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5月“万人摇号”背后的价格倒挂,二手房量价齐升

2020年06月02日 09:45:47字号:T|T

    虽然复苏势头强劲,但在多数机构看来,由多重因素促成的5月楼市升温,很可能难以持续。

    5月末,杭州的“远洋西溪公馆”项目领出一批房源(959套)的预售证,共吸引了5万家庭报名。由于申请人数太多,开发商不得不包下网吧,24小时不间断审核购房资质。按照这一比例,该项目的中签概率不足2%。

    近日,杭州楼市因这则消息火了一把。楼市从疫情中的复苏,也似乎由此得到了明证。

    5万多人摇号的现象确属罕见,但抛开这一极端个案,近期南京、成都等地也出现了“万人摇号”的现象。对比其释放的房源量,这些项目的中签率多在5%以下。

    二手房交易的升温同样明显,虽不及新房明显,但个别优质房源快速成交,且近期二手房交易价格出现明显上涨。

    从今年3月中下旬以来,房地产市场就从新冠肺炎疫情中逐渐复苏。“万人摇号”是如何出现的?二手房升温对整体市场的带动作用有多大?在种种表象背后,楼市回暖的真相究竟如何?

    个别新房项目“万人摇号”

    远洋西溪公馆项目位于杭州未来科技城,据了解,该项目于2009年拿地,股东也经历过变更。由于开发周期较长,如今项目周边的二手房价格约在3.5万-4万元/平方米之间,而该项目最高限价才2.8万元/平方米。

    出于稳定房价的考虑,杭州一直对新房项目的备案价格有所限制。近几年来,杭州二手房价格不断攀升,但对新房价格的限制并未明显放松。这就使得在部分区域,新房和二手房价格出现一定的“倒挂”。

    杭州某房企人士向21世纪经济报道记者表示,近几年,杭州曾多次出现过新房和二手房价格倒挂的现象,购房者则抱着“买到就赚到”的心态进行抢购。

    对于该项目的火爆,该人士还表示,未来科技城属于杭州的新区,定位于发展高新产业(163.200, 7.13, 4.57%)的人才特区。近些年,杭州不断在降低落户门槛吸引人才,这一片区是最大的受益者。

    21世纪经济报道记者调查发现,近期同样出现“万人摇号”的南京、成都,均有着类似的价格倒挂现象。

    5月初,成都川发天府上城项目正式进行摇号,释放的房屋套数为786套,而参与摇号的人数达到了4万。据了解,该项目的定价为1.1万-1.4万元/平方米,而周边的二手房单价已经超过了1.6万元/平方米。

    因一二手房价格倒挂,今年以来,成都共有6个项目出现“万人摇号”的局面,除一个项目的中签率在8%外,其余项目的中签率均不足5%。

    但成都本地的房地产从业者指出,成都本地的人才引进政策,以及疫情期间积压的需求释放,也是促成需求释放、新房交易升温的重要原因。

    “从全国范围来看,‘万人摇号’仍然只是个案。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为,新房市场确实在逐步回暖,但热销现象主要存在于热点一二线城市,仅限于价格有明显优势的少数项目。总体来看,市场上仍有大量去化率不高的项目存在。
2020年1-5月,66城新房市场合计成交套数与成交面积累计降速分别为21.9%、20.0%。也即,虽然部分项目受关注较高,但目前新房交易量仅恢复到去年同期的八成左右。

    二手房量价齐升

    在价格受限较少、交易更为连续的二手房市场,情况如何?

    贝壳研究院指出,今年5月,重点18城链家二手房成交量环比增长15.2%,同比增长42%。5月成交量达到去年月度成交最高水平(2019年3月)的98%。

    “疫情对市场的影响在逐步减少。”该机构认为,5月二手房交易量的大幅增长,与疫情推迟了需求的释放、“五一”小长假便利期和房贷利率下降影响购房者预期有关。

    目前已有30多个城市的二手房交易规模超过新房,均为热点一二线城市。因此,二手房交易不仅被认为更能反映市场的真实情况,而且对该城市的总体成交规模有着重要影响。

    以北京为例,根据北京市住建委的数据,2020年5月,北京二手房网签规模为1.6万套,环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易4172套的规模,5月北京商品房交易规模突破2万套,达到了2017年“317新政”之后的最高点。

    其中,5月29日,北京二手房单日交易规模破千套,这也是2019年3月之后的首次。

    5月北京楼市升温,与西城区教改新政引发学区房交易量上升有关。但即便抛开这一因素,北京市场的升温仍然明显。贝壳研究院指出,5月北京二手房房源成交周期为139天,比4月缩短22天。

    严跃进认为,与很多南方城市相比,北京因疫情防控的要求,市场恢复较晚,5月是需求释放最明显的月份。他表示,深圳等部分率先回暖的城市,交易规模已经出现下滑。

    根据21世纪经济报道记者调研,成交周期缩短、交易量上升、好房源遭遇抢购,成为近期热点城市二手房交易中的普遍现象,这也推动了交易价格的提升。

    诸葛找房数据研究中心指出,2020年5月,100个重点城市二手住宅市场均价为15208元/平方米,环比上涨0.41%,同比上涨1.33%,涨幅均有所扩大。其中,一线城市5月二手住宅均价达到61279元/平方米。

    市场仍在“下坡”

    虽然复苏势头强劲,但在多数机构看来,由多重因素促成的5月楼市升温,很可能难以持续。

    从5月各城市表现来看,已有苏州、扬州、成都、无锡等4个城市成交量环比下降。此外,二手房市场最先火热的深圳、南京和杭州,环比增速也大幅回落。这也说明,本轮需求的释放力度相对有限,很难对市场形成持续的支撑。

    该机构指出,在今年经济下行压力加大、政府工作报告仍重申“房住不炒”的大背景下,热点城市二手房交易难以维持目前的活跃度。

    那么,若价格倒挂的现象继续存在,需求会否转移到新房市场?前述杭州房企人士认为,就杭州的情况而言,除非(有价格优势的)新房供应量大幅增加,否则市场的热度也很难持续。

    他表示,根据以往的经验,当一波“行情”后,市场降温的速度通常会很快。而且“万人摇号”只发生在个别项目上,总体来看,杭州的市场需求并没有明显增加。

    严跃进也认为,从多个城市松绑调控“一日游”、监管层严控信贷资金进入房地产等做法来看,目前政策端没有明显的放松,未来需求的释放力度不会太大。再加上传统淡季即将到来,因此,市场很可能在6月以后出现小幅降温。

    4月和5月销售的确明显好转,但这并不改变销售下行周期的方向,预计今年的销售规模仍将有10%的降幅。

    “在不考虑疫情的情况下,销售本已处在下行周期。”国信证券称,近期的销售升温,既有供给增加驱动,又有填补疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策环境不发生改变,“填坑”完成后,市场面对的仍然是销售“下坡”。

2020年3月主要城市新房房价涨跌

城市
环比(%
同比(%
西宁
1.4
13.2
杭州
1.3
5.4
银川
1.1
12.5
唐山
0.9
13.2
徐州
0.6
11.3
深圳
0.5
5.2
成都
0.5
10.5
西安
0.5
11
吉林
0.5
8.8
无锡
0.5
9
南充
0.5
0.5
沈阳
0.4
8.7
长春
0.4
8
福州
0.4
4
秦皇岛
0.4
8.1
丹东
0.4
6.2
扬州
0.4
9.5
泉州
0.4
3.7
济宁
0.4
7.8
哈尔滨
0.3
8.1
宁波
0.3
6.5
长沙
0.3
5
重庆
0.3
6.2
烟台
0.3
9.6
大理
0.3
10.9
石家庄
0.2
6.5
大连
0.2
6.1
南京
0.2
3.3
南宁
0.2
10.5
锦州
0.2
7.5
遵义
0.2
2.2
太原
0.1
1.7
呼和浩特
0.1
13.7
上海
0.1
2.4
合肥
0.1
2.3
包头
0.1
4.4
平顶山
0.1
6.2
北京
0
4.1
厦门
0
3.5
武汉
0
9.5
海口
0
5.8
昆明
0
8.6
乌鲁木齐
0
-0.1
金华
0
7.1
襄阳
0
8.7
岳阳
0
-2.3
北海
0
6
天津
-0.1
0.1
贵阳
-0.1
2.6
牡丹江
-0.1
4.5
赣州
-0.1
3.2
洛阳
-0.1
11.5
韶关
-0.1
-0.8
郑州
-0.2
0.5
兰州
-0.2
4.1
九江
-0.2
7.7
惠州
-0.2
4.9
桂林
-0.2
4.9
泸州
-0.2
-3.6
南昌
-0.3
2.3
宜昌
-0.3
-1.6
济南
-0.3
-2.2
常德
-0.4
1.8
青岛
-0.5
2.3
广州
-0.5
1.7
三亚
-0.5
5.8
温州
-0.6
2.4
安庆
-0.6
0
湛江
-0.7
1.9

数据来源:公开资料整理

    全国70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。32个城市二手房房价环比上涨,10个城市二手房房价与上月持平(武汉零成交),28个城市二手房房价下跌。

    3月份,初步测算,4个一线城市二手房房价环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,与1月份相同。31个二线城市二手房房价环比在连续两个月持平后上涨0.2%。受疫情影响,武汉新建商品住宅和二手住宅均无成交,销售价格视为没有变动(环比指数为100,下同)。35个三线城市二手房房价环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%,涨幅比1月份回落0.1个百分点。

    深圳二手房环比上涨1.6%领涨全国,涨幅扩大1.1个百分点。太远、唐山排名第二和第三,环比分别上涨1.4%、1.0%。杭州、成都环比均上涨0.7%,杭州涨幅较上月扩大0.7个百分点。成都涨幅较上月回落0.2个百分点。昆明环比上涨0.5%,涨幅较上月扩大0.2个百分点。上海环比上涨0.3%,北京、大理环比上涨0.2%。

    28个城市二手房房价下跌。热点城市广州、西安、兰州、天津、南昌、三亚、郑州、海口、重庆二手房房价环比均呈现不同程度下跌。

2020年3月全国主要城市二手房房价环比涨跌

城市
环比(%
同比(%
深圳
1.6
9.7
太原
1.4
3.8
唐山
1
16.4
杭州
0.7
3.1
成都
0.7
1.8
乌鲁木齐
0.7
1.4
大连
0.5
3.8
宁波
0.5
8.1
昆明
0.5
5.5
西宁
0.5
10.4
无锡
0.5
9.3
沈阳
0.4
9
长春
0.4
6.5
银川
0.4
6.3
徐州
0.4
5.1
上海
0.3
1.6
锦州
0.3
2.5
扬州
0.3
4.9
金华
0.3
1.3
安庆
0.3
-3.6
洛阳
0.3
10.2
平顶山
0.3
6.1
北京
0.2
-0.7
哈尔滨
0.2
11.5
南京
0.2
4.6
合肥
0.2
3.1
吉林
0.2
6.5
济宁
0.2
7.1
大理
0.2
7.5
厦门
0.1
4.1
南宁
0.1
6.8
丹东
0.1
7.8
石家庄
0
-0.9
济南
0
-4.1
武汉
0
-2.3
长沙
0
-1.3
岳阳
0
-1.8
惠州
0
3.1
韶关
0
-0.9
桂林
0
4.4
南充
0
-0.5
遵义
0
-4.4
秦皇岛
0
6.2
九江
-0.1
6.5
北海
-0.1
0
福州
-0.2
2.7
广州
-0.2
-0.9
温州
-0.2
2.7
泉州
-0.2
1.6
襄阳
-0.2
2.7
贵阳
-0.3
-3.4
西安
-0.3
-1
兰州
-0.3
7
包头
-0.3
4.3
赣州
-0.3
4.3
青岛
-0.4
-5.9
烟台
-0.4
1
天津
-0.5
-2.3
南昌
-0.5
0
牡丹江
-0.5
-2.2
三亚
-0.5
-2.5
泸州
-0.5
-1.4
呼和浩特
-0.6
6.3
郑州
-0.6
-3.4
海口
-0.6
-1.8
宜昌
-0.6
-4.5
重庆
-0.7
-0.7
常德
-0.7
-2.3
湛江
-0.7
-3.6

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