2017年中国租赁人口、首次置业年龄及房价走势分析【图】

    我国住房市场化以来我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求，根据数据，我国租赁人口及房屋比例较低，分别仅为 11.6%和 18%，而该数据在英国、美国、日本等成熟市场都在 35%以上，并呈现供需平衡的状态。同时对比租赁市场与交易市场规模，目前我国租赁市场比重仅有 6%，相比于日本市场的 72%，美国市场的 50%来说，中国的租赁市场相对于交易市场的发展严重不足，因此提高租赁市场的地位将是我国住房新体系的一个大趋势，由“重售轻租”向“购租并举”迈进。

我国租赁人口及房屋比例

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2023年中国房屋租赁行业深度调研及投资前景分析报告》

租赁与交易市场规模对比

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    一、关于房价：租赁发展并不会消灭住房需求，但可能会延后

    租赁市场的发展主要是住房体系的优化，然而认为租房政策的完善并不代表着购房需求将被替代。整理了德国、日本、美国、英国的租客为什么不去买房的原因，结果发现，随着年龄以及收入的增长，大部分国家期望买房的比例是提升的，但是阻碍租房者去买房的最大障碍则是来自于购房成本，美国分别有 51%、36%的租房者不买房主要是首付不够和贷款资格，英国租客 66%的因素是因为买不起，仅仅有 1.5%的人群是因为更喜欢租房。而在租房比例最高的德国，不愿意购房的人群中，有 3 大因素受到了超过半数人口的支持，分别是：还不起贷款、房价高、购房后生活受到长期限制，而并不是居住理念有大的差别。

美国各年龄段期望购房的人口比例

数据来源：公开资料、智研咨询整理

英国各年龄段希望购房的人口比例

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美国人买不起房主因：没攒够首付

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英国租客不愿买房主因：买不起

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日本首次购房者年龄

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台北、深圳、北京、全国首次购房者年龄

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日本人觉得没必要买房的原因

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日本人期望买房的年龄段

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德国租房者期望买房的年龄段统计

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德国租房者期望买房的收入段统计

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    在去年关于人口大数据报告《人口质量决胜未来》中提到，我国购房人口的平均年龄偏低，美国、英国基本在 33 岁左右，亚洲区域的日本和台北分别为 39、35 岁，估算全国平均购房年龄在 30 岁或以下，相较其他国家更为年轻。这当中有多种因素，比如房价上涨预期、文化因素等等，而展望未来，随着全国住房租赁体系的完善，我们认为租赁供应的提升并不会消灭住房需求，但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后，向发达国家靠拢，从而影响房屋成交热度，进而控制房价上涨预期。事实上这点已经北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。

    近年来的多项政策也都是在逐步完善这种长效机制：1、需求端通过限购限贷、限价控制房价上涨预期；2、供给端通过鼓励租赁市场供应，分流或者延缓购房人群购房压力；3、以及在税收改革方面，潜在对持有环节抑制居民购买多套房。这些内容也都会进一步强化重点城市住房体系的改革。

我国各城市首次置业年龄变化

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    二、关于房租：租金短期内存在压力，长期将进一步分化

    鼓励租赁市场发展并不意味着租金会大幅上涨。

    1、房租和房价的属性并不相同，房价更类似于资产，和信贷息息相关，回顾近年来的房价的增速和 M2保持较高的一致性。而房租则是消费品，和收入关系更大，因为收入随着工作年限必定是上涨的，租金也持续在变动，租金收入弹性便是一个衡量这种动态关系的指标。链家研究院数据显示，中国绝大部分城市的租金收入弹性，即租金涨幅与收入涨幅的比例一直保持 1 左右，这个弹性系数意味着在未来一段比较长的时间内，租金收入比都不太可能快速升高，相对而言，房价则更容易受到金融环境的影响，这也是为什么重点城市近年来租售比持续降低的核心原因。

房价增速与M2增速保持一致性

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各重点城市租金收入比

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    2、供给的大幅入市会对中低端租金产生影响。从近期的租赁政策可以窥探出，加大租赁用地增量及存量层面的供应为政策大体方向，包括上海出让只租不售地块，集体土地、小产权房入市提供租赁房源等，而该类供给源由于开发价格成本普遍较低，从企业的角度来说便于实现盈利，政策也倾向于保障低收入城镇居民的居住问题，预计供应增加将对低端市场产生一定的租金压制作用。