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2019年中国房地产开发企业现状及2020中国房地产上市公司A股十强分析[图]

2020年07月17日 13:52:10字号:T|T

    一、房地产开发企业现状分析

    1、房地产开发企业投资分析

    2019年面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,各地区各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神,按照党中央、国务院决策部署,坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念和推动高质量发展,坚持以供给侧结构性改革为主线,着力深化改革扩大开放,持续打好三大攻坚战,统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,扎实做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,经济运行总体平稳,发展水平迈上新台阶,发展质量稳步提升,人民生活福祉持续增进,各项社会事业繁荣发展,生态环境质量总体改善,“十三五”规划主要指标进度符合预期,全面建成小康社会取得新的重大进展。

    2019年全年全社会固定资产投资56.09万亿元,比上年增长5.1%。其中,城镇固定资产投资55.15万亿元,增长5.4%。分区域看,东部地区投资比上年增长4.1%,中部地区投资增长9.5%,西部地区投资增长5.6%,东北地区投资下降3.0%。

2014-2019年中国社会固定资产投资走势

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2019年中国各地区固定资产投资同比增长走势

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。

    放眼全球,世界格局发生了深刻变化,地缘政治紧张加剧,国际形势更加严峻。看向国内,国民经济发展处于结构性阶段转换时期,全面数字化、消费升级的时代浪潮滚滚而来,社会正在经历着百年未有的大变局。中国房地产行业在经济下行压力中韧性前行。中央聚焦房地产金融风险,坚持“房住不炒、稳字当头、因城施策”的主基调,总体政策稳中偏紧。销售整体平稳,2019年全国商品房销售额同比上升6.5%、销售面积同比下降0.1%;城市分化持续,核心一、二线城市维持较高的销售水平,三四线城市销售体量仍有支撑。虽然2019年土地市场有所降温,但新开工、竣工面积保持增长,全年房地产行业投资同比增长9.9%。

    2019年中国房地产开发企业本年完成投资额1.32万亿元,房地产开发企业建筑安装工程本年完成投资额8.20万亿元,房地产开发企业设备工器具购置本年完成投资额1713.48亿元,房地产开发企业其他费用本年完成投资额4.85万亿元。

2015-2019年中国房地产开发企业计划总投资

时间
房地产开发企业计划总投资(万亿元)
房地产开发企业自开始建设至本年底累计完成投资(万亿元)
房地产开发企业本年完成投资额(万亿元)
房地产开发企业建筑安装工程本年完成投资额(万亿元)
房地产开发企业设备工器具购置本年完成投资额(万亿元)
房地产开发企业其他费用本年完成投资额(万亿元)
2015年
53.69
37.81
9.6
7.12
0.12
2.36
2016年
58.79
42.79
10.26
7.63
0.15
2.48
2017年
65.66
47.91
10.98
7.86
0.16
2.97
2018年
74
51.93
12.02
7.59
0.15
4.28
2019年
0
0
13.22
8.2
0.17
4.85

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2019年中国房地产完成开发投资额13.22万亿元,其中房地产开发住宅投资额9.71万亿元,房地产开发办公楼投资额0.62万亿元,房地产开发商业营业用房投资额1.32万亿元,房地产开发其他投资额1.57万亿元。

2014-2019年中国房地产开发投资额走势

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019年中国房地产开发细分行业投资额情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    相关报告:智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产开发投资行业发展战略规划及营销渠道分析报告

    2018年中国500万元以下房地产开发投资额0.38亿元,500-1000万元房地产开发投资额6.98亿元,1000-3000万元房地产开发投资额119.98亿元,3000-5000万元房地产开发投资额275.37亿元,5000万-1亿元房地产开发投资额1503.3亿元,1-5亿元房地产开发投资额20088.53亿元,5-10亿元房地产开发投资额23436.61亿元,10亿元以上房地产开发投资额74832.36亿元。

2014-2018年中国按项目规模分房地产开发完成投资情况

时间
500万元以下房地产开发投资额(亿元)
500-1000万元房地产开发投资额(亿元)
1000-3000万元房地产开发投资额(亿元)
3000-5000万元房地产开发投资额(亿元)
5000万-1亿元房地产开发投资额(亿元)
1-5亿元房地产开发投资额(亿元)
5-10亿元房地产开发投资额(亿元)
10亿元以上房地产开发投资额(亿元)
2014年
2.46
18.58
266.19
550.51
2282.08
21690.73
20404.8
49820.26
2015年
1.19
11.44
195.09
412.68
1804.87
19381.57
20561.14
53610.87
2016年
1.05
8.57
148.51
354.77
1732.54
20369.39
21381.37
58584.41
2017年
0.45
6.87
132.71
318.99
1589.55
20088.61
22460.22
65201.12
2018年
0.38
6.98
119.98
275.37
1503.3
20088.53
23436.61
74832.36

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2、房地产开发企业个数及从业人数分析

    2018年中国有房地产开发企业个数9.8万个,其中内资房地产开发企业个数9.4万个,国有房地产开发企业个数790个,集体房地产开发企业个数282个,港、澳、台投资房地产开发企业个数2719个,外商投资房地产开发企业个数1155个。

2014-2018年中国房地产开发企业个数

时间
房地产开发企业个数(个)
内资房地产开发企业个数(个)
国有房地产开发企业个数(个)
集体房地产开发企业个数(个)
港、澳、台投资房地产开发企业个数(个)
外商投资房地产开发企业个数(个)
2014年
94197
89218
1476
457
3414
1565
2015年
93426
88773
1329
409
3235
1418
2016年
94948
90408
1093
364
3232
1308
2017年
95897
91608
943
319
3066
1223
2018年
97937
94063
790
282
2719
1155

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2018年中国房地产开发企业平均从业万人数288.92万人,其中内资房地产开发企业平均从业万人数273.53万人,国有房地产开发企业平均从业万人数3.22万人,集体房地产开发企业平均从业万人数0.67万人,港、澳、台投资房地产开发企业平均从业万人数10.44万人,外商投资房地产开发企业平均从业万人数4.95万人。

2014-2018年中国房地产开发企业平均从业人数走势

时间
房地产开发企业平均从业万人数(万人)
内资房地产开发企业平均从业万人数(万人)
国有房地产开发企业平均从业万人数(万人)
集体房地产开发企业平均从业万人数(万人)
港、澳、台投资房地产开发企业平均从业万人数(万人)
外商投资房地产开发企业平均从业万人数(万人)
2014年
276.01
256.18
6.15
1.14
12.93
6.9
2015年
273.85
255.15
5.73
1.08
12.45
6.25
2016年
275.23
257.65
4.71
0.99
11.85
5.73
2017年
283.1
266.4
3.79
0.91
11.32
5.38
2018年
288.92
273.53
3.22
0.67
10.44
4.95

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    3、房地产开发企业本年实际到位资金

    我国房地产行业延续“从严”调控思路,中央表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,调控力度未见放松。2019年5月起,金融市场对房地产融资全面收紧,行业环境、资金面等逐步承压,土地市场成交波动明显,区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面,行业继续保持“总量峰值”,整体呈现出箱体震荡的态势,成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入,以及各地方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地,不同区域和城市间去化各有差异,调控效果得到显现。

    长期来看,中国城镇化进程仍未完成,资源、人口向核心城市和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进,房地产行业发展的根本驱动力没有改变。另一方面,由于房地产在国民经济中的重要性十分突出,作为宏观经济的“调节器”,房地产行业调控的主基调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策为核心,坚持“房住不炒”的行业定位不动摇。短期内,中美贸易摩擦的余波犹在,新冠疫情带来企业停工停产冲击新至,国内国际消费需求被动收缩、金融和原油等大宗商品交易市场持续震荡,国内宏观经济面临较大下行压力。房地产行业投资、销售、施工等也因此受到共振,开发商的经营和资金状况等均面临较大冲击。为应对疫情影响,尽管中央已及时出台相关货币和财政政策对冲经济下行风险,各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支持,但客观上的新房供应、消费者信心恢复需要一定修复过程,房地产行业企稳仍需要时间。

    2019年中国房地产开发企业本年实际到位资金17.86万亿元,房地产开发企业国内贷款2.52万亿元,房地产开发企业自筹资金5.82万亿元,房地产开发企业定金及预收款6.14万亿元,房地产开发企业个人按揭贷款2.73万亿元,房地产开发企业其他到位资金6406.34亿元,房地产开发企业利用外资175.72亿元。

2014-2019年中国房地产开发企业本年实际到位资金及增长情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019年中国房地产开发企业本年实际到位资金情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    4、房地产开发企业开发土地及房屋面积情况

    2018年我国房地产开发企业待开发土地面积45617.86万平方,2018年我国地产开发企业购置土地面积29141.57万平方米,2019年我国地产开发企业购置土地面积25822.29万平方米。2018年我国房地产开发企业土地购置费用36387.01亿元,房地产开发企业土地成交价款16102.16亿元,2019年房地产开发企业土地成交价款14709.28亿元。

2014-2019年中国房地产开发企业待开发土地面积及购置土地面积情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019年中国房地产开发企业土地成交价款及房地产开发企业土地购置费用情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    5、房地产开发企业施工、新开工房屋面积及成套住宅竣工与销售情况

    2019年中国房地产开发企业施工房屋面积89.38亿平方米,同比增长3.16%,房地产开发企业竣工房屋面积9.59亿平方米,同比下降3.04%。

2014-2019年中国房地产开发企业施工、竣工面积及增长情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2019年中国房地产开发企业新开工房屋面积22.72亿平方米,同比增长4.60%;其中房地产开发企业住宅新开工房屋面积16.75亿平方米,房地产开发企业办公楼新开工房屋面积0.71亿平方米,房地产开发企业商业营业用房新开工房屋面积1.89亿平方米,房地产开发企业其他用途新开工房屋面积3.37亿平方米。

2014-2019年中国房地产开发企业新开工房屋面积及增长情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019年中国房地产开发企业细分新开工房屋面积及增长情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2018年中国房地产开发企业住宅竣工万套数618.24万套;其中房地产开发企业别墅、高档公寓竣工万套数13.67万套,房地产开发企业住宅销售万套数1329.84万套,房地产开发企业别墅、高档公寓销售万套数28.14万套。

2014-2018年中国房地产开发企业成套住宅竣工与销售情况

时间
房地产开发企业住宅竣工万套数(万套)
房地产开发企业别墅、高档公寓竣工万套数(万套)
房地产开发企业住宅销售万套数(万套)
房地产开发企业别墅、高档公寓销售万套数(万套)
2014年
765.94
14.52
1010.44
16.75
2015年
705.01
12.7
1057.89
19.16
2016年
745.54
21.83
1282.26
25.86
2017年
677.06
15.39
1336.14
29.46
2018年
618.24
13.67
1329.84
28.14

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    6、商品房销售情况

    2019年5月起,金融市场对房地产融资全面收紧,行业环境、资金面等逐步承压,土地市场成交波动明显,区域结构呈现冷热不均的特点。商品房成交方面,行业继续保持“总量峰值”,整体呈现出箱体震荡的态势,成交价、量均表现出一定韧性。随着调控的持续深入,以及各地方政府“一城一策”调控手段的逐渐落地,不同区域和城市间去化各有差异,调控效果得到显现。

    2019年我国商品房销售面积17.16亿平方米;其中住宅商品房销售面积15.01亿平方米,办公楼商品房销售面积0.37亿平方米,商业营业用房销售面积1.02亿平方米,其他商品房销售面积0.75亿平方米。

2014-2019年中国商品房销售面积及增长情况

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019年中国各细分商品房销售面积及增长情况

时间
住宅商品房销售面积(亿平方米)
别墅、高档公寓销售面积(亿平方米)
办公楼商品房销售面积(亿平方米)
商业营业用房销售面积(亿平方米)
其他商品房销售面积(亿平方米)
2014年
10.52
0.30
0.25
0.91
0.39
2015年
11.24
0.35
0.29
0.93
0.39
2016年
13.75
0.45
0.38
1.08
0.52
2017年
14.48
0.47
0.48
1.28
0.70
2018年
14.78
0.44
0.44
1.19
0.74
2019年
15.01
0.00
0.37
1.02
0.75

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2019年我国商品房销售额(1597.25;其中住宅商品房销售额1394.40百亿元,办公楼销售额53.29百亿元,商业营业用房销售额111.41百亿元,其他商品房销售额(百亿元。

2014-2019年中国商品房销售额及增长走势

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

2014-2019中国细分商品房销售额情况

时间
住宅商品房销售额(百亿元)
别墅、高档公寓销售额(百亿元)
办公楼销售额(百亿元)
商业营业用房销售额(百亿元)
其他商品房销售额(百亿元)
2014年
624.11
39.51
29.63
89.11
20.08
2015年
727.7
52.86
37.61
88.53
18.97
2016年
990.64
71.12
54.84
105.81
24.98
2017年
1102.4
70.98
64.41
132.53
37.68
2018年
1263.74
71.64
62.78
130.1
39.52
2019年
1394.4
0
53.29
111.41
38.15

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    7、房地产开发企业实收资本及主营业务分析

    2018年中国房地产开发企业实收资本9.53万亿元,房地产开发企业资产总计85.27万亿元,房地产开发企业累计折旧0.44万亿元,房地产开发企业本年折旧0.09万亿元,房地产开发企业负债合计67.43万亿元,房地产开发企业所有者权益17.84万亿元,房地产开发企业资产负债79.1%。

2014-2018年中国房地产开发企业实收资本及主营业务情况

时间
房地产开发企业实收资本(万亿元)
房地产开发企业资产总计(万亿元)
房地产开发企业累计折旧(万亿元)
房地产开发企业本年折旧(万亿元)
房地产开发企业负债合计(万亿元)
房地产开发企业所有者权益(万亿元)
房地产开发企业资产负债率(%)
2014年
7.66
49.87
0.31
0.06
38.41
11.47
77
2015年
7.83
55.20
0.33
0.06
42.87
12.32
77.7
2016年
7.93
62.57
0.37
0.06
48.98
13.60
78.3
2017年
8.56
72.22
0.39
0.07
57.13
15.10
79.1
2018年
9.53
85.27
0.44
0.09
67.43
17.84
79.1

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    2018年中国房地产开发企业主营业务收入11.29万亿元;其中房地产开发企业土地转让收入0.12万亿元,房地产开发企业商品房销售收入10.67万亿元,房地产开发企业房屋出租收入0.15万亿元,房地产开发企业其他收入0.35万亿元。2018年中国房地产开发企业主营业务税金及附加0.68万亿元,房地产开发企业营业利润1.85万亿元。

2014-2018年中国房地产开发企业主营业务收入及营业利润情况

时间
房地产开发企业主营业务收入(万亿元)
房地产开发企业土地转让收入(万亿元)
房地产开发企业商品房销售收入(万亿元)
房地产开发企业房屋出租收入(万亿元)
房地产开发企业其他收入(万亿元)
房地产开发企业主营业务税金及附加(万亿元)
房地产开发企业营业利润(万亿元)
2014年
6.65
0.06
6.25
0.15
0.19
0.6
0.61
2015年
7.02
0.06
6.59
0.16
0.21
0.62
0.62
2016年
9.01
0.07
8.52
0.18
0.25
0.67
0.87
2017年
9.59
0.08
9.06
0.16
0.29
0.58
1.17
2018年
11.29
0.12
10.67
0.15
0.35
0.68
1.85

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    二、2020中国房地产上市公司A股十强分析

    在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,品牌房企积极把握市场时机,采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款,使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资方面,企业更加聚焦与理性,拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长向平稳增长过渡,而行业集中度也在加速提升,房企市场份额的“马太效应”仍在加剧。截至 2019 年末,TOP10、TOP30、TOP50 房企的权益销售金额集中度已分别达到近 21.4%、35.7%及 43.5%。相比去年,2019 年各梯队房企权益销售金额门槛都略有提升,TOP10 房企权益金额门槛达到 1703.5 亿元,同比增幅达 5.8%;TOP20 和 TOP30 房企的权益金额门槛分别为 1110 亿元和 825.2 亿元,门槛增幅分别为 12%和 3.6%。品牌房企整体竞争优势持续增强,“强者恒强”的行业竞争法则已成共识。

    5月26日,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布了2020中国房地产上市公司A股十强榜单,万科位居第一,保利地产(16.450,-0.48,-2.84%)、新城控股(33.390,-0.91,-2.65%)排名第二和第三,华夏幸福(18.850,-0.33,-1.72%)、招商蛇口(18.170,-0.82,-4.32%)、绿地控股(8.090,-0.40,-4.71%)、金地集团(14.750,-0.26,-1.73%)、阳光城(7.180,-0.17,-2.31%)、金科股份(9.290,-0.17,-1.80%)、中南建设(10.350,-0.15,-1.43%)进入榜单前十。

2020中国房地产上市公司A股十强

排名
房地产企业
1
万科
2
保利地产
3
新城控股
4
华夏幸福
5
招商蛇口
6
绿地控股
7
金地集团
8
阳光城
9
金科股份
10
中南建设

资料来源:中国房地产业协会、智研咨询整理

    1、万科地产

    万科地产2019年的销售业绩增速趋缓,但在各地区的市场份额排名仍靠前。2019万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。集团2019年在全国商品房市场的份额约4%,在21个城市的销售金额位列当地第一,在12个城市排名第二。

    而从万科的土储布局来看,按建筑面积计算,2019年新增项目71.5%位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%位于一二线城市。这为其在后市中的“销售质量”奠定了一定基础。

2019-2020年中国万科地产业务收入、净资产及净利增长情况

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    2、保利地产

    2019年,保利地产紧抓市场窗口,合理铺排销售节奏,在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下,实现签约金额4618.48亿元,同比增长14.09%,市场占有率提升至2.89%;签约面积3123.12万平方米,同比增长12.91%。

    保利地产坚定落实城市深耕战略,持续加大核心城市及重点城市群的渗透深耕,报告期内新拓展资源中,38个核心城市拓展金额占比达79%。同时,通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加,多元化拓展能力持续提升,有效补充优质资源。

    截至2019年末,保利地产待开发面积8112万平方米,其中38个核心城市占比达58%。

    2019年保利地产经营规模稳步增长。公司实现营业收入2359.34亿元,同比上升21.29%;营业成本1534.50亿元,同比上升16.83%,主要为结转规模扩大,相应结转成本增加。

2018-2019年中国保利地产主营业务分析(单位:亿元)

-
2018
2019
同比增长(%)
营业收入
1945.14
2359.34
21.29
营业成本
1313.39
1534.50
16.83
销售费用
59.12
66.81
13.00
管理费用
34.95
42.33
21.10
研发费用
0.41
0.56
37.40
财务费用
25.85
25.82
-0.11
经营活动产生的现金流量净额
118.93
391.55
229.22
投资活动产生的现金流量净额
(134.59)
(104.98)
/
筹资活动产生的现金流量净额
464.98
(28.35)
-106.10

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2019年保利地产主营业务分行业情况(单位:亿元)

-
营业收入
营业成本
毛利率%
营业收入比上年增减(%)
营业成本比上年增减(%)
毛利率比上年增减(%)
房地产销售
2237.31
1445.83
35.38
22.59
17.69
2.70%
其他
113.06
87.59
22.53
0.49
3.93
-2.56%
合计
2350.38
1533.42
34.76
21.31
16.81
2.52%

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    3、新城控股

    2019年全年新城控股实现合同销售金额2708.0亿元,同比增长22.5%,销售面积2432.0万平方米,同比增长34.21%。实现总营收858.5亿元,同比增长58.6%。面对今年年初疫情影响下较为波动的市场,新城控股提出了2500亿元的目标,相较于2019年下调业绩目标。

    新城控股 2019 年稳健发展,继续为社会、客户、股东、员工创造价值。新城控股 2019 年合同销售金额达 2,708.01 亿元,同比增长 22.48%,销售面积达 2,432.00 万平方米,同比增长 34.21%,增速位列 2019 年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计,新城控股 2019 年度销售金额及销售面积位列行业第 8 位。

    新城控股立足长三角,持续拓展和深耕其他重点城市群,控制城市能级,投资布局更加均衡,应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年新城控股共计新增土地储备共 72 幅,总建筑面积2,508.47 万平方米,平均楼面地价为 2,421.48 元/平米,商业综合体项目新增 1,443.75 万平方城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向,新城控股住宅地产全面打通各城市群区域内部,实现资源贡献和经济规模效应,匹配不同城市发展特点,差异化定义城市群的功能定位,在“区域深耕、大运营”的策略指引下,主动拥抱变化,根据政策及市场情况,以销定产,降本增效,保障业绩完成。

2019年新城控股成本构成情况(单位:亿元)

-
成本构成项目
本期金额
本期占总成本比例%
上年同期金额
上年同期金额占总成本比例%
本期金额较上年同期变动比例%
房地产开发销售
地地及建造成本
554.38
97.68
327.99
97.87
69.02
物业及管理
管理服务
13.15
2.32
7.14
2.13
84.3

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2019年新城控股成本构成情况(单位:亿元)

-
成本构成项目
本期金额
本期占总成本比例%
上年同期金额
上年同期金额占总成本比例%
本期金额较上年同期变动比例%
住宅销售
地地及建造成本
314.47
55.41 
192.43
57.42
63.42
综合体销售
地地及建造成本
239.91
42.27
135.56 
40.45
76.98
物 业 出 租及管理
管理服务
13.15
2.32
7.14
2.13
84.3

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    4、华厦幸福

    在“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制下,华夏幸福与地方政府各司其职,政府是园区开发建设的决策者,对基础设施及公共服务价格、质量实施监管,并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸福作为投资开发主体,接受合作区域所在地方政府的委托,双方签订长期合作开发协议,设立项目公司,为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。其中,产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分,具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。

    在开发性PPP模式下,公司通过上述一体化综合解决方案为区域创造了价值,促进了区域财政、经济可持续发展,同时也推动了公司业务业绩的快速增长。华夏幸福与地方政府成为真正的战略合作伙伴,创造出“1+1>2”的效果。

    华厦幸福主营业务稳健增长,销售回款显著回升。2019年华厦幸福主营业务稳健快速增长,实现营业收入1,052.10亿元,比上一年同期增长25.55%;实现归属于上市华厦幸福股东的净利润146.12亿元,比上一年同期增长24.40%。截至报告期末,华厦幸福归属于上市华厦幸福股东的净资产500.36亿元,比上一年度末增长14.30%。华厦幸福实现销售额1,431.72亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额368.37亿元,园区配套住宅业务签约销售额1,029.35亿元,其他业务(物业、酒店)销售额34.00亿元。华厦幸福签约销售面积共计1,184.19万平方米。

2018-2019年华厦幸福经营情况(单位:亿元)

-
2019年
2018年
增减(%)
营业收入
1052.1
837.99
25.55
归属于上市公司股东的净利润
146.12
117.46
24.4
归属于上市公司股东的扣除非经常性
144.43
105.86
36.43
损益的净利润经营活动产生的现金流量净额
-318.19
-74.28
不适用

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    2019年初华厦幸福有投资性金额64.55亿元,其中投资性房地产22.46亿元,期末投资性房地产余额10.94亿元。

2017-2019年华厦幸福投资性房地产及其他非流动金融资产情况(单位:亿元)

-
项目名称
期初余额
期末余额
当期变动对当期利润的影响金额
投资性房地产
22.46
33.40
10.94
0.96
其他非流动金融资产
42.09
42.07
(0.02)
(0.46)
合计
64.55
75.47
10.92
0.50

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    5、招商蛇口

    2019年招商蛇口获得观点地产新媒体评选的“2019中国年度城市和园区运营服务商”、“2019中国年度影响力产城发展运营商TOP10”称号;在CIPC2019第五届中国产业园区大会上,位列“2019产业园区运营商TOP50”榜第一名;获得第三届中国卓越IR“最佳投资者关系案例奖”、“最佳投资者关系前沿奖”、“最佳信披奖”等。

    2019年,招商蛇口成立40周年。公司坚持“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”,以质效提升为抓手,将综合发展贯穿全年,多项业务取得了不俗的成绩。

    2019年招商蛇口营业收入976.72亿元,同比增长10.64%,总资产达到6176.88亿元,同比增长45.95%。

2017-2019年招商蛇口营业收入及总资产情况

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2019年招商蛇口融资途径及融资余额分析

融资途径
期末融资余额(亿元)
融资成本区间
期限结构(亿元)
1年之内
1-2年
2-3年
3年以上
银行贷款
949.84
2.78%-8.06%
423.61
186.78
197.19
142.26
票据
1.06
1.06
-
-
-
债券
255.16
72.4
64.76
41.6
76.4
信托融资
129.56
52.7
28.06
15.11
33.68
其他
61.92
-
28.5
33
0.42
合计
1,397.54
548.71
308.1
286.9
253.83

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2018-2019年招商蛇口房地产销售面积及结转面积分析

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    注:上述销售面积统计口径包含公司参与投资的全部房地产项目,结转面积为合并报表范围内的房地产项目。

    6、绿地控股

    绿地控股2019年报显示,公司主要经济指标全面较快增长,质量效益持续优化,呈现“万亿资产基础上,规模稳定增长,盈利能力较快增长,发展质量不断提升”的良好态势。全年营业收入4278亿元,同比增长22.79%;利润总额306亿元,同比增长26%;归母净利润147亿元,同比增长30%;基本每股收益1.21元,同比增长30%;加权平均净资产收益率19.89%,同比增加2.75个百分点,增幅16%;总资产达到11457.07亿元,同比增长10.53%。

2018-2019年绿地控股经营情况

单位:亿元
2019年
2018年
同比(%)
营业收入
4278.23
3484.26
22.79
归属于上市公司股东的净利润
147.43
113.75
29.61
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润
126.95
110.12
15.28
经营活动产生的现金流量净额
192.61
421.72
-54.33
归属于上市公司股东的净资产
789.01
701.04
12.55
总资产
11457.07
10365.45
10.53

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    7、金地集团

    2019年金地集团在业务规模不断扩张、融资环境却在收紧的一年里,金地集团很好地兼顾了财务风险的控制。公司销售回款良好,现金盈余充沛,债务期限结构合理,财务状况稳健。全年综合融资成本仅为4.99%;年末净负债率60.24%,均低于行业平均水平。优秀的融资能力和资金管理水平使公司不仅具备强大的抗风险能力,也能做好投融资的匹配,助力公司在穿越市场周期中行稳致远。

    2019年金地集团营业收入634.2亿元,同比增长25.09%。总资产达到3348.16亿元,同比增长16.46%。

2018-2019年金地集团经营情况

单位:亿元
2019年
2018年
同比增长(%)
营业收入
634.2
506.99
25.09
归属于上市公司股东的净利润
100.75
80.98
24.41
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益
90.41
69.87
29.39
的净利润经营活动产生的现金流量净额
78.99
-18.28
不适用
归属于上市公司股东的净资产
540.94
464.51
16.46
总资产
3348.16
2783.55
20.28
期末总股本
45.15
45.15
-

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    2019年初金地集团有投资性余额195.17亿元,其中投资性房地产余额189.59亿元,期末余额203.56亿元,当期变动13.98亿元。

2019年金地集团投资性情况

单位:亿元
期初余额
期末余额
当期变动
对当期利润的影响金额
投资性房地产
189.59
203.56
13.98
4.36
交易性金融资产
1.80
0.19
(1.61)
-
其他权益工具投资
0.59
0.66
0.08
-
其他非流动金融资产
3.20
9.67
6.47
0.65
合计
195.17
214.09
18.92
5.01

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    8、阳光城

    继2018年迈过千亿门槛,实现1628亿销售额之后,阳光城在2019年依旧保持着稳健增长的态势,销售金额首跨双千亿大关。2019年,阳光城通过提前部署、及时行动,“春节不打烊”、“五一行动”、“一七再来”三大战役实现公司规模再上台阶,同时福州区域、上海区域、浙江区域等销售金额均突破200亿元,多个项目获得区域销冠。

    2019年阳光城实现销售面积1713万平方米,销售金额2110亿元人民币,较去年同期增长约30个百分点;实现营业收入610.5亿元,合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元,同比增长33个百分点,归母净利润率上升1.35个百分点至6.59%。

    截止2019年底,阳光城全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个,总建筑面积530万平方米,总共服务15万阳光城业主。

2018-2019年阳光城经营情况

-
2019年
2018年
同比%
营业收入(亿元)
610.49
564.70
8.11%
归属于上市公司股东的净利润(亿元)
40.20
30.18
33.21%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(亿元)
39.17
29.68
31.99%
经营活动产生的现金流量净额(亿元)
153.96
218.31
-29.48%
基本每股收益(元/股)
0.91
0.66
37.88%
稀释每股收益(元/股)
0.90
0.66
36.36%
加权平均净资产收益率
18.92%
16.38%
2.54%
-
2019年末
2018年末
本年末比上年末增减
总资产(亿元)
3075.52
2633.97
16.76%
归属于上市公司股东的净资产(亿元)
267.44
229.79
16.39%

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2019年阳光城房地产业营业收入情况

单位:亿元、%
房地产行业
房屋销售
华东地区
华南地区
华中地区
营业收入
587.53
587.53
254.09
163.92
63.32
营业成本
437.51
437.51
200.72
109.25
45.26
毛利率
25.53%
25.53%
21.00%
33.35%
28.52%
营业收入事比%
5.86%
5.86%
-32.57%
253.07%
67.71%
营业成本同比%
6.02%
6.02%
-28.31%
220.52%
75.57%
毛利率同比%
-0.11%
-0.11%
-4.69%
6.77%
-3.20%

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    9、金科股份

    截至2019年末,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近21%、36%、44%以及53%。行业整体规模增速放缓的同时,百强集中度持续提升,行业分化格局加剧。

    面对行业发展的新变化、新趋势,金科服务围绕以客户满意为核心,保持有质量的增长。

    通过智慧科技和大数据管理赋能生活服务,大力拓展智慧社区、智慧建筑、智慧案场三大场景应用,构建“人、云、端”的智慧生态。2019年,金科服务营业收入同比增长超50%,服务项目近800个。

    2019年,金科股份持续推动省域深耕战略,致力于提升所在城市市场占有率。本报告期,公司房地产签约销售金额主要来自于重庆、苏州、南宁、合肥、成都、杭州等重点城市。

    2019年金科股份在重庆商品房建设用地成交面积5,790万㎡,苏州商品房建设用地成交面积2,331万㎡,南宁商品房建设用地成交面积1,066万㎡,合肥商品房建设用地成交面积1684万㎡,成都商品房建设用地成交面积2,562万㎡。

2019年金科股份几大城市商品房建设用地成交、施工面积及销售情况

城市
年度
商品房建设用地成交面积(万㎡)
商品房施工面积(万㎡)
商品房新开工面积(万㎡)
商品房竣工面积(万㎡)
商品房销售面积(万㎡)
商品房销售金额(亿元)
公司签约销售面积(万㎡)
公司签约销售金额(亿元)
公司市场份额
重庆
2019年
5,790
27,987
6,725
5,069
6,105
5,273
712
549
11.66%
2018年
5,459
27,227
7,386
4,083
6,536
4,558
628
464
9.61%
同比增长
6%
3%
-9%
24%
-7%
16%
13%
18%
21%
苏州
2019年
2,331
12,148
2,761
1,284
2,178
3,729
49
89
2.25%
2018年
2,417
11,659
2,801
1,507
1,994
3,118
17
19
0.85%
同比增长
-4%
4%
-1%
-15%
9%
20%
188%
368%
164%
南宁
2019年
1,066
9,713
2,165
711
1,805
1,517
85
70
4.71%
2018年
911
8,130
1,710
792
1,745
1,358
52
36
2.98%
同比增长
17%
19%
27%
-10%
3%
12%
63%
94%
58%
合肥
2019年
1,684
7,874
1,620
1,482
1,322
1,767
48
70
3.63%
2018年
1,497
8,233
1,790
1,420
1,390
1,688
28
43
2.01%
同比增长
12%
-4%
-9%
4%
-5%
5%
71%
63%
80%
成都
2019年
2,562
20,620
4,602
1,823
3,543
3,851
52
64
1.47%
2018年
2,270
19,515
4,722
1,725
3,683
3,633
22
26
0.60%
同比增长
13%
6%
-3%
6%
-4%
6%
136%
146%
146%
杭州
2019年
1,948
12,001
2,435
1,728
1,514
3,924
20
62
1.32%
2018年
1,540
11,755
2,709
1,637
1,676
4,008
-
-
-
同比增长
26%
2%
-10%
6%
-10%
-2%
-
-
-

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    2019年金科股份实现营业收入677.73亿元,其中房地产销售营业收入631.10亿元,占占营业收入比重93.12%。同比增长66.05%。

2018-2019年金科股份营业收入构成情况

营业收入构成
2019年
2018年
同比增减
单位:亿元
金额
占营业收入比重
金额
占营业收入比重
营业收入合计
677.73
100%
412.34
100%
64.36%
分行业
-
-
-
-
-
房地产销售
631.10
93.12%
380.06
92.17%
66.05%
生活服务
23.10
3.41%
17.34
4.21%
33.21%
新能源
4.15
0.61%
1.88
0.45%
121.02%
其他
19.39
2.86%
13.06
3.17%
48.51%
分产品
-
-
-
-
-
房地产销售
631.10
93.12%
380.06
92.17%
66.05%
生活服务
23.10
3.41%
17.34
4.21%
33.21%
新能源
4.15
0.61%
1.88
0.45%
121.02%
其他
19.39
2.86%
13.06
3.17%
48.51%
分地区
-
-
-
-
-
重庆
348.30
51.39%
257.99
62.57%
35.01%
四川
74.35
10.97%
38.14
9.25%
94.97%
江苏
60.41
8.91%
37.61
9.12%
60.63%
其他区域
194.68
28.72%
78.61
19.07%
147.65%

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    10、中南建设

    中南建设业务以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务聚焦大众主流住宅,构建“美好就现在”的品牌理念,推出健康住宅标准体系。目前已进入内地107个城市,覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份,开发项目主要集中在长三角区域和山东,在珠三角区域、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。2019年中南建设合同销售金额约1,961亿元,同比增长34%,销售面积约1,541万平方米,同比增长35%,继续保持全国房地产开发企业20强。2019年中南建设新增项目78个,项目规划建筑面积合计约989万平方米,新进入济南、厦门等6个城市,中南建设聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善。

    中南建设建筑业务核心主体江苏中南建筑产业集团有限责任中南建设是国家首批授予的特一级资质企业,还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质,是中国施工企业AAA诚信企业,累计获得国家专利160余项。中南建设注重大型公共建筑及民用建筑的承接,近年来中南建设业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。中南建设建筑业务新增合同额278亿元,完成产值222亿元。

    2018年中南建设营业收入718.31,其中房地产开发515.87亿元,占占营业收入比重68.03%。2019年中南建设房地产开发营业成本423.38亿元,同比增长92.59%。

2018-2019年中南建设营业收入构成情况

项目
2019年
2018年
同比增减
金额(亿元)
占营业收入比重
金额(亿元)
占营业收入比重
营业收入合计
718.31
100%
401.10
100%
79.08%
分行业
-
-
--
-
-
房地产开发
515.87
68.03%
275.60
61.55%
87.18%
建筑施工
221.77
29.24%
152.40
34.04%
45.52%
酒店及其他
20.70
2.73%
19.76
4.41%
4.74%
内部交易抵消
(40.03)
-
(46.67)
-
-

资料来源:企业年报、智研咨询整理

2019年中南建设分行业营业收入、营业成本及毛利率情况

行业
2019年营业收入(亿元)
同比%
2019年营业成本(亿元)
同比%
毛利率
同比%
房地产开发
515.87
87.18%
423.38
92.59%
17.93%
-2.30%
建筑施工
221.77
45.52%
201.8
49.77%
9.01%
-2.58%
酒店及其他
20.7
4.74%
9.36
28.39%
54.78%
20.92%

资料来源:企业年报、智研咨询整理

    三、房地产企业对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用

    2019年,全球经济发展放缓,经济贸易增长压力较大,世界经济增速已降至国际金融危机以来的最低点,发达国家增速普遍回落,新兴经济体的增速也明显放缓,全球制造业也呈现低迷状态。与此同时,国际政治经济形势复杂,大国战略博弈加剧,中美贸易摩擦为我国经济发展带来较大负面影响。

    2019年,面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面,中央统一部署“六稳”工作,即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,三大攻坚战取得关键进展,国民经济运行总体平稳,全年国内生产总值99万亿元,比上年增长6.1%,经济总量稳居世界第二位。中国对全球经济增长贡献约30%,持续成为推动世界经济增长的主要动力源。深化改革成为推动我国经济平稳发展、引领中国经济新常态的重要抓手。区域方面,都市圈发展上升为国家战略。消费方面,加速培育新经济为代表的消费市场,释放需求,实现供需两端的良性循环和动态互补。产业层面,加快科技创新,有效优化产业结构、促进产业升级,形成经济发展的新动能。

    2020年受到疫情的影响,中国与全球经济下行压力加大。短期内,相当一部分国家的经济将出现较严重的衰退,无论是国内还是国外的需求将面临萎缩的压力。在各项调控政策的刺激下,疫情对于中国的影响预计在年末将得到修复。从中长期视角来看,中国经济长期向好的格局并未发生变化。

    但商业地产行业受到疫情的影响在短期内受到较大挑战,对具有充足现金流、注重产品品质、运营经验丰富的企业也带来了较好的发展机会,行业将进入存量项目并购窗口期,行业整合加速。

    随着房地产整个产业的升温,各界对它的关注也越来越多,认识上趋向于成熟和理性。人们逐渐认识到,房地产除了直接可以感受到的房屋和决定房屋价格的市场外,还有一种潜伏住宅和市场之下的力量——房地产企业。房地产企业是房地产产品的直接供应者,是市场的主体,对房地产业的发展和市场的发育起着不可替代的作用。 

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