房地产市场从增量发展转移至存量竞争时代，物业管理或将成为下一战场【图】

    之前十几年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展。增量时代，房地产企业通过拿地、建造、出售的流程，获得房屋销售收入，实现土地的快速变现。过去，拿地能力强的房地产企业意味着能获得最多的增量，高周转、高杠杆、高毛利率的企业能够获得高净资产收益率。

    近年来土地供应放缓，《全国国土规划纲要（2016—2030年）》提出“分类引导城镇化发展，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”。

    国有建设用地出让面积自2013年达到高点之后持续回落，房地产开发投资完成额的增速大幅下跌，虽然有所恢复，但是依旧未达10%。

    2017年，供应国有建设用地60.32万公顷，同比增长13.5%。其中，工矿仓储用地12.28万公顷，同比下降0.2%；商服用地3.09万公顷，同比下降12.0%；住宅用地8.43万公顷，同比增长13.2%；基础设施及其他用地36.52万公顷，同比增长22.4%。

2013—2017年国有建设用地供应情况走势图

资料来源：自然资源部、智研咨询整理

    2017年房地产开发投资完成额109799亿元，同比增长7.04%，增速仅提升0.16个百分点。

2012-2017年房地产开发投资完成额及增速走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    房地产盈利能力下降，行业毛利率由原先约40%跌至不足30%。部分一线城市二手房交易量已远超一手房交易量，也就是说房地产市场已经开始从增量市场发展转移至存量市场竞争。

2010-2017年房地产行业毛利率走势图

资料来源：智研咨询整理

    进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上潮。在增量时代，开发商的盈利模式简单粗放，赚的是房屋出售“一次性”的钱。但是在存量时代，新房增量有限，依靠卖房盈利的路径遇到瓶颈，运营好存量资产成为各大企业的共同方向。一些大型地产企业开始积极拓展其他业务，比如万科和碧桂园都涉足了家装、长租等领域，保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。

    加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局。原本物业服务作为房地产企业的“配饰”并未引起房企过度重视，物业服务更多地被看作房企内部成本，因此房地产企业出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础和单一。但是在存量时代，物业服务重要性凸显，几家房地产企业巨头如绿城中国、碧桂园等纷纷通过分拆物业管理公司上市，部分物业管理公司市值甚至超过房地产企业母公司，由“配饰”变“主体”。

房企分拆物业公司情况

资料来源：智研咨询整理

    根据物业百强报告，目前物业呈现出多业态均衡发展的趋势，住宅物业、商业物业、办公物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他类型物业百花齐放。2017年住宅物业业务占比69.85%，依旧处于绝对领先优势。

2017年物业业态面积占比情况

资料来源：智研咨询整理

    分业态来看，办公物业服务费最高，达7.88元/㎡/月，其次是商业物业服务费，为7.02元/㎡/月，住宅物业服务费最低，为2.30元/㎡/月。2017年，百强企业管理项目平均物业服务费为4.26元/㎡/月，略高于2016年，丰富的物业形态提升了物业公司的收入水平。

2017年不同业务服务费情况（元/平方米/月）

资料来源：智研咨询整理

    物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用。物业客户特别是住宅用户逐渐意识到物业的重要性：①促进财产保值增值。物业对于房屋的整修、维护起重要作用，完善的物业服务可以促进房屋保养，帮助业主财产保值增值。2017年，百强物格业服务企业在管的二手房平均价格高出周边二手房价格9.06%，年套租金价格高于周边年套均租金价格6.88%。②营造良好的居住工作环境。物业掌管着业主长期居住或者工作的场所，涉及场所的治安问题、卫生问题、设施问题等。

2014-2017年百强物业服务企业物业服务费收缴率均值

资料来源：智研咨询整理

    物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市。2014年百强物业服务企业的物业收缴率为93.02%，此后不断提升，2017年提升至94.14%，侧面反映出业主对缴纳物业服务费的意愿不断提升。从不同城市对比来看，百强企业在一线城市的平均物业费达7.12元/㎡/月，而二线和三、四线分别为3.67和3.58元/㎡/月，可能原因是一线住户支付能力更强、支付意愿更高。

    综上，业主对物业服务的重要性认识增强，优质的物业服务成为业主选择房产的重要条件；业主对物业服务的消费意愿提升，收缴率不断提高，物业费用有提升的空间，为行业继续成长奠定基础。