2019年房企融资闸门大幅收缩，32个热点城市首先试点[图]

    2019年包含一线城市、二线在内的32个城市的银行正迎来房地产业务专项检查，房地产企业融资正面临更严格的监管局面。

    2019年8月8日，银保监会办公厅近日下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（简称《通知》），重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务。

    监管已经入场检查该机构的房地产业务，包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等都在检查范围内。
该《通知》称，坚持“房住不炒”的定位，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

    包含一线城市、二线在内的32个城市的银行正迎来房地产业务专项检查，房地产企业融资正面临更严格的监管局面。

    “当前的房地产监管就是管住左右手，左手是供给，右手是需求”。供给端控制房地产商融资，倒逼地产商加快推盘，住房供给增加。需求端通过限购限贷等措施，管控房贷首付和利率。

    从供给端看，2019年以来，房地产融资不断收紧。2019年5月，银保监会发布23号文，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务，此次通知可视为23号文在房地产领域的细化和升级版。

    《通知》要求，根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳等32个城市。

    32个热点城市基本就是全国房地产市场的牛鼻子，这32个城市稳定了，全国房地产市场也就基本稳定了。相关市场变化特别是价格变化较大的城市，房地产资金风险相对较高。预计后续房价变动明显、政策变动频繁的城市都有可能被纳入此类监管。
此次检查，涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。

    具体为，在房地产信贷业务管理方面，检查房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资；个人住房贷款管理情况，包括落实差别化信贷政策，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等；住房租赁贷款方面。包括与住房租赁企业合作情况，被中介机构套取银行信用问题，租赁贷款被挪用问题，为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

    2019年二季度末，我国房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。

2014-2019年上半年全国房地产开发贷款余额

资料来源：人民银行

    其中，保障性住房开发贷款余额4.61万亿元，同比增长12.9%，增速比上季末低7.3个百分点。

2016-2019年二季度全国保障性住房开发贷款余额

资料来源：人民银行

    根据《通知》，检查的另一重点是非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域。

    具体包括：个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产；通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

    这也是当下监管检查的重点。8月9日，银保监会对中信银行开出2223.67万元罚单，13项违规事实中，包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目。

    房地产信托骤降

    对银行表外资金流入房地产，《通知》也给出明确要求。

    具体为，检查同业和表外业务，包括银行理财资金投向房地产领域非标准化资产的监督管理情况；投向房地产企业或项目的同业投资风险审查、资金投向合规性审查及投后风险管理情况；直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资，或以自身信用提供支持或通道等问题；绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题，以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题，委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

    上述政策早已存在，关键在于落实情况。例如土地储备融资早已实现专款专用。

    此前，2019年7月6日，银保监会发布消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

    信托产品近两年投向房地产的规模和比重持续上升，而信托在去通道监管下规模有所萎缩。房地产占信托产品的比例从2017年初占比8.4%一路上升到2019年一季度的14.8%，2019年三四季度房地产融资到期压力较大，预计房地产类信托净融资也可能面临压力。
2018年全国新增房地产信托项目资金8710亿元，同比下降21.47%，2019年一季度全国新增房地产信托项目资金2610亿元。

2010-2019年一季度中国新增房地产信托资金自己规模统计

资料来源：中国信托业协会