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2019年海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析[图]

    一、现状

    不同于国内房地产市场,海外房产投资展示了更强的区域特征。从海外置业市场数量看,近年来海外置业意识逐渐深入人心,兴趣发展迅猛。据调查数据显示,2018-2019年增长率为52.9%;海外咨询量增长了近10倍。

2018-2019年海外房地产投资咨询量趋势

数据来源:公开资料整理

    目前,美国和泰国是最受海外买家关注的两个国家,占海外频道关注人数的44.7%;其次是英国和澳洲两国。另外,德国的关注度近几年开始上涨,在欧洲国家中首当其冲。

各国置业关注人数占比

数据来源:公开资料整理

    二、置业投资国家

    从置业国家投资热度来看,发达国家为置业主流,新兴国家热潮高涨。五年前,美国、英国为主要海外置业标的国;而今,传统置业标的国日美英澳因其稳定的市场和投资回报,仍占海外置业主流,占比超过70%;其他如泰国等新兴置业国家,因标的小、增值强等特点,在市场上掀起置业热潮,更受二三线城市置业者欢迎。

    1、美国

    2020年1月最新数据显示,全美房产交易套均价中位数为26.6万美元(约折合人民币185.4万元),比2019年同期增长6.8%。

    热门置业城市中,波士顿地区套均价中位数为50万美元(约折合人民币348.6万元),每平方英尺房价比去年同比增长5.5%;西雅图套均价中位数为57.2万美元(约折合人民币398.8万元),每平方英尺房价比去年同比增长5.0%;洛杉矶套均价中位数为65万美元(约折合人民币453.05万元),每平方英尺房价比去年同比增长4.0%。

热门置业城市单套均价

数据来源:公开资料整理

热门置业城市每平方英尺同比去年涨幅

数据来源:公开资料整理

    在美国置业国际买家中,中国买家的交易额超过第三、四、五名交易额的综合,排名首位,占整体国际买家置业总金额17.2%。

2019年前五名国际买家在美置业总金额

数据来源:公开资料整理

前五美国置业目的地及置业金额所占比例

数据来源:公开资料整理

    中国买家最热衷于加州置业,占比达到34%;新泽西州位列第二名,占比8%;伊利诺伊、麻州、印第安纳州并列三至五位,分别占比5%;佛州、佐治亚州占比4%;其余各州占比在4%之下。

中国买家在美国置业目的地占比

数据来源:公开资料整理

    2、泰国

    曼谷是泰国置业海外买家的首选城市,其均价每平方米价格是11.4万泰铢(约折合人民币2.53万元),单套公寓成交均价为340万泰铢(约折合人民币75.5万元),市区过去五年累计涨幅为55%,2019年涨幅为8%-12%。

    目前最受中国买家欢迎的泰国城市中,约四成中国买家选择曼谷,约三成中国买家会选择芭堤雅和清迈,这三个城市的租金收益率在5%-8%不等。

    外国买家在2018年和2019年购买了近千亿泰铢(约折合人民币222亿元)的泰国房产。其中,中国买家总成交额超过四成。

    最多的前往泰国买房的中国买家来源地前三位分别是北京、广东、上海。

    3、日本

    2019年日本全国公寓平均价为4787万日元(约折合人民币304万元),相较于2018年的平均价格4759万日元(约折合人民币302万元),增长了28万日元(约折合人民币1.8万元),涨幅达0.6%;全国平均每平米单价为72.6万日元(约折合人民币4.6万元),相比2018年增长了1.3万日元(约折合人民币827元),涨幅达1.8%;从整体来看,日本全国公寓价格已经连续3年呈上升趋势,单价每平米已经连续7年连续增长,2019年的公寓平均价格和单价均达到近3年内最高值。

    东京是日本的首都,也是置业日本的首选城市,据相关数据显示,2019年东京23区公寓的平均价格为7286万日元(约折合人民币464万元),较于2018年涨幅达2.0%,在过去5年里呈持续增长趋势,涨幅达7.6%;其中东京的二手房价格涨幅更是明显,据调查数据显示,按照70平米的二手公寓换算,2019年东京都的价格突破了5000万日元(约折合人民币318万元),和过去的6年前相比,涨幅达36.4%,有了大幅度的增长。除此之外,大阪府增长了36.9%,爱知县增长了37.8%,涨势非常明显。

    日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)内,二手公寓的涨幅排名前五名分别是:神户市10.2%、大阪市8.6%、千叶市4.7%、名古屋市4.3%、东京23区3.4%;其中东京的租金收益率4%-5%,大阪4%-7%,名古屋5%-8%。

    日本三大都市圈内主要城市的二手房公寓涨幅

数据来源:公开资料整理

    受海外买家欢迎的置业城市,东京的单套成交价位2159万日元(约折合人民币137万元),大阪为1377万日元(约折合人民币88万元),京都1225万日元(约折合人民币77万元)。

日本三大置业热门城市单套平均成交价

数据来源:公开资料整理

    智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产金融行业市场运行潜力及营销渠道分析报告》数据显示:海外置业主要目的是资产保值增值,旅居、教育居住等其他置业目的也在快速发展。据数据统计,资产保值增值占比76%,超过3/4;其他置业目的占比24%,如教育居住、旅游居住、退休休闲居住、移民置业购房等。

中国买家海外置业目的占比

数据来源:公开资料整理

    当前,海外置业预算范围从百万至千万不等。市场不再是被高净值人群独占,约5成左右置业者(置业国家为日本和泰国,成交占比52%)预算为150万人民币以下,更多是以小成本购房,中产阶层在逐步入场;美英澳德置业预算较高,更受高净值人群喜爱,置业预算一般在300万人民币以上。

    海外置业人群中,男性置业者占55%,女性占比45%,男性占比更大,但女性正在崛起。

    26-45岁是主力海外置业人群,占比超过80%;其中,26-35岁占比近一半。

海外置业人群年龄分布

数据来源:公开资料整理

    三、趋势

    海外置业市场将同中国经济的稳步发展、人民币国际化趋势的加快、人民对美好生活的向往继续向前发展。中国中产阶级的稳步壮大和对优质教育及美好生活的更高追求,将进一步释放海外置业的需求。同时,中国资本市场的进一步开放、“一带一路”倡议影响力的日益扩大,都将让海外置业变得更加便利,促进整个市场的发展。

    1、品牌效应凸显

    海外置业行业中,海外置业公司的品牌效应将更加凸显,未来行业集中度将进一步提高。海外置业因涉及资金大、信息不对称和交易复杂等特性,海外置业公司的品牌影响力、专业能力、资金实力尤为重要。大品牌海外置业公司房产可靠、资金安全,市场信任度高,将实现客户高满意度、再推荐和品牌再增强的正向循环。

    2、行业平台化发展

    在面向海外置业公司同行公司的调研中发现,87%同行公司认为海外置业公司未来将往平台化发展。这也是因为海外置业行业聚集度提高后,再度扩大市场份额,必须进行平台化发展。其中,73%同行公司认为平台化发展公司核心竞争优势应该要赋能面临生存危机的销售机构和独立经纪人,并且利用行业地位和市占率制定海外置业服务标准;67%公司认为平台化公司应该赋能开发商、开放广大客源和优质房源,以此促进市场格局的改革。

本文采编:CY337

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