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2003年非典与2020年疫情对中国房地产的影响分析[图]

2020年03月24日 13:21:17字号:T|T

    一、2003年非典:经济短期承压下行

    回顾非典疫情可以追溯至2002年12月,第一例有报告的非典病例确认;随着疫情扩散蔓延,2003年4月,防治非典成为全社会关注的焦点;7月13日,全球非典患者人数、疑似病例人数均不再增长,非典疫情基本结束。

    非典疫情发生时间表

数据来源:公开资料整理

    在非典疫情期间,我国宏观经济出现短期阶段性下行,全年经济保持较高增长。具体来看,2003年二季度GDP增速出现一定回落,单季度实际GDP为9.1%,环比一季度下降2个百分点,但在疫情结束后的三季度得到明显回升并达到10%,2003年全年GDP增速实现10%,较上年增速提高0.9个百分点,整体宏观经增长动力充足,持续向上。其中:固定资产投资:2003年固定资产投资增速全年实现28.4%,较02年底提高11个百分点;

    出口:全国出口金额增速保持高速增长,仅在二季度至三季度小幅下行,03年全年增速实现34.6%,同比增长12.3个百分点;社零:全国社零消费总额增速在二季度出现明显回落,疫情好转后快速回升,全年实现9.1%,同比小幅提高0.3个百分点。

    我国宏观经济增速在非典期间阶段性下行(%)

数据来源:公开资料整理

    2003年固定资产投资增速整体平稳(%)

数据来源:公开资料整理

    房地产投资:2003年房地产开发投资完成额增速趋势与固定资产投资增速保持基本一致,且绝对值略高于固定资产投资增速,全年地产投资端保持29.7%的高速增长,较2002年提高7.7个百分点。商品房销售面积增速和房屋新开工增速在2003年分别实现29.1%和28.5%,分别同比提高8.9个百分点和10.9个百分点。整体来看,房地产方面并未受到非典疫情明显影响。

    基建投资:2003年尚无官方公布数据,但从整体固定投资的高位稳定增长来看,粗略估计基建投资受影响程度有限

2003年房地产开发投资增速保持高位平稳(%)

数据来源:公开资料整理

2003年商品房销售面积和新开工面积增速情况(%)

数据来源:公开资料整理

    二、当下疫情:需求短期承压,不改行业长期趋势

    当下疫情所致的复工推迟,对行业的影响或强于非典时期

    2019年12月,湖北省武汉市陆续发现多例新型冠状病毒感染的肺炎患者,随着疫情的不断蔓延,1月23日武汉市进行封城,此次疫情发展成为全国关注焦点,全国各省/自治区/直辖市陆续拉响重大突发公共卫生事件一级响应,各地方政府根据所在地疫情进行不同程度的交通管制措施,其他举措还包括如要求公共场所进行停业、停办大型活动、关闭活禽交易场所、清查各地人员是否有武汉旅行史、是否接触来自武汉人员等。

    截至2月1日,全国累计报告确诊病例14380例,累计死亡病例304例,累计治愈出院病例328例,共有疑似病例19544例。值得注意的是,最新2月1日新增疑似病例为4562例,较上一日减少457例,同时累计治愈病例已超过累计死亡病例,在各地政府高强度防控举措和医疗工作人员努力下,疫情扩散已出现一定的好转迹象。

全国累计确诊病例和累计疑似病例

数据来源:公开资料整理

全国新增确诊病例和新增疑似病例

数据来源:公开资料整理

全国累计死亡病例和治愈病例

数据来源:公开资料整理

    与2003年非典疫情相比,此次新型冠状病毒肺炎疫情有较大不同,主要表现在:(1)从临床新型冠状病毒肺炎被普遍认为比SARS具有更高的传染性和更低的致死率;(2)新型冠状病毒肺炎疫情隐匿性强,部分病人初期症状不明显,在潜伏期仍然具有传染性,疫情防控难度增加;(3)此次疫情发生在春运期间,疫情扩散范围强于非典时期。

    除病毒、疫情本身的区别外,当前我国所处的宏观经济环境、地产、基建的投资规模和增速与非典时期均有明显不同。2003年,我国宏观经济仍在持续增长,动力较强,下游地产、基建需求旺盛,而此次疫情处于我国经济增速长周期放缓趋势内,地产、基建规模已经达到高位,投资增速整体呈现放缓趋势。

2014-2019年中国GDP总量及增速情况

数据来源:公开资料整理

    2019年1-12月,全国固定资产投资(不含农户)551478亿元,比上年增长5.4%,增速比1—11月份加快0.2个百分点。从环比速度看,12月份固定资产投资(不含农户)增长0.44%。其中,民间固定资产投资311159亿元,比上年增长4.7%,增速比1—11月份加快0.2个百分点。

全国固定资产投资(不含农户)同比增速

数据来源:公开资料整理

房地产开发投资完成额及增速

数据来源:公开资料整理

基建投资完成额及增速

数据来源:公开资料整理

    对于工业企业,受此次疫情影响的主要方面在于延迟复工。由于此次疫情较强的传染性和发生于春运时间段的特殊性,1月27日,国务院发布通知,2020年春节假期延长至2月2日。为遏制新型冠状病毒肺炎疫情蔓延,多地政府纷纷另行发布通知,推迟春节后企业复工时间。截至2月1日,全国已经有22个省/直辖市/自治区单独发文公布企业复工时间,58%的地区将复工时间推迟至2月10日。其中,全国14个省/直辖市/自治区对建筑工地复工时间做出明确要求,大部分建筑工地复工时间于2月10日或以后。由于存在疫情扩散的不确定性,未来复工时间是否需要进一步推迟目前暂无法确定,最终疫情对行业的影响强度将与最终停工时长有较强的相关性。

各省/直辖市/自治区春节后企业复工时间

地方
是否单独发文
建议复工时间
建设系统明确要求
建筑业复工时间
安徽
2月10日
2月10日
北京
2月3日
2月10日
重庆
2月10日
2月10日
福建
2月10日
2月10日
甘肃
2月3日
2月3日;天水市2月10日
广东
2月10日
2月10日
广西
2月3日
2月10日
贵州
2月10日
2月10日
海南
2月3日
另行通知
河北
2月10日
2月10日
河南
公务人员2月3日,
其他2月10日
另行通知
黑龙江
2月10日
2月10日
湖北
2月14日
2月14日
湖南
2月10日
2月10日
吉林
2月3日
2月10日
江苏
2月10日
2月8日
江西
2月10日
2月10日
辽宁
2月3日
另行通知
内蒙古
2月10日
2月10日
宁夏
2月10日
2月10日
青海
2月3日
2月3日
山东
2月10日
2月10日;济南市另行通知
山西
2月3日
太原市3月1日
陕西
2月10日
2月10日
上海
2月10日
2月10日
四川
2月3日
2月3日
天津
公务人员1月27日,
其他2月3日
另行通知
西藏
2月3日
2月3日
新疆
2月3日
2月3日
云南
公务人员1月29日,
其他2月10日
2月10日
浙江
2月10日
2月10日

数据来源:公开资料整理

    三、疫情结束后房价会跌吗?

    疫情影响,售楼处关闭,楼市成交遭重挫。智研咨询发布的《2020-2026年中国商品房行业发展动态及投资风险研究报告》显示:70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)新房“零成交”。二手房方面,2月武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州、扬州等24个城市二手房“零成交”。疫情结束后房价会跌吗?

    国家统计局发布的《2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1-2月份全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

    2019-2020年全国商品房销售面积情况

数据来源:公开资料整理

    2019-2020年全国商品房销售金额情况

数据来源:公开资料整理

    楼市成交低迷,房企销售业绩出现明显下滑。2020年2月百强房企总销售额为3161.6亿元,环比今年1月下降45.9%,较去年2月下降44.6%,单月销售额为近14个月以来最低。拿房地产四强企业来看,2月恒大另辟蹊径启动网上卖房,并推出“最低价购房”和“无理由退房”等多重优惠政策,销售额同比大增。但是万科、碧桂园、融创销售业绩却大降。

    2020年2月中国房地产四强销售面积情况

数据来源:公开资料整理

    2020年2月中国房地产四强销售金额情况

数据来源:公开资料整理

    疫情给房产行业带来了较大变动,消费者的居住需求更是直接受到影响。疫情过后买房吗? “疫情下的住房消费者预期调查”,疫情并未大幅削弱消费者的购房需求,仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划。38%的受访者表示疫情影响看房,等疫情结束过后再买。

    2020年疫情对消费者购房计划的影响分析

数据来源:公开资料整理

    疫情结束房价会下降吗?

    疫情过后,房价会出现怎样的变化,专家怎么看?经济学家李迅雷在接受媒体采访时表示,政府要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下,稳定预期,防止房价暴跌。据悉,当前与房地产相关的产业就多达100多个,房价下跌可谓牵一发而动全身,这对国家经济增长影响很大。

    楼市销售低迷,房企资金压力大,政府并没有坐视不管,而是出台了相关扶持政策,部分城市还发布了人才新政,降低购房门槛,刺激购房需求进而稳定房价。目前地方政府给市场的政策动作并不大,严格执行“住房不炒”宗旨,房价大涨希望渺茫。但是,疫情对居民收入影响显而易见,政府帮扶政策也未必见效。关键就看,开发商的承受能力有多强,到底能将房价扛多远。 

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