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套现80亿!投资房企超20家,卖保险的中国平安才是房地产幕后黑手[图]

2020年10月23日 09:58:22字号:T|T

    房企只要开始走上高速扩张的路,资金链紧张就会成为常态。

    大房企也不例外。

    目前我国最大的开发商是谁,很多人可能会想到的是恒大、万科、碧桂园这几个企业。

    毕竟这几个企业目前是房地产行业当中家产最丰厚的三个企业,也都进入了世界500强企业行列,是我国房地产行业当之无愧的扛把子。
但除了恒大,碧桂园,万科这些地产巨头之外, 中国平安是一个不得不说的存在。

    做不好房地产的科技公司不是一家好的保险企业!

    中国平安以保险业务起家,但其业务布局早已超越保险范畴。

    2007年,公司开始进军房地产市场;2011年,公司旗下“平安物业”更名“平安不动产”,踏上不动产投资道路。

    与传统地产公司相比,中国平安投资房地产有其独到之处,公司自己出资拿地盖楼的项目屈指可数。

    更多的是通过投资其他地产公司快速获利。

    据估计,中国平安投资房地产约3000亿元,买下一个万科绰绰有余,再加上其他与房地产相关的业务,其势力远超中国所有的房地产商!

    截至目前,中国平安是:

    碧桂园第二大股东;

    融创中国第二大股东;

    华夏幸福第二大股东;

    旭辉控股第二大股东;

    中国金茂第二大股东;

    这些年很多头部房企都收到了来自中国平安的资金。据不完全统计,中国平安不涉及股权合作的房企超过20家。

    他通过持股这些地产巨头的股票,成了幕后老板。

    而地产公司成了辛辛苦苦的“打工仔”。

    引用媒体的话就是,“在房企拼命冲击规模争当行业老大的时候,猛一回头,发现从来没有自己盖过一平米房子的中国平安才是真正的隐形‘地产王国’帝王。”

    01

    花式套利

    “钱多话不多”的平安在房企当中只要到二股东的位置,便不再继续增持,这对资本为主驱的集团而言,已属低调。

    事情还要从名噪一时的“宝万之争”说起,从2015年起,宝能集团频频举牌万科地产,目标直指万科控制权,引发万科内部的强烈抵制。

    股权争夺战期间,双方展开激烈的拉锯战,万科创始人王石与宝能创始人姚振华甚至公开对峙,引发外界高度关注,也刷爆了各大网站的头版头条。

    最后,监管部门介入,宝能成了“门口的野蛮人”,在股权争夺战中铩羽而归。

    “宝万之争”前车可鉴,中国平安明确表示:“我们不做野蛮人,不去干预企业正常运营管理。”中国平安对地产公司的投资比例不超过30%,只做纯粹的财务投资者。

    单从财务投资的角度来看,中国平安绝对是一位成功的投资者,早就“闷声发大财”了。

    以碧桂园为例,2015年,平安系以每股2.816港元认购其22.36亿股。

    随后碧桂园业绩一路走高,股价也开启主升浪。待2018年平安系在二级市场减持碧桂园3132万股时,套现4.55亿港元,获利5倍以上。

    类似操作还有绿地,2013年底,平安通过资管计划参与绿地集团增资扩股,斥资58.28亿元认购10.37亿股。

    在绿地上市后的2016年至2017年两年间,连续减持,按照每股8.825元计算,套现约80亿元。

    它似乎对地产有一种独特的偏好,旗下的资管、信托、银行,对房地产都有大量投资。

    乎是泛金融全线出击,将房地产这头奶牛的各部位都吃到。

    过去十年间,它依靠着在地产方面的投入,收入颇丰。从开始投资房企,到成为众多房企的金主,平安花了不过10年。

    不知不觉中,它已经暗暗成为中国最隐秘的房地产巨头。

    02

    成也资本,败也资本

    世界那么大,平安为何如此偏爱地产呢?

    中国平安频繁布局地产,对于解决保险公司日益增长的保费规模的投资需求以及市场“资金荒”之间的矛盾,房地产是一剂不可多得的良药。

    同时,加码布局头部地产也有抄底龙头地产的动机,前期房市的整体低迷环境,已大幅拉低头部地产估值,出现难得的投资洼地。

    从内生因素来看,保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。

    从外部因素来看,房地产行业龙头房企兼具价值与成长属性,对于险资具有较大的吸引力。

    由此可见,险企与房企之间可谓“天作之合”,而中国平安是将双方关系运用到极致的典范,不仅成了房企依赖的“金主”,也让手里的资金借助地产生出更多的钱。

    从资本和投资的角度来说,平安是成功的。

    精准的眼光、低廉的投入、丰厚的回报,平安的房产故事,比许许多多的开发商都精彩。

    然而房地产的精彩,绝不应该只是资本的精彩。

    房产作为牵动数亿人的大事,我们关注的是,类似平安一样的资本大肆席卷房地产行业之后,给这个行业带来了什么。

    资本都是逐利的,资本大举入资房地产企业,必然有着很高的利益诉求。

    怎样才能赚钱,赚更多的钱?被中国平安入资后的碧桂园,给了我们一个生动的答案。

    那就是高周转,快速拿地,快速开发,快速销售。

    高周转带来的是更高的排名,更多的销售额,更大的规模以及更差的产品质量。

    从中国房企产品力排行榜可以看出,营业额第一的碧桂园,产品力却排在几十名。

    资本推动下的高周转带来的是工期的缩短,产品把控不严格,各地维权事件频发。

    碧桂园只是其中一个最鲜明的代表,其他被资本裹挟的房企也难独善其身。

    早年间,资本力量还没这么强大,各个房企,还懂得依靠产品说话。

    万科重物业,绿城重品质,正是靠着各具特色的产品力,不管是万科还是绿城都能依靠品质建立起高口碑,逐步塑造了品牌形象。

    但过去的这些年,在强大资本力量的裹挟下,各个房企都发现了赚钱的捷径,乃至于集体忘记,归根到底,房企还是要靠产品说话。

    但,这又有什么可重要的呢?毕竟,既然能这么轻松的把钱赚了,为何还要去关心什么产品力呢?

    楼市的水被资本搅浑,调控的手或许能让他们回到正轨。

    随着资管新规“三条红线”启动试行,年内融资环境进一步收紧,加大房企资金压力,对企业拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。

    在此背景下,更加考验企业运营实力,倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。

    整体来看,财务稳健、现金充足、管控得力的房企将具备更强的市场竞争力。

    今年越来越多的房企也将被迫加快内部战略调整。

    “三道红线”出台,这是行业重大游戏规则的改变,意味着房地产行业金融红利时代的结束。

    过去猛加杠杆,高周转的房地产模式慢慢走向终点。

    一方面:输血少了,核心要靠自己造血了。所以销售是重中之重,而保证销量的根本在于产品力,本质上是要引导房企“产品为王”。

    另一方面:过去粗放型发展模式受到“三条红线”限制,对于各大房企而言,如何在新的环境下,建立自己的竞争优势;

    如何差异化竞争,成为需要考虑的问题,而其中最重要的仍是产品力。

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