房产深秋谣言多，入冬仍需三阶段

那么房产市场究竟是拐点初现，还是乍现，又或是一场先抑后扬的序幕呢?我们又当如何判断这个时节以保证自己穿对衣物好御寒呢?

一年四季，莫如深秋谣言多。每每到了这个时候，市面上总是会流传着各种各样的小道消息和官方通知：有人说明天要下雪，有人说明天要大风降温，有人说今年会提前供暖，还有人说今年供暖温度会上调，有人说今年是一个罕见的千年严冬，有人说今年受环流影响将又是一个暖冬。众说纷纭，莫不如是。

而我们的房地产市场貌似也进入了这样一个多事之秋：各地政府既有政策放松的趋势，也有严化坚持限购的表态;楼盘既有卖不出去的报道，也有一日之间抢购一空的新闻;又有传说北京商品房存量需要消化十年，转眼就曝出京城出现亿元抄底大单。这也让我们对这个扑朔迷离的房地产市场越来越看不清楚了。

看不清楚的还有投机者，他们简直都要跳起来三丈骂娘了。中央政府与地方政府之间不同立场的相互博弈、十个专家说出三十种预测的混乱、身边砸售楼处的先烈与大胆抄底的先驱之间的游说，不仅让投机者无所适从，也使得持币待购者彷徨，从而更易受到舆论的影响和操控。

那么房产市场究竟是拐点初现，还是乍现，又或是一场先抑后扬的序幕呢?我们又当如何判断这个时节以保证自己穿对衣物好御寒呢?

笔者认为判断秋天是否已深其实很简单。此季谣言多，那么谣言至多时大抵也便到时候了。我们看到现如今正是各路互相矛盾的信息大量爆发之时，有明年崩盘论、后年崩盘论、三年崩盘论、五年崩盘论;亦有明年复苏说、十年繁荣说、二十年辉煌说。由此可知房地产的冷暖空气已经是在交互之中，正所谓寒蝉凄切，秋后蚂蚱最疯狂，其深秋也已到，冬天不远。

不过笔者并不认同广大群众所盼望的一夜之间楼市崩盘，开房商跳楼，炒房户沿街叫卖孩子，中介回家踏实种地的场面会出现。中国的楼市无论从政策上还是市场上来看，其大规模瞬间崩盘的可能性微乎其微。再加上国内目前从事地产开发的公司已大多是巨头公司，其融资能力和抗寒能力与之前有过崩盘史的日本和泰国不可同日而语。我们甚至看到首开公司9月底数据显示公司的净资产负债率比年初的时候飙升了70个百分点，升至恐怖的146%，而这都仍可处于可控范围。所以这些也就注定在鄂尔多斯发生的骤降70%的崩盘实际上有很大地方特性，很难在国内其他地方上演。

但在经历了一个漫长的繁荣的夏天之后，由秋入冬将会是之后的主流。只是这个过程笔者认为并不轻松，也并不快。通过对房产市场近期表现的观察来看，这个过程起码要经历以下三个阶段：

第一个时期为量跌时期，相当于时节的“秋分”，其突出表现为商品房销量大幅下降，我们大多数地区正处于此时期，自不必多说。笔者认为这一时期应当起于销量下降，终于开发商下调价格中的暴利部分。即将成本一万，标价两万的项目调整至一万五左右，其尚有较大盈利空间。但这种下调视地区不同并不一定会收到成效，其下跌也仅为“假摔”。

第二个时期为价跌时期，相当于时节的“寒露”，其主要特征是开发商开始成本价甚至亏本售房了，而项目整体转卖的也多了起来。据报道，中粮地产近来连续三次变卖金融资产;阳光股份更是为了回收资金，变卖了旗下多家子公司。这都是由量跌造成其资金链终于扛不住的表现，而年底由于到了各公司以及农民工的结算期，其压力还将会更大。

不过此时期也最让人迷茫，因为真降价会带来两个反作用：一是前段日子压抑的需求会得到一次爆发;二是部分投机者认为时机已到开始抄底。对此笔者倒认为抄底者多半受舆论影响太大，想当初我们也有一波人在各类金融名家的忽悠下，在股市跌到5000点时跑进去捞底，跌到4000点时又进去补仓，跌到3000点是还在奋力挣扎，直到跌到1500才长记性了割肉清仓。所以销量的逆涨是此时期的另一特征，而整个价跌时期也将从开发商真降价开始，经历价跌量涨，再到需求被消化后，销量再度明显下跌结束。整个时期预计将持续一至两年。

第三个时期方为资金和投机者“大逃杀”的时期，此刻也到了时节的“霜降”。一到两家的大型房地产公司的破产将会彻底击碎人们原有房产价位的心理底线，从而引发投机者“杀跌”的大逃离。而在此刻无人接盘的情况下，二三线城市的住房价格将会迅速跌至其实际价值之下。一线城市在初期可能会由于二三线投机资金的涌入带来楼市回暖迹象，但并不长久。大量保障房此刻的集中上市，与继续上调后的利率，加上仍在持续的限购恰如来自西伯利亚一股接一股的冷空气，会将整个房产市场拖入漫长的冬季。

国人并不是钱多的傻子，只要明确了入冬的讯号，肯再去投资的人也就越来越少了。所以，尽管当前北京已有十多个近郊商品房项目销售价格已接近或跌落万元，价格直降幅度达30%以上，已接近2009年郊区价格水平，但这恰会帮助市场消化部分需求，带走大地最后残余的温度，国内房地产业后劲已显得非常疲乏。

而在房产入冬之后呢?我们的经济自然会按节气走下去：小雪大雪，小寒大寒，大家只便候着杀猪过年吧。