随着成都第三批集中供地开拍，今年22城第三批集中供地也进入收尾阶段[图]

从今年已经完成前三批次集中供地的城市来看，上海、北京、杭州、合肥等热点城市热点地块竞拍热度依旧，而青岛、广州、无锡等城市则频现底价成交与流拍。

截至目前，在今年的22城集中供地中，国企央企、地方国资仍是拿地的主力军；民营企业拿地积极性普遍不高，只有在少数城市的集中土拍中，民企拿地表现突出，如杭州、合肥、武汉，以及前两批次均100%民企拿地的长春。

此外值得注意的是，部分中小型地方性房企成为土地市场的“黑马”。溢价和熔断地块占比下滑

截至10月12日，已完成第三批集中供地的13个城市，前三个批次集中土拍流拍率基本维持在7%~8%的稳定区间，而熔断地块占比由第一批次的接近30%腰斩至第三批次的15%，同时溢价成交地块比例也下降了15个百分点。

具体来看，无锡第三批集中供地全部底价成交；青岛推出33宗地，3宗流拍、28宗底价成交；南京原计划公开出让46幅地块，最终14宗延长挂牌时间，交易日实际挂出32宗，最终1宗流拍、27宗底价成交、1宗触顶摇号，仅3宗有溢价；南昌22宗涉宅用地，12宗地块流拍，流拍率达55%，5宗溢价成交，其中4宗地价熔断触发摇号；广州挂牌18宗宅地，2宗提前终止出让，流拍3宗，流拍率达到16.7%。

不过，部分热点城市第三批集中供地则是另一番场景：北京18宗地全部成交，4宗竞拍至地价上限；上海35宗涉宅用地全部成交，8宗达到中止价进入“一次报价”、24宗底价成交；杭州19宗地中8宗竞拍至地价上限。

底价成交成为今年土地市场的常态。今年第二批集中供地，22城共计推出涉宅用地463宗，推出规划建面4642万平米，成交涉宅用地431宗，成交规划建筑面积4196万平米，收金5413亿元；其中，87宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比20.2%，288宗地块底价成交，占比高达66.8%。

从今年完成第三批集中出让情况来看，底价成交和低溢价率继续延续，无锡11宗土地全部底价成交，武汉平均溢价率0.1%，天津0.13%、厦门0.17%、广州0.5%……截至目前，第三批集中供地中平均溢价率最高的宁波，为8.59%。

从拿地金额来看，国企央企和地方城投仍是拿地主力军。今年22城首批次集中供地共成交金额4966亿元，民营企业拿地金额仅903亿元，地方国资拿地金额1560亿元。第二批集中供地22城共计收金5412亿元，民营企业拿地金额降至846亿元，占比15.6%；地方国资拿地金额上涨至1945亿元，占比增长至35.9%；国企央企则出资2561亿元拿地，占比47.3%。

第二批集中供地22城

资料来源：公开资料整理

截至目前，已完成第三批集中供地的15个城市共收金4196亿元，其中央企拿地金额1339亿元，占比31%；地方国资平台出资达到2163亿元，占比超50%；混合所有制及民企的拿地金额分别占比5%和13%。可见，地方国资平台已成为土地市场的主要托底者。

在国企央企为主导的拿地榜单上，也有着民营房企的身影，其中不仅有滨江集团这样的深耕型区域龙头房企，牢牢占据杭州市拿地金额榜首；也有一些名不见经传的房企，如大家房产在杭州的拿地金额反超万科排名第五，雅戈尔也在宁波土拍金额中排名第七。

9月24日，财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（以下简称《通知》）指出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。

《通知》出台1个月以来，从南京、广州等地的第三批集中土拍情况来看，地方城投仍是拿地的主力军。

不过作为今年首个完成第四批次集中供地城市的无锡，《通知》的约束效果明显。今年以来，无锡的集中供地一直以城投等地方国资作为主力军，前三批集中供地，地方国资拿地金额占比分别为92%、55%、89%，央企国企尚未在无锡拿地。在10月25日的无锡第四批集中土拍中，推出的13宗地块全部底价成交。其中4宗地被民企竞得：本土民企摘得3宗，朗诗摘得1宗；而无锡当地国资企业的拿地金额占比降至33%。

《通知》主要针对托底拿地但不开发的地方国资企业，而非全面禁止城投企业拿地，因此对于有房地产开发能力和经验的城投企业，该政策并无太大影响。但对于举债拿地但没有项目开发计划的城投企业，其购地行为将被有效约束。

知前沿，问智研。智研咨询是中国一流产业咨询机构，十数年持续深耕产业研究领域，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。专业的角度、品质化的服务、敏锐的市场洞察力，专注于提供完善的产业解决方案，为您的投资决策赋能。