房地产降温增加了市场运行风险 一线城市很“淡定”

    房地产市场降温加大了各个城市的压力，增加了市场运行风险，这成为各地方政府救市的出发点和基本逻辑。不过相比而言，一线城市似乎很“淡定”。

    一线城市楼市也并非一路高歌，今年上半年楼市各个指标也在不断恶化，体现在成交量、成交均价以及库存走势等方面。今年前7个月成交面积不仅低于2012~2013年的同期水平，同时也比市场较冷的2011年更糟糕。从成交均价看，环比值已经出现下滑，同比值也在收窄，下跌幅度甚至赶超二、三线城市。从库存走势看，库存去化周期超过16个月，这样一个水平确实不可思议。

    但一线城市何以有勇气按兵不动，在救市方面几乎没有动作?一线城市其实并不愚蠢。“淡定”的背后，却有着对市场降温和风险的独特理解，同时也有对冲市场风险的独特策略。

    救市自然是要缓解市场风险。那么，何为市场风险?对于二、三线城市来说，成交量和成交均价双双下滑，就足以让地方政府不安。为什么?原因是此类城市的楼市支柱作用一直在体现。当这样一个支柱难以支撑城市经济时，地方政府自然要干预，否则城市运行将受阻。

    一线城市的房地产是否是支柱产业?答案是肯定的。近期有媒体对上半年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计，发现上海和北京的占比都超过了50%，远远超过了其他省(区、市)。毋庸置疑，一线城市楼市低迷，也会给这些城市的地方政府较大压力。但是，必须注意到，如果把房地产投资占GDP比重进行计算，就会发现这些城市已经不在此类排行榜的前列。原因很简单，一线城市的现代服务业高度发达，足以成为城市经济发展的稳定器。换而言之，一线城市背后有多元化的产业作支撑，城市运行机制很稳健，对于一线楼市降温的担忧就会显得杞人忧天。

    这样一个产业结构，也能够解释为什么一线城市房价居高不下，但依然很多人希望挤入。如果按照“房价收入比等于房屋总价与居民家庭年收入的比值”的公式，可以看出，一线城市房价收入比在35个大中城市排行中属于最高水平。从具体数据看，2013年分别是：深圳17.2、北京14.5、上海12.1、广州10.9。对于一户三口之家而言，需要奋斗10年以上，且不吃不喝，才能够买得起90平方米的房子。问题是，为什么负担如此重，还是很多人买得起房子?一个重要原因是，一线城市基于第三产业的兼职机会多，购房者有更多机会“赚外快”。此类房价收入比只统计了账面上的，而没有把隐性的收入给统计进去。所以，一线城市房价飙升的背后，相应的风险却没有预期的大。

    无论涨还是跌，都没有理由夸大一线城市的风险。所以当市场波动时，各类关于救市的版本就无法站稳脚跟。一线城市在市场降温后依然有较高的抗压性，真正的原因是，此类城市背后有独特的城市资源禀赋、城市运营模式和城市风险管理思路。

    从资源禀赋看，一线城市不缺市场需求，这是支撑楼市高速成长的最重要原因。从户籍制度依然收紧的侧面，就能论证这一点。人口红利在释放，所以救市自然不在地方政策考虑的范围内。在这样一种资源禀赋和资源利用条件下，一线城市很少出现一次性卖地、一次性卖楼等简单的财政补给做法。原因是其可以依赖有限资源做乘法，而非加法，即能够做出高附加值。

    从城市运营模式看，城市也如同房地产市场，有“轻资产”和“重资产”的概念。这可以理解为地方的土地财政色彩是否过重。相关统计数据表明，目前在土地财政方面，一线城市有40%的收入是靠土地出让的，而二、三线城市则要超过50%的水平。一线城市自然更有底气，不会简单地靠卖地、卖房的方式来驱动经济发展。

    从城市风险管理角度看，政策的成熟性是一线城市能够对冲楼市风险的重要因素。一线城市的特殊地位决定其政策制定和执行都需要稳定，在政策的推进和取消方面需要深思熟虑。盲目救市，岂不会打击国内和国际市场对一线城市的信心?

    此时或有质疑，一线城市一点市场风险都没有吗?客观地说，也是有的，但绝对不是简单的市场降温所带来的风险，而是投资投机需求未来或抬头的风险。

    即使在目前市场降温下，一线城市投资投机需求也没有消失。包括机构和个人都希望打政策擦边球，进而突破限购限贷政策的框架，最后进行炒房等活动。这样一来，整个房价将会面临新的反弹，这违背当初限购限贷政策出台的初衷。

    在限购限贷政策实施的这几年中，一线城市房价确实出现了环比下跌，主要集中在2011年11月至2012年5月。但随后房价继续反弹，甚至在2013年3月“国五条”出台时飙升至2.8%的环比增幅水平。很显然，楼市背后驱动房价上升的投机型动力依然强劲，所以对于楼市调控依然不能掉以轻心。

    自今年5月份开始，一线城市房价环比涨幅开始由正转负。但是，并没有理由认为目前已经把此类投资投机需求的水分给拧干了，更没有理由认为现在是救市的好时机。对于一线城市地方政府来说，恰需要在这样一个时间点发挥政府管理的智慧，进而对冲楼市风险。

    既然目前一线城市的周边都放开了限购政策，那么在一线城市继续收紧政策的前提下，部分投资投机客便会转变购房区域，而投入到楼市放松的各个城市和区域中。当广州和深圳依然收紧政策，一些高库存的城市比如佛山就会因政策放松而显得更有魅力，进而促使购房者积极进入，这利好当地库存的去化。反过来看，这也会疏导部分在一线城市的投资投机需求，进而利好一线楼市需求结构的改善。