房地产市场与政策博弈进入敏感期

　　楼市进入市场与政策艰难博弈的敏感期。

　　上周，中国指数研究院最新数据公布。尽管在4月的最后一周，国内楼市集体上演了市场“回暖”大戏，六成城市成交量上涨，其中北京一改连续两周的跌势以环比42.67%领涨一线城市。但是，楼市成交量的短暂回暖却无法扭转整个4月楼市的低迷：住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。

　　但房价依然处于高位，迟迟未见松动。业界认为，房价飙涨得到遏制，但却未到调控理想状态，原有调控政策持续甚至出台新一轮调控的可能性很大。

　　过半城市成交量大幅下挫触谷底

　　受国务院8路楼市督察组影响，政策仍处观望阶段，各地楼市成交陷入低迷。

　　整个4月，中国指数研究院监测的30个城市中，五成城市成交面积环比下降，平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亚、大连、贵阳、汕头等8城市跌幅接近或超过30%。大连领跌，下降幅度达到87.87%，合肥亦下跌了63%。

　　一线城市持续低迷，京沪深成交面积继续下挫。

　　中指院数据显示，4月份，北京商品住宅成交6983套，面积67.17万平方米，比3月份微涨13%，但同比下降了54%。

　　尽管4月最后一周楼市交易量攀升，楼市回暖论调重现，但在接受中国商报记者采访时，中国指数研究院数据中心副总监安戎表示，更愿意将这种“回暖”看作市场的低位盘整，“前2个月，北京成交量已经非常低，3月份成交量持续下降，4月份成交量上涨仍为低位反弹。”

　　安戎表示，“1至4月北京总成交面积295万平方米，同比2010年下跌四成”，远称不上楼市回暖。

　　这一观点可以从北京商品住宅成交面积走势图得到印证，4月北京商品房成交量远远低于楼市相对低迷的2008年商品住宅月成交套数，为2007年以来交易量低谷。

　　相较于北京成交量低位震荡，上海住宅成交量环比下滑1.6%，成交11007套，成交面积110.17万平方米，环比下跌了1.64%。1至4月份总成交面积444.11万平方米，同比2010年下跌了3.32%。

　　天津4月住宅成交4363套，成交面积为45.83万平方米，环比下降了26.11%。1至4月份总成交面积302.22万平方米，同比2010年下跌了5.64%。中国指数研究院分析，天津市场需求在本地限购令出台前抢先释放，“3、4月份天津楼市成交量持续大幅下滑，已经降至去年春节以来的最低点”。

　　比天津更为低迷，南京成交量自2月份持续大幅下滑，中国指数研究院认为，进入3、4月份，限购令影响日趋深入，4月份南京楼市已跌入谷底，已经与2008年南京楼市最低谷的3月份持平，交易量远远低于2007年、2009年、2010年月均成交量，仅为2008年月均成交量的50%左右。

　　除此以外，深圳成交量下探30%、成都成交量持续下滑。10大重点城市中，重庆、杭州成交量环比微涨。

　　而数据显示，成交量大跌原因并非供应量不足，截至4月底，主要城市市场供应普遍增加。其中，重庆商品房可售量增加超过85万平方米，上海商品住房可售量增加73万平方米，广州和杭州商品房可售量增加皆超过30万平方米，仅深圳可售面积下降了20万平方米。

　　土地供应加大成交量价齐跌

　　与成交量低迷相对应，进入4月份后，土地市场的交易也出现寒冬现象。尽管土地供应量在持续放量，但成交量萎缩，以底价成交的地块大量增加，价格也持续走低。去年开发商不计成本疯狂拿地的情形已经一去不复返，地王似已绝迹。

　　据中国指数研究院对120个城市土地市场交易监测，4月全国120个城市成交量大幅缩水，比3月份少了1成。其中住宅类用地成交289宗，环比减少了35%，同比减少了33%。而地价也随之下跌，住宅用地更为明显，住宅用地平均楼面地价为997元/平方米，环比下降了33%。

　　国土部曾表示要加大2011年住宅用地供应，要求今年住宅用地供应量要高于前两年水平。地方政府对土地市场加大监管和查处力度。