坐一次电梯三毛，老旧小区改造资金何来[图]

    老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中，如何转变城市发展和管理模式，审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系，尤为重要。

    八月初的北京，走进建于1973年的朝阳某小区，没有46年历史本应呈现出的破旧，崭新的外挂电梯和刚刚粉刷的楼房外立面都格外惹人注意。

    这里是北京市首批进行改造的老旧小区之一。光鲜背后，居民楼一共6层，电梯只在3楼到6楼停靠，使用电梯要刷专用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余额。小区外来访客没有充值卡，2楼的居民无法搭乘电梯……出于种种原因，还是有不少人选择步行上下楼。

    2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。同时，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部。

    实际上，老旧小区改造从15城试点，到被写入2019年政府工作报告，再到2019年6月以来，中央层面短时间内先后三次部署推进相关工作，在政府的大力推动下，老旧小区改造逐渐成为产、学、研各界讨论的焦点，“钱从哪儿来”等争论从未停歇。

    老旧小区改造是一项已经被上升到国家层面的、“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”的重要工作。在一些机构的预测中，老旧小区改造又是一个想象空间在2万亿以上的蓝海市场。但在居民视野里，这似乎又只是一个“电梯加装装哪里”“一楼改造出钱么”的具体而微的民生问题。

    老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。在这个过程中，如何转变城市发展和管理模式，审慎处理好政府、企业和居民三方之间的关系，尤为重要。

    从棚改到旧改

    按照住房和城乡建设部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（以下称《通知》），老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

    根据住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波在公开场合的介绍，我国建成于2000年前的老旧居住小区有近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

    2019年7月1日，国务院新闻办公室举行的政策例行吹风会上，住房和城乡建设部表示，这些小区可能已经建成了20年以上，由于原来设计标准比较低，再加上维护、养护不到位，多存在管网破旧老化现象突出，养老、抚幼、物业等配套缺失，道路损坏、秩序混乱、私搭乱建等问题明显。

    实际上，老旧小区改造并非短期出现的新鲜事物。不过，老旧小区改造在过去很长的时间内，一直并未成为城市更新的主要工作。彼时，城市更新的主要模式还是棚改。

    进入2018年下半年后，出于防范隐性债务风险、去库存任务阶段性结束、防范部分地区房价过快上涨等多方面原因，棚改融资监管与相关政策出现较大变化。2019年4月，财政部公布的2019 年棚改计划新开工数量仅285万套，同比下降51%。

2014-2019年全国棚户区改造情况统计

资料来源：住建部、智研咨询整理

    在这一背景下，和“棚改”对象存在重合部分的老旧小区改造，开始受到重视。尽管对房地产投资不存在拉动作用，对上下游产业的带动效应也弱于棚改，但老旧小区改造投资强度更小、同等体量资金惠及面更广，在部分区域内，部分取代棚改成为必然。

棚改与旧改对比分析

资料来源：智研咨询整理

    坐一次电梯三毛

    从已计划加装电梯的老旧小区的市场情况来看，整个电梯加装费用在78万左右，政府补贴24万，剩余资金由6层楼24户住户按楼层分摊。六楼住户算下来要出7万多块8万块钱。对于老旧小区住户而言，7-8万元的电梯加装费用开支存在较大压力。

    实际上，由于老旧小区往往经历了由公房分配，再到住户买断的过程，产权关系复杂、管理主体混乱、维修基金缺位等，都成为老旧小区改造的阻碍。
在老旧小区改造中最缺的就是钱，没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪，难以完成如此艰巨的改造任务。

    2015年开始我国地方财政一般公共服务支出增速持续上升，到2018年全国地方财政一般公共服务支出16871.01亿元，同比提升10.71%。但面对全国老旧小区改造规模，地方财政一般公共服务支出难以持续供给。

2012-2018年中国地方财政一帮公共服务支出

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    目前，老旧小区改造内容主要分三大类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善，装电梯也是其中非强制的部分；二是提升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等；三是完善公共服务类的内容，包括养老、抚幼、文化室等设施。

    按照前述《通知》的要求，要按照“谁受益，谁出资”的原则，完善居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。

    根据不同的改造内容，融资模式也有所不同。

    其中，小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化等保基本的配套措施，根据相关机构测算，这类改造涉及总投资约1.2万亿。而从试点情况来看，这部分投资资金来源，多以政府财政为主，且占比在90%左右。

    而在受人关注的“加装电梯”领域，由于投入相对较大，也成为了各地引入社会资本的重要领域。

    目前，各个地方都对增设电梯提供了10万-25万元不等的补助，广西等一些地方，补贴还会随着楼层的增高而增加。

    在北京的尝试中，主要有“代建租用”、由产权单位或是集体出资、业主自筹自建三种方式。一些小区改造过程中，建设外挂电梯时采取了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式。

    而上海则试点了所谓的“6+1模式”，是指由开发商出资在原有6层住宅顶层加盖一层，加层房屋出售所得用于补贴电梯安装与前期保养费用，业主只需支付电梯运行费。

    发动社会力量投入改造的模式值得肯定，企业通过先期投入改善了居住条件，自然可以通过后续服务收取应得的费用。在推行这种模式之前，还是需要政府提前做好顶层设计和系统规划，把各种技术方法、各种渠道筹措的资金统筹加以考虑，避免重复建设或单一科目改造带来新的问题。

    挖掘新的盈利空间

    与政府补贴为主的基础设施改造相比，公共服务产品的提供和收费，可以为企业参与老旧小区改造带来更大的盈利空间。

    老旧小区改造，其实可以在建造技术和产品、地上地下空间的挖潜利用、后续管理运营等环节，创造新的盈利空间。

    比如在土地空间挖潜方面，可以通过优化规划设计，把边角废弃土地、地下空间进行二次开发，改为停车、商业服务、运动休闲、养老服务等设施，为投入改造的企业带来土地经营效益。在水系统、供热、网络、电梯改造中，鼓励建造商与运营捆绑，在运营收费中实现资金平衡等等。

    不过，与“棚改”等其他城市更新模式不同，老旧小区改造过程中，不可避免的要与居民持续沟通，如何提高居民购买服务的意识，显然是重中之重。

    老旧小区改造首先是一项社会事业，其次才是一块市场经济的蛋糕。因此，在平衡社会效益和经济效益中，应以社会效益为先，在确保群众满意的前提下再考虑经济效益。