研判2025！中国康养地产行业发展历程、发展背景、市场规模、竞争格局及发展趋势分析：康养地产已成为众多房企转型的重要方向[图]

内容概要：随着我国人口老年化日益加剧、国民健康意识的不断提升，我国康养地产市场发展迅速，据统计，2022年我国康养地产行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但近两年，我国逐步从增量房时代迈向存量房时代，这一转变对整个行业产生了深远影响，在行业整体低迷的大环境下，康养地产行业市场规模也经历了连续两年的下滑困境，据统计，2024年我国康养地产行业市场规模降至13918亿元，同比减少5.89%。

上市企业：保利发展（600048）、绿城中国（03900.HK）、华润置地（01109.HK）、中国金茂（00817.HK）、滨江集团（002244）、越秀地产（00123.HK）、万科A（000002）、招商蛇口（001979）、 荣盛发展（002146）、上实发展（600748）

关键词：康养地产发展历程、康养地产发展背景、康养地产市场规模、康养地产竞争格局、康养地产发展趋势

一、概述

康养地产是以“健康”和“养老”为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态。它并非单纯的住宅产品，而是通过整合医疗、康复、护理、休闲、文化等资源，为不同年龄层（尤其是中老年人）提供集居住、健康管理、养老照料、休闲娱乐于一体的综合性生活解决方案。其核心逻辑是“地产为载体，康养为内核”，强调从“居住功能”向“健康生活全周期服务”的延伸。

根据项目所处的区位、项目规模、基础条件、目标客群、产品特色等差异，康养地产产品可以分为健康智慧居住社区、活跃长者社区、康养旅居社区/小镇、医养机构、健康综合体、健康产业园六大类，从物业形态来看，健康智慧社区/活跃长者社区/康养旅居社区，主要为住宅形式，配置健康智能设施或养老服务、健康管理等配套；医养机构/医养综合体一般在城市核心区的写字楼等商办物业中，由专业的运营机构运营；而健康产业园主要为园区形式的生产研发型物业。从盈利模式来看，主要包括物业销售、配套运营、健康/康养服务、养老运营、物业租赁等获得收益的途径，以运营为主的项目，后期均可考虑资本化退出，如医养机构、健康综合体、健康产业园等；销售类项目则通过物业销售、配套服务等方式实现资金回笼。

二、发展历程

20世纪80年代，中国康养地行业开始起步，最初主要以养老院、疗养院等机构为主，主要服务于老年人群体，提供基本的医疗护理和日常照料，服务内容和设施相对简单。进入21世纪后，随着经济发展和人们生活水平提高，康养地的服务内容和形式逐渐丰富，开始包含养生保健、康复治疗、休闲度假等功能，吸引了众多的中老年人群。

2010年，四川攀枝花基于资源型城市转型需求，立足自身资源优势，率先提出“康养”理念，开启了康养产业从理论到实践的探索。2012年，国家旅游局官网报道了攀枝花兴建旅游新村迎接冬季阳光康养休闲旅游度假热潮，标志着康养旅游开始受到关注。2016年，国家旅游局颁布了《国家康养旅游示范基地标准》，对康养旅游等术语进行了定义，从政策上为康养旅游提供了保障，同年，国务院颁布《“健康中国2030”规划纲要》，健康中国上升为国家战略，进一步推动了康养地行业的发展，2017年，国家五部委联合发布《关于促进健康旅游发展的指导意见》，在此期间，康养度假旅游快速兴起，各地纷纷打造康养旅游示范基地，康养地的类型日益丰富，包括温泉度假型、森林养生型等多种形式。

近年来，我国康养产业进入融合共生阶段，开始助力共同富裕，我国各地依托自身特色资源，探索适合自身的康养发展路径，如攀枝花基于“六度禀赋”理论，将阳光、森林等自然资源转化为康养资产，发展出运动、疗愈等多种康养产品与服务业态，同时，康养地行业与医疗、文化、体育等产业深度融合，形成了更完善的产业链，并且开始引入智能化技术，提升服务效率和用户体验，朝着多元化、个性化、智能化方向发展。

三、发展背景

近年来，我国人口老龄化日益加剧，据国家统计局数据显示，2024年我国65岁及以上人口数量达21969万人，同比增长1.35%，占全国人口总数的比例高达15.60%，随着我国老年人口数量的不断增加，对养老和康养服务的需求持续增长，为康养地产行业提供了庞大的潜在消费群体，此外，随着国民健康意识不断增强，人们越来越重视健康生活方式，预防性健康消费逐渐成为主流，不仅老年人，许多中青年人也对具备康养功能的居住环境产生需求，进一步推动了康养地产项目的市场需求的增长。

相关报告：智研咨询发布的《中国康养地产行业市场现状调查及投资趋势研判报告》

四、发展现状

随着我国人口老年化日益加剧、国民健康意识的不断提升，我国康养地产市场发展迅速，据统计，2022年我国康养地产行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但近两年，我国逐步从增量房时代迈向存量房时代，这一转变对整个行业产生了深远影响，在行业整体低迷的大环境下，康养地产行业市场规模也经历了连续两年的下滑困境，据统计，2024年我国康养地产行业市场规模降至13918亿元，同比减少5.89%。

五、竞争格局

1、整体格局

随着我国房地产市场进入新的发展阶段，传统开发模式面临挑战，许多房企积极寻求转型，康养地产作为新兴领域，成为众多房企转型的重要方向，百强房企中已有多家涉足康养产业投资，如保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、万科、越秀地产、中国金茂、滨江集团等等，其中，保利发展拥有北京和熹会等全国近50个项目，“三位一体”养老体系（机构+社区+居家），通过QES三体系认证，打造“全域养老”模式，覆盖专业护理、认知症照护、旅居养老等业务，成为康养地产市场的重要力量。

2、行业内代表企业分析

（1）保利发展控股集团股份有限公司

保利发展控股集团股份有限公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营业务、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。公司聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天悦人和”三大产品系，同时，公司不断做大经营业务，积极发展保障性租赁住房，提升写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等资产经营质量；持续做强综合服务，从客户和社区需求出发，打造商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。2024年保利发展营业总收入完成3117亿元，其中，房地产销售收入2874亿元，占营业总收入的92.20%。

（2）招商局蛇口工业区控股股份有限公司

开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。公司自2010年起开展代建业务，已累计承接代建项目超540个，布局城市超27个，累计管理面积超2,000万平方米，服务客户涵盖各地政府机构、城投公司、大型企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。2024年招商蛇口营业总收入达1789亿元，其中，开发业务占87.38%，物业服务占8.63%，资产运营占4.00%。

六、发展趋势

未来，康养地产将更注重精准定位，不再单纯局限于养老功能，而是强调“适老不唯老”，打造全龄友好型社区，一方面满足老年人的养老需求，另一方面也考虑中青年人的养生需求，营造充满活力的社区氛围，吸引更多不同年龄段的人群，同时，区位选择上会更加关注城市近郊或交通便利的卫星城，这些区域既能让居民亲近自然，又能保持与城市的连接，满足人们对生活便利性和环境舒适度的双重要求。

以上数据及信息可参考智研咨询（www.chyxx.com）发布的《中国康养地产行业市场现状调查及投资趋势研判报告》。智研咨询是中国领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【智研咨询】公众号，每天及时掌握更多行业动态。