从根本上解决房产调控之困

值得我们深思的是，从2003年以来，一直到2010年3月，其间除了2008年下半年和2009年一季度因金融危机的肆虐和深化房价有过短暂的下跌外，在长达五六年时间里，房价均在政府的频繁干预中直线上升。为什么房产调控频频失灵

文 | 邓聿文

高房价如今成了中国大多数中产阶层的梦魇。在房价越调控越涨的背景下，中央最近又开始了新一轮调控，内容包括提高二套房首付比例，改革招拍挂制度，保障土地供应，研究出台房地产税等。不少分析人士称，这是近10年来最严厉的一次，舆论纷纷冠之以新一轮“房产新政”。

从实际内容看，此轮调整措施更为细致，程度更为密集。但是调控政策的累积效应是否能将过高的房价打压下去，实现预期效果，还有待观察。但值得我们深思的是，从2003年以来，一直到2010年3月，其间除了2008年下半年和2009年一季度因金融危机的肆虐和深化房价有过短暂的下跌外，在长达五六年时间里，房价均在一只无形的手的频繁干预中直线上升。为什么房产调控频频失灵？

房价节节攀升的经济解读

从经济角度看，本轮长周期的房价上涨，有某种客观性和必然性。比较一下房价上涨的走势和这一轮经济增长的周期，会发现两者有着很大的相关性。从2003年开始，中国经济克服了此前的通缩，而进入了一轮新的景气增长期，投资需求一直以两位数的速度增长。鉴于房地产投资在投资总额中所占比重超过1/4，这是带动房价上涨的一个基本背景。

此轮经济增长也恰好是城市化加速推进的时候，或者可以说，城市化的加速推进带动了经济的强劲增长。最近10年来，中国的城市化每年以1%的速度推进，城市化率总体增加了10%左右，至2009年达到45%。城市化会带来人口的市民化，更多的农民成为市民。尽管由于户籍的因素，中国的农民大部分以流动的方式在城市和农村之间生活，还不能完全融入城市，但也有一部分农民以各种方式成为事实上的市民，在城市安家乐业。城市化也带动和激活了现有市民的住房需求，随着收入的提高，多数市民产生了改善居住条件的愿望。

再者，投资渠道的狭窄，也刺激了对楼市的投机需求。随着经济的发展，人们的投资意识被激活起来，但由于制度和技术的限制，现有的投资渠道不多，于是只能从股市和楼市中获取财产性收入。在前几年股市火暴的时候，流行着全民炒股。房地产市场也一样，吸引了来自四面八方的剩余资金。在这样一种气氛中，难免会刺激投机行为。

最后，还与国际资本的大量流入有关。金融危机前的几年，全球大宗商品暴涨，流动性泛滥，各类海外基金大举进入国内楼市“淘金”。外资投资房地产，完全是投机，只有把房价炒高，他们才能获益。

上述几个因素共同作用，从而导致房价节节攀升。

但2009年的房价在遭遇金融危机后先降后升，大幅反弹并创新高，有另外两个重要原因。一是政府为应对国际金融危机对国内市场的冲击而在信贷、土地、税收等方面对房地产企业及投资者放松了监管和要求，致使投机性需求增长，造成市场供求失衡；二是国家的“4万亿刺激计划”和近10万亿的信贷很大部分进入了房地产领域。天量信贷使得开发商们能够轻易获得贷款，从而没有资金压力。房地产作为一个靠银行信贷吃饭的行业，若没有资金压力，开发商根本不可能降价销售。而手握大量现金的央企，因为危机时期没有好的投资项目，也纷纷杀进地产行业，2009年和2010年为什么涌现出了很多央企地王，原因就在于此。

为何地方调控房市“三心二意”

但是，从经济角度只能解释房价存在长期上涨的动力，而不能解释目前过高的房价。像京、沪、深等一线城市最近几年房价普遍上涨了4~5倍，无论用房价收入比还是租售比衡量，都远远超出正常的水平。所以，必须从政治经济学的角度---而且也只能从这个角度---才能合理解释目前的高房价不正常现象，并找出解决的办法。

严格地说，房价问题本就是一个政治问题，而非单纯的经济问题。居住权是现代文明社会中每一个人基本的生存和生活权利。保障这种权利，满足民众的居住需求，也是一个现代政府的基本责任。政府有责任为国民提供合格的、安全的、能负担得起的住房。此乃房地产市场的政治性。

然而，从政治经济学的角度来考察中国的房地产，会发现其悖谬之处。比如，土地公有和某些地方政府私利而导致的“土地财政”助推了房价的上涨，并使地方在执行国家的调控政策时“三心二意”甚至“假心假意”。

政府控制土地本意是为了减少土地出让的交易成本，但前提必须是政府乃大公无私的。现实中的政府当然不是这样，作为一个理性经济人，不仅组成政府的具体人员有最大化自身利益的冲动，就是作为一个抽象的政府本身，它的决策和出台的政策也总是从方便自己的管理出发。当一个政府存在自利倾向而且具有客观条件时，那么，它手中掌握的公权力和资源越多，就越有可能为自己及属下的集团谋利。

目前的情况是地方缺少其他的财政来源。因此，土地的公有性质正好被地方拿来作为生财的工具，而不再作为减少交易成本的一种方式。要使土地升值，房价就必须不断上涨。只有房价不断上涨，土地才能水涨船高。为了推动房价上涨，地方一方面努力控制居民用地；另一方面，采用所谓“招拍挂”的土地竞价方式。从形式上看，“招拍挂”制度是一种市场化的土地出让方式，但这种制度有效的前提，必须是土地市场不能被垄断。政府垄断土地市场，“招拍挂”的结果就必然是价高者得。而政府之乐于采用这一制度，是因为它看起来比过去的“协议”方式更市场化，一旦“招拍挂”导致地王出现并推高房价，地方可以有理由卸责，因为这是市场竞价的结果，政府并没有干预。

如此做的目的只有一个——维持对土地供应的垄断，制造土地稀缺的假象，从而最大化谋取收益。只有从这一角度，才能解释为何不许居民自建房，不准小产权房入市。

如上所述，地方之所以要抬高地价，一个原因是缺少其他的财源。分税制改革后，能够增大地方财力的主要税种都被上收，导致地方财权急剧萎缩，但与此同时，事权并没有上收，甚至还在下放。特别是现在强调要建设和谐社会，打造公共服务型政府。建设公共服务型政府是要钱做后盾的。在主要公共产品和服务基本还由地方来提供的情况下，这势必会恶化地方的收支状况，尤其对一些贫穷地方的政府来说，财政收入本来就捉襟见肘，若缺乏其他的筹资手段，也就只能打土地的主意。这决定了地方不可能认真执行任何会导致其财力下降的调控措施。