完善税收体制是房地产市场健康发展基础

完善税收体制是房地产市场健康发展基础

税收完善，是房地产市场健康发展的基础。

目前，我国房地产市场发展并不稳定，房价的不断攀高就是其不合理发展的表现，这与房地产税制的不完善有一定关系。

房地产税是地方政府财政稳定可靠的收入来源，尤其可以作为基层地方政府财政收入的主要来源，这也是国际上许多国家的通行做法。但从房地产税的组成部分来看，中国与西方国家差别较大，保有环节的低成本与交易环节的转嫁促成了住宅投机投资行为的盛行。因此，房地产税收体制亟待完善，同时，房地产税收体制的升级还有助于短期的房地产调控目标尽早实现，以及中长期的房地产市场建设。

目前我国与房地产业相关的税种共有10种，现行房地产税制存在的主要问题是各环节税负结构不尽合理，开发和交易环节税负相对较高，保有环节使用成本较低，税收调节功能交叉与缺位并存。2010年，在与房地产相关的10个税种收入中，交易环节的税收负担约占90%，保有环节仅占10%。其中，土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税和个人所得税属于直接税。营业税、城建税、教育费附加、印花税和契税属于间接税。房地产税收体制的完善主要集中加大直接税的征收力度，同时完善间接税的征收条款。

首先，推进房产税全面征收进程。沪渝两地试点的房产税就是目前房地产保有环节的主要税收种类。房产税作为财产税，对调节收入和财富分配差距、组织财政收入、优化地方财政收入结构具有重要意义。从国际上看，大多数国家和地区在保有环节征收房产税或类似税种。

鉴于保有环节的低成本现状，财政部部长助理王保安近日表示，下一阶段工作，就是针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。

房产税的全面征收是必然发展趋势，但是，全面开征之前仍有许多问题需要梳理，“法理”就是首先需要跨越的坎，房产税的征收与住宅购买时所支付的部分税收有重复环节，同时，我国尚无一部明确的法规来明令房产税的征收细节，征收范围、征收标准等问题都需要一一解决。

其次，土地增值税作为调节开发商利润的一个工具，可以根据楼面价格的实际增幅按比例征收，加大征收力度。这一措施还可以进一步促进营业税与增值税改革的联动。

由于直接税税负转嫁难度较大，对终端价格影响较小，当宏观调控着眼于调节开发商过高利润率时，可以考虑使用土地使用税、土地增值税、企业所得税等税收政策工具。直接税中的土地增值税是房地产宏观调控的一个有效工具，土地增值税的优点源于其超额累进税率征收方式。