

二、购物中心竞争优势分析 121

三、购物中心主力店铺分析 122

四、购物中心物业管理分析 122

第五节 北京燕莎奥特莱斯 123

一、购物中心基本情况分析 123

二、购物中心经营理念分析 123

三、购物中心业态布局分析 123

四、购物中心品牌引入分析 124

第六节 上海奥特莱斯 124

一、购物中心基本情况分析 124

二、购物中心配套设施情况 124

三、购物中心品牌布局分析 125

四、购物中心建筑布局分析 125

第七章中国购物中心投资运营企业分析 127

第一节 大连万达商业地产股份有限公司 127

一、企业基本情况介绍 127

二、购物中心运营分析 127

三、企业经营情况分析 129

四、企业发展战略分析 130

第二节 凯德集团 130

一、企业基本情况介绍 130

二、购物中心运营分析 131

三、企业经营情况分析 132

四、企业发展战略分析 133

第三节 华润置地有限公司 133

一、企业基本情况介绍 133

二、购物中心运营分析 134

三、企业经营情况分析 134

四、企业发展战略分析 135

第四节 上海世贸股份有限公司 136

一、企业基本情况介绍 136

二、购物中心运营分析 136

三、企业经营情况分析 136

四、企业发展战略分析 138

第五节 中粮地产（集团）股份有限公司 139

一、企业基本情况介绍 139

二、购物中心运营分析 139

三、企业经营情况分析 140

四、企业发展战略分析 142

第六节 文峰大世界连锁发展股份有限公司 142

一、企业基本情况介绍 142

二、购物中心运营分析 143

三、企业经营情况分析 143

四、企业发展战略分析 145

第七节 恒隆地产有限公司 145

一、企业基本情况介绍 145

二、购物中心运营分析 146

三、企业经营情况分析 147

四、企业资本运作策略 147

第八节 茂业国际控股有限公司 148

一、企业基本情况介绍 148

二、购物中心运营分析 148

三、企业经营情况分析 150

四、企业未来发展展望 152

第九节 天虹商场股份有限公司 152

一、企业基本情况介绍 152

二、购物中心运营分析 153

三、企业经营情况分析 153

四、企业发展战略分析 155

第十节 深圳市益田集团股份有限公司 156

一、企业基本情况介绍 156

二、企业组织架构分析 156

三、购物中心运营分析 158

四、企业发展战略分析 158

第十一节 阳光新业地产股份有限公司 159

一、企业基本情况介绍 159

二、购物中心运营情况 159

三、企业经营情况分析 160

四、企业未来发展展望 162

第十二节 武汉南国置业股份有限公司 163

一、企业基本情况介绍 163

二、购物中心运营情况 164

三、企业经营情况分析 164

四、企业发展经营策略 166

第八章中国购物中心建设投融资与招商分析 168

第一节 购物中心的投融资分析 168

一、购物中心的投资特点 168

二、购物中心建设的融资渠道 168

（一）银行贷款 168

（二）项目融资 169

（三）分拆上市 169

（四）买壳上市 169

（五）典当融资 170

（六）金融租赁 170

（七）房地产信托 171

（八）发行企业债 171

（九）投资担保融资 171

（十）民间私募基金 172

（十一）海外私募基金 172

第二节 购物中心的招商分析 172

一、购物中心招商指导原则 172

二、购物中心招商的类型 175

（一）招商顺序 175

（二）商家开店模式 177

（三）招商策略 178

（四）商家招商的用途 178

（五）商家租金的计算方式 178

三、购物中心招商的基础 179

（一）主力店招商工作的基础 179

（二）其他招商工作的基础 180

四、购物中心招商推进计划 180

（一）开发前期 180

（二）开发期（开发至开业前6-9个月） 181

（三）开业（开业前6-9个月） 181

（四）开业后及远期 181

第九章2016-2022年中国购物中心发展前景与策略建议 182（ZY GXH）

第一节 2016-2022年中国购物中心发展前景分析 182

一、2016-2022年中国购物中心发展环境预测 182

（一）中国房地市场展望 182

（二）中国商业地产发展前景分析 184

二、2016-2022年中国购物中心发展规模预测 187

三、购物中心体量变化趋势 187

第二节 2016-2022年中国购物中心发展趋势分析 189

一、产业发展与经济和社会发展紧密相连 189

二、融合、变异实现大型购物中心的创新 190

三、购物中心逐渐朝小型化发展 190

四、泛购物中心成发展趋势 190

五、区域型购物中心或成主流 191

第三节 2016-2022年中国购物中心投资建设风险分析 192

一、自然风险 192

二、政策风险 192

三、社会风险 192

四、经济风险 194

五、技术风险 195

六、内部决策与管理风险 196

第四节 2016-2022年中国购物中心投资建议 197

一、大型购物中心的前期规划设计 197

二、量身打造大型购物中心 197

三、人力资源战略 197

四、大型购物中心的公共关系 198 （ZY GXH）

图表目录

图表 1 ICSC对购物中心的分类 14

图表 2 我国对购物中心的分类 15

图表 3 购物中心的空间形态引发的商业价值的转变 17

图表 4 2011-2016年中国房地产开发综合景气指数走势图 27

图表 5 2011-2016年中国房地产企业土地购置面积情况统计 28

图表 6 2011-2016年不同用途房地产开发投资构成情况 28

图表 7 2011-2016年中国房地产开发投资累计完成情况 29

图表 8 2013-2016年房地产开发投资额月度增长情况 29

图表 9 2016年东中西部地区房地产开发投资情况统计 29

图表 10 2011-2016年全国房地产开发企业资金来源构成情况 30

图表 11 2016年中国房地产开发资金来源结构 31

图表 12 2011-2016年房地产开发企业房屋施工面积情况统计 31

图表 13 2011-2016年房地产开发企业房屋施工面积细分产品情况 32

图表 14 2011-2016年房地产开发企业房屋竣工面积情况统计 32

图表 15 2011-2016年房地产开发企业房屋竣工面积细分产品情况 32

图表 16 2011-2016年中国房地产商品房销售面积趋势图 33

图表 17 2013-2016年中国商品房销售面积增长趋势图 33

图表 18 2016年不同地区房地产商品房销售面积情况 34

图表 19 2011-2016年房地产开发企业商品房销售额情况 34

图表 20 中国零售业主要经济指标统计 35

图表 21 2011-2016年百强零售企业销售规模情况 36

图表 22 2011-2016年零售百强外企销售额占比及增速 37

图表 23 2016年春节黄金周中国主要城市销售规模 39

图表 24 2011-2016年中国国内生产总值及增长变化趋势图 41

图表 25 2012-2016年国内生产总值构成及增长速度统计 41

图表 26 2011-2016年中国人口总量增长趋势图 42

图表 27 2016年中国人口数量及其构成情况统计 43

图表 28 2011-2016年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 44

图表 29 2016年中国主要消费品零售额及增长速度统计 44

图表 30 2011-2016年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 45

图表 31 2011-2016年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图 46

图表 32 2011-2016年城镇人均现金消费支出额变化趋势图 47

图表 33 2011-2016年农村人均现金消费支出额变化趋势图 47

图表 34 2013-2016年中国居民消费者信心指数月度变化情况 49

图表 35 2010-2016年中国购物中心数量情况统计 51

图表 36 2011-2016年全国40个大中城市土地成交面积增长情况 52

图表 37 2012-2016年不同类型城市土地成交溢价率 53

图表 38 2011-2016年中国新开业购物中心类型分布比例 54

图表 39 上海市购物中心主力店分布图 54

图表 40 成都市购物中心主力店分布图 55

图表 41 郑州市购物中心主力店分布图 56

图表 42 南宁市购物中心主力店分布图 57

图表 43 目前中国购物中心业态构成比例 58

图表 44 上海购物中心发展指数（SCDI）情况 59

图表 45 上海购物中心发展指数（SCDI）各指数排名 59

图表 46 北京购物中心发展指数（SCDI）情况 60

图表 47 北京购物中心发展指数（SCDI）各指数排名 60

图表 48 深圳购物中心发展指数（SCDI）情况 61

图表 49 深圳购物中心发展指数（SCDI）各指数排名 61

图表 50 广州购物中心发展指数（SCDI）情况 62

图表 51 广州购物中心发展指数（SCDI）各指数排名 62

图表 52 2011-2016年中国购物中心累计商业建筑面积情况 63

图表 53 2011-2016年中国购物中心投资占全国商业用房总投资比重情况 63

图表 54 中国不同购物中心类型特点 64

图表 55 消费者认为购物中心运营的关键因素 66

图表 56 商户眼中购物中心运营的关键因素 67

图表 57 购物中心开发商认为运营最关键因素 68

图表 58 部分购物中心业态组合 68

图表 59 2010-2016年中国网络购物市场交易规模 69

图表 60 消费者认为商场购物优势 69

图表 61 消费者认为网络购物优势 70

图表 62 中国购物中心企业前10 70

图表 63 购物中心拓展放心调查结果 71

图表 64 知名购物中心品牌开设购物中心数量 72

图表 65 品牌商户店铺的首选目标 72

图表 66 品牌商户未来三年的扩张计划 73

图表 67 消费者在购物中心的逗留时间分布 74

图表 68 消费者在购物中心的主要活动比例分布 74

图表 69 中国购物中心零售业态并购交易趋势 76

图表 70 2016年中国十大购物中心、百货、超市零售业并购交易 76

图表 71 中国购物中心业态布局特征 82

图表 72 购物中心各业态的单店面积与租金的关系 83

图表 73 购物中心连锁品牌商户调研商户业态分布 102

图表 74 购物中心连锁品牌商户调研商户经营模式分布 103

图表 75 受访商户未来三年全国开店计划 103

图表 76 受访商户开店所在场所 104

图表 77 商户选择购物中心的优先考虑因素 105

图表 78 商户对大型购物中心关键素质的关注度 105

图表 79 购物中心的生命周期 107

图表 80 购物中心的周期特征 108

图表 81 中国购物中心发展潜力城市排名情况 110

图表 82 北京燕莎奥特莱斯购物中心业态分布 123

图表 83 2016年开业的万达广场一览 128

图表 84 2016年在建的万达广场一览 129

图表 85 2016年大连万达集团主要财务指标 130

图表 86 凯德商用中国区购物中心统计 131

图表 87 2012-2016年凯德商用主要财务指标统计 133

图表 88 华润置地差异化生意模式图 134

图表 89 2012-2016年华润置地有限公司部分购物中心运营情况统计 134

图表 90 2011-2016年华润置地有限公司资产与负债统计 135

图表 91 2011-2016年华润置地有限公司收入与利润统计 135

图表 92 2011-2016年华润置地有限公司营业收入分行业情况表 135

图表 93 上海世贸股份有限公司运营的购物中心情况 136

图表 94 2016年上海世贸股份有限公司分行业情况表 137

图表 95 2016年上海世贸股份有限公司业务结构情况 138

图表 96 2016年上海世贸股份有限公司分地区情况表 138

图表 97 中粮地产（集团）股份有限公司“大悦城”系类重点项目一览 140

图表 98 2016年中粮地产（集团）股份有限公司分行业情况表 141

图表 99 2016年中粮地产（集团）股份有限公司业务结构情况 141

图表 100 2016年中粮地产（集团）股份有限公司分地区情况表 141

图表 101 文峰大世界连锁发展股份有限公司购物中心门店情况 143

图表 102 2016年文峰大世界连锁发展股份有限公司分行业情况表 144

图表 103 2016年文峰大世界连锁发展股份有限公司业务结构情况 144

图表 104 2016年文峰大世界连锁发展股份有限公司分地区情况表 145

图表 105 恒隆地产有限公司购物中心分布 146

图表 106 2010-2016年恒隆地产有限公司收入与利润统计 147

图表 107 2010-2016年恒隆地产有限公司资产与负债统计 147

图表 108 茂业国际控股有限公司全国开店进度情况 149

图表 109 茂业国际控股有限公司购物中心情况 149

图表 110 2012-2016年茂业国际控股公司营业收入与利润统计 151

图表 111 2012-2016年茂业国际控股公司资产负债情况统计 151

图表 112 2016年茂业国际控股有限公司主要商店经营情况表 151

图表 113 天虹商场股份有限公司门店类型分布情况统计 153

图表 114 2016年天虹商场股份有限公司分行业及产品情况表 154

图表 115 2016年天虹商场股份有限公司业务结构情况 155

图表 116 2016年天虹商场股份有限公司分地区情况表 155

图表 117 深圳市益田集团股份有限公司集团本部组织架构 157

图表 118 深圳市益田集团股份有限公司下属企业示意图 157

图表 119 深圳市益田集团股份有限公司购物中心运营情况 158

图表 120 深圳市益田集团股份有限公司区域发展战略示意图 159

图表 121 阳光新业地产股份有限公司购物中心运营情况 160

图表 122 2016年阳光新业地产股份有限公司分行业及产品情况表 161

图表 123 2016年阳光新业地产股份有限公司业务结构情况 162

图表 124 2016年阳光新业地产股份有限公司分地区情况表 162

图表 125 武汉南国置业股份有限公司购物中心运营情况 164

图表 126 2016年武汉南国置业股份有限公司在建项目一览表 165

图表 127 2016年武汉南国置业股份有限公司分行业及产品情况表 165

图表 128 2016年武汉南国置业股份有限公司业务结构情况 166

图表 129 2016年武汉南国置业股份有限公司分地区情况表 166

图表 130 开业后招商的类别 176

图表 131 购物中心招商的类型（商家开店模式） 177

图表 132 主力店招商工作的基础 179

图表 133 其他商家招商工作的基础 180

图表 134 2016-2022年主要年份中国购物中心数量预测 187

图表 135 2011-2015年中国购物中心体量变化趋势 188

图表 136 2011-2015年购物中心商铺数量变化趋势 188

图表 137 购物中心业态多元化趋势 189