国家统计局统计的新房销售面积包含现房与期房两类,现房在销售后即可验收,期房从销售到交房验收一般跨越1.5-2.5年。家具市场需求主要受住宅交房量影响,为更好地掌握其市场动态,对新房交房面积进行建模预测,步骤如下:
1、根据《第一财经》公布的城市排名,及国家统计局已有城市数据,将所有城市划分为一线城市(北上广深)、新一线城市(重庆、成都、杭州等15个)、二线城市(昆明、大连、厦门等30个)、三线城市(三亚、西宁等4个)、其余城市。通常情况下,越是前沿城市,其对住宅预售要求的施工完成度越高,动工到预售时间跨度就越长,导致预售到交房验收时间跨度越短。因此假设期房从销售到交房的平均周期分别为:一线城市16个月、新一线城市18个月、二线城市24个月、三线城市24个月、其它城市28个月。
2、将城市对应的期房销售面积滞后相应交房周期,再与当月现房销售面积相加,得出该城市的当月交房面积。
3、将所有城市交房面积汇总,得出全国交房面积及同比增速。
新建住宅交房量同比增速预测
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相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产开发行业市场运营态势及未来发展趋势报告》
2018年新建住宅交房面积增速持续下滑,其中,期房交房面积增速于2019年4月探底,5月开始拐点上扬,2019年全年期房交房面积同比增速预计达17.4%,2020年1-3月将维持14.2%的高增长。头部房企2019年计划竣工面积高企。
随着地产集中度提升,头部房企数据代表性增强。根据各公司年报数据,在已上市的龙头地产企业中选取14家,统计其2016-2019年计划与实际竣工面积。
统计结果显示,2017-2019年,14大龙头地产商计划竣工面积分别为9712、12323、17056万平方米,同比增长2.7%、26.9%、38.4%,2019年增速提升明显,预示将成为竣工大年。
万科地产当年预计竣工面积(万平方米)
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保利地产当年预计竣工面积(万平方米)
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华夏幸福当年预计竣工面积(万平方米)
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富力地产当年预计竣工面积(万平方米)
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龙湖地产当年预计竣工面积(万平方米)
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招商蛇口当年预计竣工面积(万平方米)
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新城控股当年预计竣工面积(万平方米)
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世茂房地产当年预计竣工面积(万平方米)
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金地集团当年预计竣工面积(万平方米)
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首开股份当年预计竣工面积(万平方米)
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路劲地产当年预计竣工面积(万平方米)
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远洋集团当年预计竣工面积(万平方米)
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蓝光发展当年预计竣工面积(万平方米)
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荣盛发展当年预计竣工面积(万平方米)
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全国大龙头地产商当年预计竣工面积合计(万平方米)
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为验证此数据预判行业的有效性进行了两方面检验:
1、计划竣工面积与实际竣工面积的契合度。在上述列表的14家地产企业中,公告了实际竣工面积的有以下11家,2018年这11家企业的实际竣工面积占当年计划竣工面积的98.8%,属高度契合。剔除保利地产后,剩余10家企业2016-2018年的实际竣工面积占当年计划竣工面积的比例分别为94.0%、104.5%、93.6%,契合度较高,表明用这些企业的2019年计划竣工面积预判实际竣工面积有一定可靠性。
2、14家企业对地产行业的代表性。据测算,2018年11大地产商实际竣工面积占全国住宅竣工面积的12.7%,假设该11大地产商实际竣工面积占14大地产商的份额等同于其计划竣工面积的份额(69.1%),则2018年14大地产商的实际竣工面积占全国的17.9%,具有一定代表性。
11大龙头地产商当年实际竣工面积(万平方米)
地产企业 | 2016 | 2017 | 2018 |
保利地产 | — | — | 2217 |
富力地产 | 420.9 | 663.3 | 611 |
龙湖地产 | 576 | 765 | 950 |
招商蛇口 | 487.46 | 453.49 | 498.74 |
新城控股 | 401.45 | 725.13 | 979.82 |
世茂房地产 | 770 | 765 | 892 |
金地集团 | 640 | 670 | 672 |
首开股份 | 312.53 | 320.87 | 342.44 |
远洋集团 | 309 | 309 | 292 |
蓝光发展 | 329 | 273 | 337 |
荣盛发展 | 536 | 369 | 616 |
11大地产商合计 | — | — | 8407 |
占计划竣工面积比例(%) | — | — | 98.8 |
10大地产商合计(剔除保利地产) | 4781 | 5313 | 6190 |
占计划竣工面积比例(%) | 94.0 | 104.5 | 93.6 |
全国住宅竣工面积 | 77185.19 | 71815.12 | 66015.75 |
11大地产商占全国比例(%) | — | — | 12.7 |
10大地产商占全国比例(%) | 6.2 | 7.4 | 9.4 |
14大地产商占全国比例(%) | — | — | 17.9 |
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2019-2020年是交房大年的确定性较高,推动下游家居市场需求释放,有望迎来拐点向上。其中,头部房企的计划竣工面积19年确定高增长,随着精装渗透的不断提升,其精装房供应商的增长今年也将维持高增速。
2、2019年将成为分水岭式的一年,全行业都将面对结构的调整,模式的变化,以及重新洗牌
据行业预测,2019将是“痛苦”的一年。不单单体现在市场的萧条上,更加重要的是在整体行业的变革中。毫无疑问,2019年将成为分水岭式的一年,全行业都将面对结构的调整,模式的变化,以及重新洗牌。
从行业的发展周期来看,家具行业已经进入了重要的转折期,创新和变革已经成为必须,以不变应万变的商业模式,已经无法应对市场的需要。
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