这座一线城市房价正在史上最长熊市？二手房可以砍价300万[图]

    以北京为首的一线城市房产，被誉为核心资产。回首北京二手房价走势，在过去的十多年时间里，也确实当得起这个名号：2008年，北京二手房价堪堪过一万，而今逼近六万大关，10年间涨幅接近4倍。

    而最近，“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。按照国家统计局数据，自2017年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8%。

    数据还显示，今年6月以来，北京二手房房价已经连续6个月下跌。而从大周期来看，北京房价已经经过超30个月的回调期，堪称北京房价史上最长熊市。

    议价空间达到300万

    “楼王3居室，西南向，无遮挡，160平米，周期快可1150万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。

    据中国证券报报道，上述一房屋挂牌价为1450万元，其中的议价空间达到300万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解，房主此次大降价主要是亟需交易变现。

    这一小区属于北三环次新房，房龄和户型方面有优势，也有明显的短板。该小区大户型房屋较多且附近交通便利，小区里有不少房屋被出租用于公司办公场所，整体环境并不宜居，加上高总价不好卖，因此房东不得不大降价。

    除了大户型，顶级学区房也出现了降价促销。近期，丰侨公寓有一套75平米的二手房，挂牌价为1445万元。据中介介绍，业主调低了该套房源的心理价位，1330万左右即可成交。该小区对口小学是宏庙小学，该小学是八中和北师大实验中学分校大比例直升校，这两所中学都是北京市顶级名校。加之该小区位于金融街地区，成交单价居高不下，8月成交均价高达19万/平方米。

    高总价学区房也有较大的折扣（截图来自某地产中介朋友圈，图片来源：中国证券报）

    从目前的交易情况来看，西城区小户型牛校/直升校的学区房仍然相当坚挺。近期，爱民里小区（划片小学西什库小学是北京四中的直升校）有一套一居挂牌，这是整个小区中唯一一套非半地下的挂牌房屋，40平米左右报价超过650万元。传统名校三里河三小近期一套83年40平米的学区房，单价接近16万/平方米，仍然保持了一定的涨幅。

    二手房挂牌均价还在下滑中

    12月17日，国家统计局发布的11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，当月，北京新建商品住宅销售价格环比增长1.7%，二手住宅价格环比下降0.4%。值得一提的是，这已是北京二手房房价自今年6月环比持平以来的“五连降”。

    据证券时报•数据宝，有分析人士表示，北京房价下跌的原因主要有三个方面：

    第一，北京的新建商品房库存达7.56万套，如果再加上空置二手房，那空置率超过30%，北京房子严重过剩的情况非常明显。

    第二，北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的，无论是连续缴纳社保的时限，还是提高房产首付比例，都给购房需求设置了不少障碍，从而压制了大量的购房需求。

    第三，北京人口数量还在大量流出，未来几年北京人口将减少500万-600万，具体来看：一是北京为了缓解所有资源都集中在首都的问题，就要把大量机关事业单位搬迁到雄安去办公。在这种情况下，北京人口将会大量流出，而作为副中心的雄安将会有大量人口流入。二是北京为了治理京津冀地区的空气污染，把高污染、高耗能的企业分散到其他省份去，未来北京将是轻资产的高科技中心。

    在此情况下，北京业主们心理预期在不断下降。贝壳研究院的显示，北京二手房挂牌均价61245元，较年初63863元，下跌幅度超过4%。而在2017年最高峰时期，北京二手房挂牌均价一度超过75000元。

数据来源：贝壳研究院

    从2019年8月各大城市二手房价格同比涨幅与2015-2019年累计涨幅对比也看出，二手房价格增长明显遇到瓶颈。
2015-2019年主要城市二手房价格涨幅

城市 2019.8二手房同比增速 2015-2019.8二手房累计涨幅

数据来源：公开资料整理

    2019年1-8月，厦门、苏州、大连三个城市二手房销售增速较快，厦门二手房销售累计增速达到167.6%，成为二手房交易最活跃城市。

2018-2019年城市二手房销售量及增速

数据来源：公开资料整理

2019年8月中国70大中城市二手房价格环比涨跌占比

数据来源：公开资料整理

    见底论言之过早

    虽然说今年以来北京二手房市场状况都不容乐观，但整个楼市基调仍旧以“稳”为主。据北京商报此前报道，合硕机构首席分析师郭毅表示，房地产调控的宗旨是以“稳”为主，所以不管是北京等一线城市房价的“保值”，还是三四线城市房价的“虚高”，政策出台的目标都会在保障房地产市场稳定的前提下来进行，既要防止房价大涨，也要避免房价大跌。

    在郭毅看来，目前判断北京楼市处于底部还言之过早，毕竟一线城市的“底蕴”尚存，但降温的趋势确实已经显现，这个状态会延续多久其实很难判断。一方面会受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响；另一方面房地产调控政策起到至关重要的作用，什么时候会出现一个明显的松动，作为一线城市的北京会第一时间有所反应。

    “坚持‘房住不炒’，防止大起大落，与其说什么时候‘沉底’，不如说什么时候回归理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，随着房地产调控政策的不断加码，楼市整体已告别此前的“暴利”逐渐回归理性，商品房的投资属性被不断弱化，炒房者的退出、房企的谨慎态度，都将有助于促进房地产市场的健康发展。

    严跃进认为，楼市调控政策出现了宽松的信号，才可能对需求产生一个更有力的带动，此前5年期LPR的下调已经给市场预留了较大的想象空间。11月20日，最新LPR（贷款市场报价利率）报价出炉，1年期LPR下调5bp至4.15%，5年期以上LPR同样下调5bp至4.8%。其中，5年期LPR自8月20日亮相后首次迎来下调。

    一般而言，5年期以上贷款大部分是房贷，央行降息出现5年期LPR的降低，这也意味着刚需购房客群的房贷成本将进一步降低，与“房住不炒”大的方针相契合。严跃进计算称，对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。

    2019年还剩下不到一个月的时间，面对错综复杂的市场环境，刚需客群持续观望态度浓厚，买房子怕赔本，不买房子怕涨价。对此郭毅表示，从“房住不炒”大的政策背景来看，未来LPR利率将更多优惠刚需客群。如果买房是以自住为目的，那么就不要太关注短期的价格波动，未来楼市整体将以“稳”为主，房价也将趋于稳定。