中国房地产的改革呈现新的趋势，站上了新的起点

    租售同权、以租代购、共有产权，是2017博鳌房地产论坛热议的话题之一。近两年来，房地产的调控就没有断过，从限售、限贷、限价、限购到近期租赁市场的一系列举措，中国房地产的改革呈现新的趋势，站上了新的起点。

    租售同权的深刻内涵是什么，对租售双方、房价、租赁市场又会产生哪些影响？在2017博鳌房地产论坛上，业内专家学者和地产精英谈论自己的看法与见解。
政策和市场扶持下，租赁市场迎风口

    近段时间，租售同权、以租代购、共有产权引发了热议。

    7月初，上海推出两块分别位于张江南区和嘉定新城的“只租不售”地块。同样在7月，广州率先明确保障租购同权，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，允许商业用房改租赁住房，鼓励城中村做好安防统一出租。

    随后，住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，在广州、深圳等12个城市开展首批住房租赁试点，明确各地要搭建住房租赁交易平台。

    了解到租售同权就是租房与买房居民可享有同等待遇。按国家住建部解释，将通过立法，明确租赁当事人权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

    从上述表述不难看出，租售同权不仅是租房者子女入学教育的同权，还包括公共服务方面的同权，这其中应包括教育、养老、医疗、公共交通等社会公共资源的同权。

    为什么会出台？业内认为，大中城市的高房价问题，仅靠销售端的限购、限贷、限卖等人为调控政策 ，长远看难以为继。解决问题的关键，需要从住房的市场供求关系入手。租售同权的最大意义在于剥离购房的附加属性，平抑房价的需求性增长。在政策与市场的扶持下，租赁市场迎来风口。

    房东经济可能长足发展

    新政背后的套利空间往往是最受关注的话题，租售同权出来后，一时间许多人嗅到了房价要跌的味道。房价究竟是会大跌还是仍有上涨空间？租房市场是否就此崛起？频繁的新政背后，最终受益的人究竟是谁？

    有人认为，各地实施租售同权，最大的受益人是租房者。这样的政策重点是在保护租房者的利益，“如果真正能够做到租售同权，楼市可能将遇冷，房价和租金均有可能出现下滑。”

    也有人认为，大量新政直指租房市场，或意味着中国租房市场即将活跃起来，中国的租金收入将有所上涨，而房东经济可能得到长足发展。

    8月9日，海优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜表示，房价涨幅大，会让一部分购买需求转变为租赁需求，租金因为受相关客群收入水平限制，涨跌同租金收入比无关。目前中国市场的租金收入比是19%，发达国家如美国是35%。我们认为随着新政的落地，大量客户在政策引导下购买需求转变为租赁需求，加上居住理念的更新，中国家庭的租金收入比将提高。

    链家研究院报告显示，2020年和2025年中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。“中国整体上正在快速进入存量房时代，房地产市场的运行机制和逻辑也因此发生了很大的变化。”链家研究院院长杨现领表示。

    不过，有业内人士指出，无论是广州的租售同权，还是北京的共有产权，最核心的部分是鼓励社会多增房源以调节供需关系，核心在于稳定楼市并抑制房屋炒作，所以楼市不会出现大幅上涨或下跌。

    此前，杨现领在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上分享了5个观点，其中之一就是租赁市场是中国房地产市场“最后的红利”。

    2016年中国房地产市场总规模超过20万亿元，其中新房12万亿元、二手房6.5万亿元、租赁1万多亿元。从负面的方向看，租赁发展非常落后，购租严重失衡。从正面的方向看，只有补足租赁的短板，房地产市场才有希望，住有所居的目标才能真正实现，城市的活力才能更大。

    他认为，租赁的本质在于运营，运营的核心在于服务。本质上，租赁就是一个基于人的服务。做好租赁这件事，你得是一个中介公司，因为要收房、出房，要管理这一波人。其次，你得是一个装修公司，因为每一个节点都会影响你的利润。你还得是一个家政公司，因为你要提供租后服务。最后，你还得是一个互联网公司，管理7000人，要靠系统、要靠技术；解决50万人、100万人乃至200万人的服务体验，要靠系统、技术、数据、互联网。

    想要稳定预期须建立

    更多楼市长效机制

    住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上表示，中国房地产呈现竞争加剧、洗牌加快、利润变薄的趋势。

    针对调控政策，顾云昌认为，调控始终在路上，冷的时候升温，热的时候降温，这其中考验的是调控技巧和水平。最好的调控手段是运用市场手段，加以金融杠杆。

    供给侧结构性改革已经开始了，但实际上，目前很多中小城市去库存任务仍很艰巨。货币量过大、贫富差距过大、土地错配，是导致房价高企的原因。

    今年上半年，一二线城市房地产行业特点主要表现在交易量下行。无论在上升期还是在下行期，量的下行会导致价的下行。三四线城市中，量价提升，但上升速度放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰，今年目前看来下行趋势还会继续。

    “房子是用来住的，不是用来炒的”。今年以来，楼市泡沫的风险一再被提及，政府引用最多的话便是这句。而在日前，中央财经领导小组更是将楼市泡沫归入了“灰犀牛”（注：是概率大，影响巨大的风险）式风险隐患之列，并将“切实稳定房地产市场”列入今年下半年经济工作的重点。

    易居研究院智库中心分析师严跃进认为，政府在此时频频出台房产新政，与房地产复杂性有关系，以前是房价上涨比较单一，但是现在如互联网等非房地产资金进入，让房地产问题变得复杂。而高杠杆资金进入，导致房地产泡沫、房地产中介乱象等问题。

    然而，租售同权和共有产权是让房屋降低金融属性、回归居住属性的机制之一，若想要稳定预期则必须通过建立更多的楼市长效机制来解决。

    房价涨幅大，会让一部分购买需求转变为租赁需求，租金因为受相关客群收入水平限制，涨跌同租金收入比无关。目前中国市场的租金收入比是19%，发达国家如美国是35%。我们认为随着新政的落地，大量客户在政策引导下购买需求转变为租赁需求加上居住理念的更新，中国家庭的租金收入比将提高。

    ——海优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜