2012年上半年我国住宅市场供需情况分析

住宅 2012-07-20 10:07

内容提示：按照“国八条”有关政策规定，保障房、棚户区改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速扩展，将大量农村剩余劳动力导入城市，人多地少的国情决定了我国不可能实行大户型政策。

（一）供应判断

1. 上半年住房竣工量增幅10%左右

2011 年上半年，住宅竣工量为2.76亿平方米, 同比增长12.8%。全年竣工面积仅为7.2 亿平方米, 不仅低于新开工，还低于住房销售面积。开发企业的在建工程并不少，但在政策紧缩的条件下，企业施工周期拉长，在一定程度上影响了市场供应。2012 上半年，住宅供应可能出现两种情况，一是开发企业对市场有信心, 采取高周转策略，加快竣工速度: 二是开发企业对市场悲观，保存现金，继续拉长施工周期，减少市场供应。目前看来，第二种可能性更大。竣工面积增幅回调为10% 左右，竣工量预计为3 亿平方米左右。

2012-2016年中国住宅开发行业研究及投资战略研究报告

2. 住房供应结构以中小套型为主

按照“国八条”有关政策规定，保障房、棚户区改造、中小套型商品房用地占新增住宅用地比例不少于70%。城市化的快速扩展，将大量农村剩余劳动力导入城市，人多地少的国情决定了我国不可能实行大户型政策。政府已经坚定了发展中小套型住宅的政策，开发企业也正在适应这种政策变化。另外，政策禁止采用相邻小户型打通的方式销售“类别墅”产品，并且今年严禁别墅用地供应。因此，无论是别墅还是类似别墅产品，供应都十分稀缺。

（二）需求判断

1. 市场成交继续不乐观

新房市场或迎来最冷季节，二手房市场可能有所回暖。主要是两个层面的影响：一是限购、限贷有效抑制了投资投机购房需求，变“随便购”为“不能购”；二是限购、限贷政策导致了市场观望情绪，让具有购房资格的人由“积极购房”变为“持币待购”。在这样的政策高压下，房地产市场很难出现成规模、持续性的回暖行情。可能的情况是，开发企业为了生存和发展，被迫降价销售。不过一旦行业性的降价趋势形成，在“买涨不买跌”的规律下，短期内成交反而更加严峻。

2. 商品销售面积将同比回落

2011 年上半年，商品房成交面积为4.44 亿平方米，同比增长12.9%。由于政策因素导致楼市迎来“倒春寒”，预计2012 年上半年商品住宅的销售面积在4 亿平方米左右，同比回落10％。今年二季度是市场较为艰难的时期。

3. 货币政策微调有利需求释放

有迹象表明，央行有望继续下调存款准备金率。货币政策微调是楼市的利好消息。不过，这种利好是间接的，主要传导路径有两个方面：第一是生产层面，降低存款准备金率所释放的流动性，由银行进入生产端，开发商是贷款对象之一；国家要求银行贷款支持小微企业的发展，同时保障性住房开发也要给予支持。第二个方面是购房消费，国家要求商业银行对居民首套购房要给予利率优惠，要在基准利率基础上打折，这将有利于提高首套刚需购房者的支付能力。另外，银行可贷资金增加，也为降低贷款的利率提供了可能。从两个层面看，生产端：开发企业可以通过积极参与保障房建设，获得信贷支持，实现企业资金结构的优化调整。消费端：首套购房需求得到保护，有利于市场成交，进而也可以缓解开发企业的资金危机。