富力地产负债2700亿，等同广州市负债限额！万科、保利等房地产巨头纷纷改名，都不想卖房子了？房企巨头去地产化，他们干吗去了？【图】

    11月2日，富力地产因为一位民工的非正常死亡，引发了关注。

    富力正在全力冲击1300亿销售目标。通过这位惨遭不幸的民工，人们看到了一个无证上岗、假名上班、无休止加班的“血汗工地”，很难与富力这样的知名房企联系起来。

    地产下半场已经开赛，各大房企都在做战略调整。楼市资本论把脉富力基本面，发现这只已经不堪债务重压的“华南虎”，还在高周转路上狂奔。

    楼市资本论惊讶发现，富力地产负债2700亿，几乎等同2018年广州市负债2751亿的限额！而且每年的利息支出都非常的可怕。

    这一轮的超级地产调控仍然继续，留给富力调整方向的时间显然非常紧迫。

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    频频违规，富力高周转后遗症集中爆发

    据中新网报道，10月3日，62岁的宋国强在南昌县人民医院不治身亡。这位四川籍民工是7月11日从富力金禧悦城工地送医的，在ICU重症监护室昏迷83天，欠下医疗费约17万元，富力方面仅支付了22000元医疗费。

    金禧悦城是富力地产在江西南昌的首个项目，项目占地122亩，总建筑面积约25万平方米。施工单位广州天力建筑有限公司，也是富力地产下属子公司。

    调查发现，宋国强既未签劳动协议，也未购买意外伤害保险，更没有专业技能，却从事需要持证上岗的塔吊信号工作。他几乎每天加班到晚上十一点，工作时长达16小时，已经连续上班三个月，没有休息一天，最后因过度劳累，中暑昏倒在工作岗位上。

    宋去世以后，家属要求建筑公司赔偿含医疗费、误工费、护理费、交通费、营养费、抚恤金等约150万元。而广州天力多方推托，理由竟然包括：宋没有签订劳动协议；他从事塔吊信号工却没有能力办理特殊行业上岗证；用“王安才”的假名上班……

    民工非正常死亡，仅仅是富力众多不良记录中的最新一例。

    半年来，富力地产旗下多个项目被曝出违法违规，楼市资本论粗略查询，见诸公开报道的就有：

    6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；

    6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，被住建局列为重点关注对象；

    8月，菏泽“富力城”项目在未取得预售许可证的情况下，向买受人收取购房定金，这一违规销售行为被菏泽市住建局发文通报；

    8月，石家庄富力城被曝违规销售，因涉嫌哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，被责令停业整改。

    9月24日，福建省住建厅通报14家违法违规房地产开发企业，富力地产子公司——莆田富力房地产上榜。

    富力地产这一系列违规事件，决非偶然。

    追根溯溯，楼市资本论认为，这是富力近年来为了重返房企一线阵营，高周转、高杠杆激进扩张的苦果——在调控高压下，高周转后遗症集中爆发，表现为各地项目频频违规。

    这一切，都不是富力想要的。而万达的王健林却早已经体会到。

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    胳膊拧不过大腿，1300亿目标实现不易

    去年7月，富力以 199.06 亿元接手万达旗下77家酒店资产，轰动了整个地产界。通过这一世纪大单式的交易，已经被坊间视为“没落贵族”的富力地产，完成了华丽逆袭，再次回到聚光灯下。

    交易过后，富力董事长李思廉开始高估公司实力，并误判市场走势。他提出一份雄心勃勃的规模扩张计划，要求富力2018年完成销售1300亿，2020年冲击3000亿。

    2017 年，富力新增土储可售面积为 1811.2 万平方米，预估总权益销售货值约 2560 亿元。李思廉那时候觉得，即便2018年遭遇宏观调控，仅仅消化 6 成土储，销售也能超过1300 亿。

    今年一季度，李思廉在年度业绩发布会上再次夸下海口，强调“1300亿”的年度目标是“至少”。

    上半年，富力地产实现销售金额627.8亿，任务完成近半。在8月份的中期业绩会上，李思廉表示仍然坚持1300亿元的销售目标不变。

    但让他没有料到的是，“去库存”政策红利已进入尾声，今年房地产调控力度不仅远超预期，而且楼市逆转，从年中开始急速冷却。这给富力的激进扩张，无异兜头浇下一盆凉水。

    11月1日，富力地产公告披露，今年1-10月共录得合约销售金额956.6亿元，销售面积达到733.09万平方米。与去年同期的661.1亿元和511.96万平方米相比，分别上升45%和43%，似乎业绩并不错。

    需要指出的是，富力10月份单月销售金额约87.0亿元，与9月的102.8亿元相比，环比下降15.37%；销售面积与9月份的78.84万平方米相比，环比下降8.23%。

    胳膊终究拧不过大腿！富力无法以一家之力与大趋势抗衡，照这个势头下去，全年1300亿目标，并不容易完成。

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    2703亿负债高企，净利润不够付利息

    在调控加码、楼市逆转的大形势下，房企不顾自身实力，盲目追求高标杆、高周转，早晚要付出惨痛代价。

    具体到富力，不仅实现年度目标困难，其激进扩张导致的债务高企，再加上经营现金流多年告负，如今使资金链高度紧张，成为足以致命的腹心之疾！

    富力地产债务水平之高众所周知。据各年财报，2015-2017年，富力地产的负债总额分别为1345亿元、1795亿元、2332亿元，净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，三年时间提高了近78个百分点。

    2018年中报显示，富力负债规模再创2703亿新高，净资产负债率升至187.5%；而据广州市政府官网，广州市2018年地方政府债务限额，也不过2751亿！

广州市2018年地方政府债务限额情况表 　

    到这一步，富力的资金链可以说岌岌可危，命悬一线。

    在负债节节攀高的同时，富力的经营性现金流多年告负。2012-2017年，富力地产经营性现金流余额分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。今年上半年，富力经营性现金流为-83.8亿元，依然没有摆脱危机，瞻望前途，很不乐观。

    如今的富力地产，亟待资金输血以缓解财务压力。上半年，其融资成本高达27.5亿元，同比激增184%，可以说为筹钱而饥不择食。

    就在这种迥迫情况下，富力“屋漏偏逢连阴雨”，今年多笔融资计划受阻：

    2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；

    5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；

    5月29日，富力一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；

    8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

    11月5日，富力地产发布公告称，拟以每股0.25元的价格发行不超过8.05亿股新H股，所得款项将全部用于补充资本金，包括偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等。

    可见，持续高杠杆、高周转激进扩张的富力地产，一路狂奔至今，体力已经严重透支，再也经不起折腾了。

    识时务者为俊杰。面对大势，房企巨头们都在转向掉头，收敛聚焦，楼市资本论希望富力放下包袱，调整心态，早日步出高杠杆高周转困顿，解脱激进扩张的焦虑，休养生息，以待时机。

    万科、保利等房地产巨头纷纷改名 都不想卖房子了？

    今年9月12日，保利地产 (12.500, 0.22, 1.79%)宣布，拟将公司名称由“保利房地产（集团）股份有限公司”变更为“保利发展控股集团股份有限公司”，名字中的“地产”二字就这样被抹去了。

    保利地产并不孤单。

    今年以来，地产公司的更名潮已是轰轰烈烈：

    1月，朗诗绿色地产更名为“朗诗绿色集团有限公司”

    3月，时代地产更名为“时代中国”

    5月，中航地产股份有限公司更名为“中航善达 (7.270, 0.25, 3.56%)股份有限公司”

    7月，龙湖地产有限公司更名为“龙湖集团控股有限公司”

    8月，大连万达商业地产更名为“万达商业管理集团”；合景泰富地产控股有限公司更名为“合景泰富集团控股有限公司”

    9月，万科旗下的深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”

    …………

    这已经不是地产公司第一次扎堆更名了，2015年和2016年，地产公司就曾掀起一轮更名潮：

    方兴地产更名为“中国金茂”；恒大地产更名为“中国恒大集团”；远洋地产更名为“远洋集团”；雅居乐地产更名为“雅居乐集团”；K2地产更名为“石榴集团”…………

    有意思的是，今年5月，“地产辈”的美的地产刚刚更名为“美的置业”，到了7月，“置业辈”的中骏置业又更名为了“中骏集团”——也就是说，不但“地产”要抹去，连“置业”也要抹去，总之就是要从名字中完全去房地产！

    经过这两轮更名潮，从销售额几百亿的区域性地产龙头，到销售额几千亿的全国性地产龙头，纷纷脱掉了“地产”的马甲。而目前全国前十的地产公司中，名称中还保留有“地产”和“置业”的只剩下中海地产和华润置地。

    “往昔美人痣，如今扫帚星。”易居研究院副院长杨红旭在微博中这样打趣地产公司的更名潮。

    要转型 先更名

    与“匹凸匹”们那种“无相关业务、无人员配备、无可行性研究”就任性更名相比，房地产的更名潮有着很深的行业背景。

    显然，名字中“去地产”并不意味着业务中也要“去地产”，而是扩大经营范围。

    万科此前在回应深圳市万科房地产有限公司更名为“深圳市万科发展有限公司”时就表示，万科依然以地产为核心业务，更名并不是为了“去地产业务”，而是扩大经营范围的需求。

    还是以万科为例。从2012年提出房地产行业进入“白银时代”以来，万科加大了向城市生活服务商的转型力度，长租公寓、商业开发与运营、物流仓储服务、教育和养老等业务均获得长足发展，但今年上半年来自房地产业务的结算收入比例仍然高达95%。

    以万科为代表，在非地产业务占比还不成气候的时候就把名字中的“地产”去掉，更多地体现了房地产公司对于长远未来的一种展望。

    万科董事长郁亮在今年6月29日的2017年度股东大会表示，没有办法明确告诉股东10年后各个业务占比是多少，但万科的定位一定是“美好生活服务商”，“万科（未来）还是地产公司吗？不应该是了吧，如果是也会惨淡经营。”

    当然，也有房地产公司是在非地产业务的销售占比马上要突破10%，“初具规模”的时候，便迫不及待地更名以符合多元化的发展方向，比如保利。

    早在2002年，保利就在“三个为主，两个结合”的发展战略中明确提出了“以房地产业为主，适度拓展相关行业”，积极布局相关多元产业的发展方向；后来又进一步提出“一主两翼”发展战略，也就是“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”。

    目前，保利两翼业务收入占比已达9.4%。保利物业于2017年完成新三板挂牌，保利投资顾问完成与合富辉煌战略重组，房地产金融累计基金管理规模也处于行业领先地位，并在建筑装饰、设计等领域也实现了较快发展。

    当然，也有分析认为，对于中小房地产公司而言，纷纷在名字中去掉“地产”是为了破解当下的融资难题。在监管趋紧的背景下，房地产行业融资渠道明显收紧，中小房企很难获得低成本的融资，并面临着激烈的拿地竞争。

    不过，如果这种观点成立，期望换个马甲就让融资机构认不出你是房地产公司了，也太儿戏了吧？

    先看看房企三巨头之10月Battle

    房企三大巨头都已放出10月份的销售数据，单看十月碧桂园竟然不是卖地最多的，但依然保住了1-10月销售面积最多的地位。三季度的情况来看，恒大发力明显，9月份业绩突飞猛进，万科则延续了均价最高的一贯风格。

    三季度数据来自企业公告中未经审核的营运数据，其中合约销售金额是归属该公司股东权益的合同销售金额，简称合约销售金额（下同）。合约销售面积是归属该公司股东权益的合同销售建筑面积，简称合约销售面积（下同）。

    如今房企巨头纷纷去地产化，把跨界玩出了花，碧桂园竟然又回去种田了

    房企巨头纷纷去地产化，把跨界玩出了花，碧桂园竟然又回去种田了

    细数房地产行业里那些善于跨界的一把好手，地产还能这么玩？

    房地产界真是一个奇怪的地方。

    最近，房地产大佬们吃饱没事，开始琢磨怎么去地产化了。

    这话听着多有意思，一个个靠房地产发家致富的企业，突然间说“要转型要升级”，这听着就跟“我对钱没有概念”似的。

    不过，大佬们认真起来还是很可怕的。不少房地产巨头已经开始琢磨起副业了。

    我们先来看一下各位房地产巨头的大佬们都有哪些兴趣爱好。

    01 万科：我这名字起得真好

    万科的董事长郁亮前段时间刚夸万科的名字起得好，叫万科集团而非万科地产。

    一直以来，万科都挺热爱跨界这件事。

    早在2015年，万科就提出了“八爪鱼战略”，自此之后，万科“德智体美劳”全方位发展，多元化之路走得坚定而漂亮。

    此外，万科打起组合拳来也是又准又狠，不像那个谁卖几瓶矿泉水还卖砸了，万科的多元化之路走得简直风生水起。

    2016年，万科从美国黑石集团手中收购印力商业；2018年，万科从新加坡凯德手中吃下20个购物中心，并购新加坡物流巨头普洛斯；7月，又拿下英国太古的冷链物流。

    现在万科旗下的产品，除了我们熟悉的万科物业。还有主攻公寓的泊寓、主攻商业的印力、物流园的万维、主攻旅游业的冰雪度假，还办过夏令营和学校，据说后期还会发展养老产业方向。

    不得不说，万科在地产周边产品的多维度发展这方面，玩得还是挺好的。

    02 恒大：我就是不按常理出牌

    恒大最著名的“周边”，应该非恒大足球队莫属。此外，恒大冰泉、恒大粮油、恒大健康都是恒大家族的著名成员。

    不过，恒大玩起跨界来显得有些力不从心，除了恒大足球队有冲出亚洲之势，其它的产品命运都比较唏嘘。

    比如恒大冰泉，当年出现得有多壮烈，离场时就有多惨烈。

    2013年，恒大冰泉首次出现在大众视野中，它的背后，是怒砸13亿的许主席。

    但是，你拿着13亿往水里砸，按道理能听个响。只是到了恒大冰泉这里，就像砸进了棉花里。

    据说当年恒大冰泉的销量之惨烈，许主席亲自操刀补救也难有起色。但是效果还是有的，没被矿泉水行业记入史册，但是成为了营销行业的典型教材。

    广告语一年换了九次，哪个品牌敢这么改？

    在恒大冰泉出生三年后，恒大以18个亿的价格把恒大冰泉卖给了深圳比亚迪的一家汽车经销商。

    同样在快消品队列站着的恒大粮油也难捱这一刀，同样在2016年被恒大甩了出去。

    但是恒大跨界的脚步还在继续。

    近期，恒大又收购了FF的部分股份，这意味着，恒大也要进军汽车市场了。

    这件事，网上有个评论很有意思：

    恒大花了点小钱，喜提贾跃亭的梦想。

    03 碧桂园：40年前种田，40年后我还要种田

    杨国强是农民出身，这件事很多人都知道。

    所以，碧桂园会去鼓捣农业，也不奇怪。

    碧桂园准备与袁隆平及开研资本有限公司合作，共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。

    光有大米吃还不能满足杨国强的农业梦，2006年，碧桂园创办了零售品牌“凤凰优选”，进军社区零售业。

    另外，最近有消息传出，碧桂园开始招聘养猪专家，看来是要向养猪巨头丁三石看齐。

    有人笑称说，碧桂园这是要霸占人、动物、植物三界。

    碧桂园这界跨得，可以说是很接地气了。

    04 保利：我是个文艺人

    保利的背景就不多说了，如果家里有当兵的老人，可以脑补一下，保利大概也是这么一个严肃老干部的画风。

    事实上，保利的老干部形象也渗透在其产品中，保利走的是豪放又古板的企业路线，如果你去看过保利的房子，应该能感受到产品中藏着的古典高尚气息，大部分产品也做得比较传统经典。

    就像大爷们退休后都爱看报喝茶遛鸟一样，保利的业余爱好也十分文艺。

    保利旗下有一个专门做文化的公司，有空打理一下剧院，搞搞拍卖，投资一下影城，开开书店，颇有点超然尘世外的艺术家特质。

    光热爱还不行，要实践，时间才能出真知。所以你们会发现，保利楼盘无论从宣传到线下活动，都是满满的文艺范。

    除了搞艺术，保利在对儿童与老人的关怀上也走在了行业前列。保利近期跟太平保险合作，共同布局养老健康产业。

    忙着往地产圈里跳的行业大佬

    钱钟书有一句话说得很有意思：围墙里的人想出来，围墙外的人想进去。

    房地产市场也是这么个情况。

    地产圈的大佬们喊着“去地产化”的同时，其他行业的巨头们坐不住了，大蛋糕你们不吃我们吃。霎时间，和那些我们熟悉的品牌，都卖起了房子。

    05 格力：

    董小姐从来不是一个没有故事的女同学。

    格力在电器产品的升级转型方面尤其喜欢跨界，从手机到冰箱再到新能源汽车，你都能见到格力的身影。

    目前格力地产只在三个城市插上了小旗子，分别是珠海、上海与重庆。

    不过，格力地产跟格力电器只是同属格力集团，跟董小姐没有半毛钱关系，而且目前格力地产已经从格力集团剥离。不过格力集团旗下还存在一个格力置业，主攻海岛旅游。

    不知道分家之后，格力地产的项目还会不会用格力电器的产品。

    06 美的：

    无独有偶，除了格力，电器界的另外一位大佬美的，也把脚伸进了地产圈。

    或许是杨主席给提供了一个很好的榜样，同样是顺德出身的美的，在顺德成立了自己的地产总部，在佛山迈出了自己的第一步。

    相对格力，美的的业务范围还要更广一些，除了广东，江苏、湖南、辽宁、河北等城市都分布有项目。

    秉承着肥水不流外人田这一理念，美的置业的项目，听说标配均带有美的电器。

    另外，美的置业的营销手段也是另辟蹊径，据说美的的项目销售不招美女，只招大妈。务实勤劳的大妈们，在每天晚上姐妹们的广场舞聚会中，不留余力地安利自家项目，宣传效果比打广告还要好。

    07 真功夫：

    中国古语有云，衣食住行，吃饱了，就要开始琢磨住的事了。

    真功夫就是一个最好的例子。

    当你解决了中国人民的温饱问题，心系天下的真功夫也开始琢磨起了房地产。

    真功夫的第一个房地产项目，位于南沙，主要产品是商场及公寓，目前已经开售了。