“今年经济形势不好，大家要小心！”在退休后第一次的公开亮相上，李嘉诚如此提醒大家，尤其指出“买楼要量力而行，但千万不要炒楼！”
“不赚最后一个铜板”是李嘉诚的投资箴言，当年他在全民疯炒塑胶花的情况下毅然离场，投身房地产并以此起家，但如今他前有大幅清仓、后又劝告大家不要炒楼，究竟释放了怎样的信号？
事实上，表面上仍旧风光、十几年屹立不倒的香港楼市，近期却是暗流涌动，买房毁约频频出现，投资者即使挥泪割肉也要夺命出逃！
据1月11日《南华早报》报道，刚刚在2018年12月31日同意以7.22亿港元购买香港某处豪宅的买家，不惜损失高达3610万港元的定金，也要选择中止交易。
被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段，是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋，拥有私人花园、屋顶平台和游泳池，位于全亚洲最贵的地址。
3000多万的定金，即便是放在人均收入是大陆几倍的香港，也是普通人终其一生都奋斗不到的收入！竟然是说不要就不要了！
而这并非个例，今年开年前9天就出现了9起购房违约案例。2018年的违约数量，就已经远远高于前几年。仅去年前10个月，就有36起违约案例，而2017年全年仅有9起。
频频毁约的背后是，是逐渐冷却的市场。香港楼市出现了量价齐跌的冷清局面。
曾经不可一世的房价，如今已经开始跳水。从去年8月至今，香港房价已下跌7%，部分偏远地区的楼盘价格（新界东的居多）跌幅甚至达到20%。
曾经万人抢房的市场，如今却是无人问津。刚刚过去的12月，全港住宅销售总额为241亿港币，同比下降了53.7%。土地注册处的数据还显示，12月份的住宅销量只有两千套，同比下降了61%。
而这一切，都只是刚刚开始。
若说起中国房价最高的城市，当非香港莫属，其房价之高让北上广都要为之汗颜。
今年3月，莱坊发表2018年《财富报告》，2017年亚洲取代欧洲成为超级富豪人数第二高，日本是亚洲之冠，拥有9,960名超级富豪（资产净值超5000万美元）。其次是中国内地和香港，香港豪宅连续6年成为全球第二高，预计2018年香港豪宅平均楼价升幅还是全球第二高。
香港的房价究竟有多高？
根据香港差饷物业估价署数据，香港港岛区一间普通50平方米公寓的平均售价已经超过800万港元（折合约640万元人民币）；在房价相对便宜的九龙区，一间50平方米的公寓平均售价为650万港元，在较偏远的新界，一间50平方米公寓的平均售价也达到530万港元。按照平均价格算，香港港岛区房价平均每平方米超过16万港元，折合约等于13万元人民币以上。
那么香港人的收入呢？
2016年香港人均收入的中位数为1.5万港元，在374万统计人口中，有25.6%的人月收入低于1万港元。39.1%的人月收入介于1-2万港元之间；22.5%月收入介于2万-3万港元之间，而12.8%的人月收入在4万港元以上。
这也就意味着，即使你是收入最高的那一部分阶层，每月能挣4万多港元，你也需要不吃不喝攒大约11年的的钱才能在房价最低的新界买一套50平米的公寓，如果你想在港岛区买房，同样50平米的公寓可能会耗去16年的时间。在实际生活中，这一时间可能要40年或更久……
香港前财政司司长梁锦松的预计更加悲观，他曾为香港年轻人算了一笔账：大学毕业，拿着一万三四（港元）的平均工资，刨除日常支出，交通费，税费，吃等，大概要储蓄30年才能付首期，再要供30年才能还清贷款。20岁工作到80岁才能拿到一间房。多大呢？
——40平。
高企的房价面前，即使是维多利亚港彻夜不息的辉煌灯火，也永远照不到那些蜷缩在城市角落的人。
然而，就是这样坚挺的楼市泡沫，如今却凉了！那么，究竟发生了什么？
内地炒房客，曾经是炒高香港房价的绝对主力。然而当初潮水般涌来的内地炒房客，现在却潮水般涌出了。
若论威震四海的中国炒房团最青睐的炒房地，香港绝对是其中之一。统计表明，最近五年，香港成交的豪宅，超过60%由内地买家拿下，此前香港甚至发出了“要被内地炒房客逼疯了”的怒吼。
然而现在，来自内地的炒房资金却急剧下滑。2018年上半年，中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，而去年全年的数字则高达70亿美元。
从外部环境来看，美国加息噩梦再度来临、资产泡沫遭遇重压！
历史上，每一轮强美元周期，都是新兴国家的一场噩梦，无数国家纷纷倒下。而此次美元加息才到中途，全球资本市场就已风声鹤唳，土耳其货币狂贬、俄罗斯股汇双杀、阿根廷全线暴跌、巴西雷亚尔遭疯狂抛售…….
形势比人强，目前的香港已经别无选择。若是不加息，在美元不断加息的压力下，如果港币继续“趴着”不动，那势必会导致资本外流空前加剧！
然而，若是加息，一旦力度控制不好，高高在上的资产泡沫，就会被打落谷底！
重压之下，香港楼市已经被迫5年后首度加息。2018年9月，香港三大发钞银行将按揭贷款利率上限至2.35%，以最优惠利率为基准的按揭利率也已提高至2.25%。
而且，根据瑞银的预计，按揭利率未来还将上升50～75个基点。也就是说，最终未来香港按揭利率可能达到最高3.1%！
不断上调的利率，让购房人的负担不断加重。
香港特区政府于5月中发布的第一季度经济报告显示，香港市民的供楼供款负担比率（即面积为45平方米单位的按揭供款相对住户入息中位数的比率）进一步增至大约 66%，远高于1997至2016年期间45%的长期平均水平。
现在，香港的买房人需要将收入的60%以上用于按揭还款。而且在加息和楼市持续上升的情况下，明年供楼负担比例可能达到70%！
然而，美国加息周期仍未结束，今年到明年，这一切还只是刚刚开始，日渐攀升的房价、原地踏步的收入，还有多少韭菜能够跑步进场？会有多少人还能经受住接盘的压力？弃房断供，并不是说说而已。
面对风雨飘摇的香港楼市，香港特首林郑月娥明确表态，楼市下跌是好事！不要幻想政府去救楼市！
而且现在看来，特区政府不仅不救市，还要大幅增加土地供应。而加大土地供应，曾经是促使香港房价大崩盘的最大杀招！
“1997年在香港，不买房子就是傻子。”彼时的香港陷入了全民炒房的疯狂之中，然而高房价之下，自然引得民怨沸腾，尤其是这一年香港还碰上了亚洲金融风暴，暴露了自身经济的脆弱性，风雨飘摇。
为了升级香港的竞争力，董建华打算一方面加大土地与住宅供应，降低创新与生活成本，为香港后续的发展开辟空间；另一方面大刀阔斧，改革教育、增加科技投资以及项目，为香港的未来增加新的增长动力。
为此，特首董建华推出了 “八万五”大计，为特区政府订下三个目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个；在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；以及把轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。
然而，巨大的供应量叠加金融危机的冲击，让香港楼市彻底崩盘。
1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，然而，由于楼市已经牢牢与经济所绑架，已经与相关群体利益攸关。一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。
一朝被蛇咬、十年怕井绳，这样的教训让香港政府至今印象深刻，再也没有勇气承受房价大跌的风险，也再也没有勇气认真调控、再也没有勇气放开土地供应，不得不在泡沫濒临崩溃之时出手救市，并将限制房价的最大利器之一——供给端增加供应，被牢牢锁在了保险箱之中。
利益裹挟之下，泡沫得以保全，香港房价一路高歌、再也没有回过头。当然，在香港以北的广大土地上，无数城市的玩法也是如出一辙。
如今，相似一幕再次上演、泡沫再度命悬一线，那么这一次，香港又将何去何从呢？
一、香港房地产业发展历程
香港从开埠初期的一个地瘠山多、水源缺乏的小渔村，发展成为今日繁荣的国际金融中心，香港的房地产业也伴随着香港经济起伏走过了一条曲折上升的发展道路。从整体上看，二战之后的香港房地产业发展可以大致分为6个发展周期。
1、二战之前及二战
战前，控制香港地产大局的是英资的地产公司，其中最著名的是香港置地公司。当时中环最贵重的土地及最有名的建筑物差不多都是置地及其它英资公司所占有，但利希慎李祥兴等华资地产界巨头在香港也有一定的势力。
1941年日本军国主义者占领香港，炸毁和拆毁了一批房屋，据统计全部毁坏的房屋9360幢，部分毁坏的有11140幢，到处颓垣败瓦，令人目不忍睹。这阶段香港的房地产一落千丈，人口也由164万下降至60万。[ii]
2、第一个周期（1946年——1959年）
香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在香港政府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70%。
3、 第二个周期（1959年——1969年）
1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。
4、第三个周期（1969年——1975年）
1969年香港房地产市场逐渐复苏，香港政府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
5、第四个周期（1976年——1985年）
1975年底开始，房地产市场重新回升，香港政府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。
6、第五个周期（1985年——2003年）
80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
7、第六个周期（2003年至今）
2003年四季度香港房地产交易开始活跃，楼市从九七年亚洲金融风暴结束后六年的低潮后走出谷底，正式进入复苏的轨道。香港房地产的见底回升，确切地说始于2003年8月底，香港中原城市指数（CCI）由2003年8月底的31.73点上升到2005年4月的49.13点，即香港的房地产价格在短短的20个月内上升了55％。楼价急速上涨的背后是国际热钱的推动。由于热钱的涌入加上受到美国量化宽松政策的影响，当前香港楼价较08年金融海啸时极速回升约47%，其中豪宅价更较97年高出逾10%；住宅按揭平均每宗借贷额达250万，还款期23年，均创10年新高。当前，香港的房价位世界前列，跟伦敦、东京等地齐名，甚至还有房产创造了世界单价最高的纪录。
二、香港房地产业发展现状及问题
香港房地产业作为重要香港经济的重要产业，它在香港GDP占比高达10%。这是按照《香港标准行业分类》标准划分的狭义上的房地产业的数据，如果再加上为地产业服务的建造业、楼宇业权等服务业，组成广义上的房地产业，那么房地产业的GDP占比将会高达20%。
香港房地产业占GDP比重（单位：%）
数据来源：公开资料整理
1、住房现状
香港的房地产包括了写字楼、住房等不同类型的物业，本文主要探讨的是市民居住的居住用房。香港的住房主要分为四类：公屋、居屋、夹屋和私人楼宇。
1）、公屋
公屋即“公共屋邨”， 是香港公共房屋最常见的类别，由政府或志愿团体兴建，出租予低收入居民。现时香港提供出租公营房屋的机构有三个，分别是香港房屋委员会（房委会）、香港房屋协会（房协）及香港平民屋宇有限公司。
公屋租金十分低廉，以新界区为例，该区公屋月租金约为每平方米40港元，约为私人楼宇平均租金的四分之一。申请租住公屋的市民需要满足严格的每月最高入息限额以及总资产净值限额。此外，公屋还有退出机制，即所谓的“富户政策”。富户政策要求家庭入息超过公屋入息限额五倍，或家庭总资产净值超过入息限额100倍，或在香港拥有私人住宅物业的住户，均要迁离公屋单位。而若家庭入息超过限额而又未达到迁离要求，则须缴纳不同倍率的租金。
公屋入息及总资产净值限额（2017年4月1日起生效）
数据来源：公开资料整理
由于公屋数量有限，申请公屋的市民众多，迁出公屋的人少，导致出现了申请入住公屋需要长时间轮候的情况。根据房委会和房屋署的数据，直至2017年9月，一般申请者的平均轮候时间为4.6年。对于轮候公屋的长者，香港政府有相应的高龄单身人士优先配屋计划、共享颐年计划、天伦乐优先配屋计划等，使得相对弱势的长者能够得到照顾。[vi]公屋条件一般比较艰苦，据房委会2014年的数据，公屋人均居住面积约为13平方米。
2）、私人楼宇
私人楼宇业权由私人业主所有。香港的私人楼宇主要由地产发展商建设、销售。由于香港长期以来节约土地开发，每年卖地数量十分有限，房屋供给的数量也十分有限。因此，香港的房价十分昂贵。
以港岛为例，40平方米以下的住宅每平方米售价高达137558港元。而香港市民入息中位数仅为1.5万港元。根据美国市场研究公司Demographia发表的《2017国际住房可负担性调查报告》，若计算香港的房价入息比率，即使用房价中位数除以家庭全年入息中位数，得出的比例高达19，为全球最高，这也是香港连续第六年蝉联“房价最让人负担不起的城市”。这个数字直观上意味着香港人需要不吃不喝工作19年才能买到自己的房子。相比之下，位列第二的城市悉尼，其房价入息比率为12.2倍，旧金山和伦敦排在第七位和第八位，房价入息比率分别为9.4和8.5倍。
港岛 - 私人住宅平均售价（单位：港元/平方米）
数据来源：公开资料整理
香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始，在1088平方公里的土地上，迄今为止共建设了一百余个大大小小的各种类型的购物中心，其购物中心密度之大，类型之丰富，风格之多样化在全世界范围内都是十分罕见的。仅700万人口的香港，诞生了一批优秀的商业地产发展商，打造了数十个经典商业项目。如今，他们早就不满足过于狭小的地域版图，将业务足迹踏进广袤的中国内地，寻求更广阔的发展空间。作为优质的代名词，他们的到来，不仅为当地留下了一颗颗商业明珠，更带来了先进的地产开发理念、优秀的商业运营管理经验，同时加入了商业地产群雄逐鹿的争霸赛，提升了内地的商业地产开发水平。
香港房地产公司排名前十
香港房地产公司排名前十：新鸿基地产
新鸿基地产发展有限公司(简称“新地”)是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。本集团拥有雇员超过37,000名，拥有从事买地、规划、建筑、工程及物业管理的专业人才，有利控制成本之余，亦同时确保物业质素符合最高标准。
香港房地产公司排名前十：九龙仓
香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。九龙仓原本是香港最大的货运港的名称，也是香港怡和系的一家上市公司，它与置地公司并称为怡和系的“两翼”。1978年，“船王”包玉刚入主九龙仓。上世纪90年代初，包玉刚辞世，由其二女婿吴光正接管家族业务。2015年2月16日，吴光正宣布退任九仓主席，由老臣子吴天海接任，与会德丰地产主席梁志坚一样，向会德丰主席吴宗权汇报，意味“吴宗权时代”正式来临。
香港房地产公司排名前十：恒隆
是香港最具资历的上市公司之一，在物业发展市场拥有近五十年经验。透过附属公司恒隆地产有限公司，由于上海恒隆广场和港汇广场获得巨大成功，集团在香港和中国内地享有尊崇地位，被公认为一家重视质量的顶级物业发展商。在港开发的标杆性项目均为中小型项目，无标杆性项目：香港山顶广场，香港铜锣湾名店坊，香港康怡广场，香港恒隆中心。
香港房地产公司排名前十：太古地产
太古地产于1972年成 立，致力发展及管理商业、零售、酒店及住宅物业，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。太古地产在香港的投资物业组合以太古广场、太古城、东荟城及又一城为核心物业。于中国内地，太古地产于北京、上海、广州和成都，共拥有五个大型发展项目，当中以北京朝阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。
香港房地产公司排名前十：香港置地
香港置地集团母公司怡和集团是超级零售公司，拥有惠康超市、万宁等很多零售品牌。在港开发的代表性项目是：香港中环置地广场。
香港房地产公司排名前十：新世界
新世界发展有限公司("新世界发展")于一九七零年由郑裕彤博士创立，并于一九七二年在香港联合交易所挂牌上市。集团的核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。新世界发展是香港四大地产发展商之一。在港建有标杆项目如香港K11，香港尖沙咀新世界中心，香港荃湾愉景新城商场。
香港房地产公司排名前十：利福
利福国际集团有限公司是一间香港上市的企业，公司在开曼群岛注册，主席为郑裕彤。利福国际的主要业务是分别以崇光百货及久光百货两个品牌在香港和中国大陆经营百货公司。利福国际在2004年4月15日首日上市。在港代表性项目有香港铜锣湾SOGO,尖沙咀SOGO。其兄弟公司华人置业拥有香港尖沙咀THNEONE广场。
香港房地产公司排名前十：港铁
香港铁路有限公司(简称港铁公司)于1975年9月26日创立，总部位于香港九龙湾伟业街33号德福广场2期，主要业务是在香港经营综合铁路网络——港铁，当中包括由其建造及拥有的系统及服务经营权下的九广铁路公司系统。港铁公司与不同地产发展商合作，进行以住宅为主的物业发展。港铁公司拥有的投资物业主要为商场及写字楼，并管理旗下物业及其他业主的物业。
香港房地产公司排名前十：崇邦
于2003年成立于香港，股东包括香港安泰集团、信兴集团、伟新集团、Timezone国际和新加坡和美集团。集团管理层有资深房地产开发经营人士组成。专注在中国大陆投资开发具商业功能的城市综合体，已开发的6个项目其中有4个在上海建成营业，上海大宁国际商业广场、金桥国际商业广场、思南公馆、嘉亭荟均获得巨大成功。
香港房地产公司排名前十：嘉里
嘉里建设有限公司是一家在香港交易所上市的地产公司，是香港最大的地产投资发展公司之一，由郭鹤年家族持有，成立于1978年。主要业务是物业发展及投资、经营及拥有物流及货仓业务、进行与基建有关之投资、及拥有及经营酒店业务，在中港两地均拥有多个大型建筑项目。公司在百慕大注册，主席为黄小抗。
收入排名前10的内地上市地产开发商的股票价格今年迄今平均下跌15.8%，而香港10大地产开发商的平均股价跌幅是3.3%。彭博汇总的数据显示，从基于收益预期的市盈率看，10家内地开发商的市盈率中位数是5.7倍，而香港10大地产商是15.8倍。如果香港房地产价格持续疲软下去，大多数杠杆率指标都会出现恶化。在内地，形势却应会出现逆转，至少是如果企业对于举债不再那么贪得无厌的话，情况会是如此。杠杆率可以成为内地地产股表现不及香港同业的原因，但是像万科这样的公司，从债务角度看健康程度堪称业内一流，可依然受到投资者的冷遇，这还是无法解释。
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