2019年青年公寓行业市场需求现状及发展前景分析[图]

    青年公寓是指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。青年公寓一般由多个居住单元组成的，户型面积一般较小，房间布局较为紧凑。其既有一般公寓的户内生活基本条件，又具备青年活动的配套设施。强调灵活租赁、小资生活环境、生态性和科技性。青年公寓可以分为以满足基本住房需求为目标的低端青年公寓和以提供优质住房服务的高端青年公寓。

    青年公寓行业上游主要包含三大主体。一是房产相关者，主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。二是公寓运营商，主要是青年公寓企业。三是服务提供商，主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等。国内青年公寓企业主要分布在一线城市，二线城市位居第二，三、四线城市则相对较少。

青年公寓行业产业链体系

资料来源：智研咨询整理

    目前，青年公寓其主要客群为20-35岁左右的单身青年，表现为高校毕业至入职初期的年轻群体，以满足该群体成家前住房需求。随着我国教育投资规模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人数的稳定增长，从而带动了国内近几年高校毕业生人数的提升。截至2019年，中国研究生毕业生人数64万人，普通本专科毕业生人数758.5万人，同比增长分别为6%和0.69%。

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    虽然近些年，国内返乡就业趋势明显，但由于国内区域经济水平差异明显，流动人口数量并没有出现大规模下降。高校毕业生和青年务工人员更倾向于向经济更发达的东部城市转移。截至2019年，中国人户分离人口2.8亿人，流动人口2.36亿人。

    资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    我国高校毕业生作为青年公寓下游主要需求群体，随着国内高校毕业人数的持续增长，青年公寓需求群体提高，同时，国内区域经济差异明显，中西部城市高技术青年群体向东部城市转移趋势不减，为东部地区的青年公寓市场创造了良好的市场环境。

    2015 年以来房价高居不下，青年公寓开始不断得到国家政策的大力支持。特别是在制度化政策的提出之后，对大型租赁企业的培育和成长等方面、促进了住房租赁消费、支持了出租房建设和巩固住房租赁监管。青年公寓行业作为新兴行业发展迅速，行业内已经形成一批规模化、专业化的品牌运营机构。目前全国不同规模的青年公寓品牌共有 500 多个，包括专业化的长租公寓公司（如自如、青客、蘑菇公寓、YOU+等）、开发商和地产代理商（如万科、招商蛇口、世联行）、酒店集团（如华住酒店集团推出城家公寓、如家酒店集团推出逗号公寓、住友酒店集团推出漫果公寓等）、网络平台（如 58 同城、途家网、赶集网等）对这一领域均已展开布局。青年租赁式公寓行业进入了快速发展时期。

    根据智研咨询发布的《2020-2026年中国青年公寓行业市场专项调研及投资方向研究报告》显示：2019年我国青年公寓行业供应量约444万套，同比2018年的354万套增长了25.42%，近几年我国青年公寓行业供应量约444万套及其增长速度情况如下图所示：

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    2019年我国青年公寓出租总量为400万套，其中低端青年公寓出租数量为300万套，中高端公寓出租数量为100万套。

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    2019年我国青年公寓租金规模为1297.2亿元，其中低端青年公寓租金规模为727.2亿元，中高端公寓租金规模为570.0亿元。

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    青年公寓行业的市场前景分析

    1、国家相关政策支持

    发展住房租赁市场，是我国构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。整体来看，2019年中央层面发布政策仍以确定基调，支持、鼓励租赁市场发展为主，发展住房租赁市场的大方向十分明确，尤其2019年年底中央经济工作会议将“大力发展租赁住房”确立为2020年要抓好的重点工作之一。

住房租赁相关政策

资料来源：智研咨询整理

    中央层面出台的相关政策表明了未来将大力发展住房租赁市场的大方向，未来青年公寓市场仍大有可为。

    2、资本市场及互联网行业的助推

    青年公寓行业作为近几年来的一个投资热点，吸引了大量来自资本市场的关注。 2015 年以来，已有多个公寓企业获得了资本市场的资金供给，成功推动了企业的发展。青年公寓行业集中度整体偏低，正处于抢占市场份额的阶段。随着青年公寓行业加速整合，有潜力突破行业壁垒、成为龙头企业的青年公寓运营商将会得到资本市场更为密集的关注。互联网的发展助推青年公寓企业优化运营管理能力。

    3、有利的市场大环境

    从需求层面来看，我国持续走高的房价、两个多亿的流动人口数量、不断扩大的高校毕业生规模，以及年轻一代对于高品质住房环境的追求，均使得我国青年公寓市场需求强劲。从供给层面来看，我国存量房的数量巨大，房屋空置率较高，空置的房源流向房屋租赁市场，为青年公寓的持续运营及扩张提供了充足的房源。因此，我国房屋租赁市场目前的大环境非常适合青年公寓企业的发展和壮大。青年公寓将大量低利用率的社会存量房与租户需求相连接，显著提升社会存量房使用效率。青年公寓行业不仅可以吸引资金投资、提高闲置房屋利用率、盘活无法交易的土地资源，同时还能够解决城市住房紧张问题，受到供需双方的青睐。预计到2026年我国青年公寓行业供应量将增长至1060万套。

资料来源：智研咨询整理