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2018年中国公共场馆物业管理行业市场现状分析:增值服务空间广[图]

2020年03月17日 13:47:54字号:T|T

    公共场馆主要指为公众提供工作、学习、经营、文化、社交、娱乐、体育等活动所使用的建筑物、处所及其附属设施的总称,包括但不限于博物馆、图书馆、影剧院、会展中心等。公共场馆物业具有客流量大、安全标准高、开放性高等特点。公共场馆物业服务主要面向前述公共场馆,为其提供基础物业管理和后勤保障一体化服务,主要服务内容除传统“四保”外,还包括文物保护、图书维护、剧院调配、会展接待等专业化服务。

    公共场馆开放性较高、客流量较大,所以其物业服务相应有特殊的要求:1)管理标准高,公共场馆人口密度大、专业设施多,对物管企业的安保措施、设备保养、应急处理等能力要求更为严格;2)准入门槛高,公共场馆严格的管理标准需要物管企业付出更高的运维成本,中小企业进入难度大;3)增值服务空间广,公共场馆类型丰富,以主营业务为主线,根据具体场景扩展其外延服务,从而拓宽场馆的增值服务空间。

公共场馆服务特点

数据来源:公开资料整理

    公共场馆物业排名前五的企业均为第三方物业企业,即非开发商下属物业企业。表明在此类物业项目的竞争中,独立第三方物业企业积累的营销能力和市场化经验将为其获得项目带来优势。

公共场馆领先企业及分类

公共场馆领先企业及分类
分类
领先企业
第三方服务企业
重庆新大正、上海复欣、中土物业、上海浦江、上海明华、福建冠深、北京天鸿宝地、合肥居安
开发商下属物业企业
保利物业、美的物业

数据来源:公开资料整理

    智研咨询发布的《2020-2026年中国非住宅物业管理产业运营现状及发展前景分析报告》数据显示:预计全国公共场馆物管市场规模在500亿元左右。截至2018年底,全国博物馆、公共图书馆、运营影院、会展中心数量分别为5354、3173、10532、348所。近两年公开招投标单份合同金额的水平进行测算,其中博物馆每单中位数水平约为395万元/年,图书馆每单中位数水平约为151万元/年,博物馆每单中位数水平约为228万元/年,会展中心每单中位数水平约为149万元/年,测算得博物馆物业服务市场规模约211亿元,图书馆规模约48亿元,影剧院约240亿元,会展中心约5亿元,合计约505亿元的市场总容量。

公共场馆业态市场规模

数据来源:国家统计局、智研咨询整理

    公共场馆物业市场仍处于发展早期,市场格局分散。2018年度500强物业企业中有236家企业涉足公共场馆物业,平均公共场馆管理面积为3093万平。但数量占82.6%的企业的公共场馆物业管理面积在100万平以下,3%的企业管理面积大于500万平,仅有0.8%的企业管理面积大于1000万平。

2018年度500强企业公共场馆物业管理面积各区间段企业分布

2018年度500强企业公共场馆物业管理面积各区间段企业分布
区间段(万平方米)
企业数量
占比
00-100
195
82.60%
100-200
13
5.50%
200-300
13
5.50%
300-400
5
2.10%
400-500
3
1.30%
500-600
3
1.30%
600-700
0
0.00%
700-800
0
0.00%
800-900
0
0.00%
900-1000
2
0.80%
>1000
2
0.80%

数据来源:中国物业管理协会、智研咨询整理

    公共场馆毛利率中枢在18-19%左右,处于中等水平。其中综合毛利率(含所有服务)的平均值和中位数分别为17.8%、19.4%,仅次于面向企业的商业、办公、产业园类物业,高于住宅和面向事业单位的政府、学校、医院类物业。

百强企业公共场馆物业服务总收入

数据来源:公开资料整理

    新世纪以来,全国各地博物馆、图书馆、影剧院的改建、新建工作也步入高潮。场馆的建筑面积、展览空间和内容、机械和电子设备大幅增加,自动化控制水平大幅提升,所以对物业服务的品质要求大幅提高。在传统固有的管理模式下,难以保障物业管理的质量,于是公共场馆物业服务逐步走向市场化。

政府对于公共场馆温度湿度设定要求

政府对于公共场馆温度湿度设定要求
名称
温度(摄氏度)
湿度
档案馆
14~24
45%~60%
图书馆
14~24
45%~60%
美术馆
18~21
40%~45%
博物馆
14~25
45%~65%
体育馆
22~26
40%~60%

数据来源:公开资料整理

    据近两年公众设施物业服务公开招投标情况看,博物馆合同数量约为图书馆、影剧院的4倍,博物馆物业市场化程度已经处于较高水平,发展阶段相对成熟。此类物业运营管理具有一定的特殊性,相较于常规物业,博物馆在防火防盗与维持秩序上的要求更高,根源在于博物馆所陈列物品的不可再造性与珍稀性,需要设置专人引导访客文明观展,并且需要富有经验的职业人员对展品进行维护,这也是博物馆物业管理市场化程度高的主要原因之一。

    图书馆物业管理的特殊之处在于对馆藏图书的整理和维护。随着各种高科技智能系统、计算机系统的应用,对图书的管理内容也更加丰富。物业需运用网络智能化设备,完成图书的日常借还和整理服务,以及图书文献的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿,图书的防尘、防虫、防鼠等。据招投标合同数量看,图书馆物业数量较少,平均合同单价也较低,所以总体市场规模远小于博物馆。

    影剧院的物业管理服务具体细分为剧院部分和影院部分。剧院部分承办大型演出及大型会议,用电量大,物业管理公司需要配合强电、弱电、舞台机械等工作,并需要配备专业人员完成灯光、音响调控。影院部分,物业管理要完成放映电影的票务服务,空调运行调试,配备保洁人员配合每场影片放映结束后的清场及日常影城的环境维护。现阶段影剧院招投标合同数量不高,2018年底运营影剧院数量有10532家,可见影剧院物业仍存在广阔的存量市场。

公共场馆的服务类型及发展

公共场馆的服务类型及发展
物业分类
专业性服务
一般性服务
发展阶段
市场规模
盈利水平
博物馆物业
文物保护:了解文物数量和级别,完成日常清点工作;运送文物;防火防盗工作。
1、维修养护管理:对馆内配置的所有家具以及楼面、楼道、房屋等进行经常性的修缮和维护,使建筑物保持完好、整洁和美观;2、设备管理:排水系统、电气系统、电梯系统、中央空调、防火防盗自动报警系统、自动喷淋系统、办公自动化的通信网络系统的维修养护等;3、综合环境管理:消防保安管理、车辆交通管理、物业保洁管理、物业绿化管理;4、其他管理:如馆内开设的打字、复印室、餐饮厅、娱乐场、健身房、书店等的管理。
较成熟
图书馆物业
图书维护:图书的日常借还和整理服务,图书文献的装订、运送、保管、修补、保温、通风、保湿图书的防尘、防虫、防鼠等。
成长
影剧院物业
剧院调配:灯光音响运营调控,配合强电、弱电、舞台机械等工作。
起步

数据来源:公开资料整理

    会展中心以其动态性高、开放和服务性强的特点,对物管公司有更为特殊的要求。1)定制化宣发服务:在保障展品和区域安全的基础上,还需要满足布展方在设施、广告等方面的个性需求,比如展位设计、现场装饰等;2)服务人群广:其服务对象不仅限于布展方,更要面对广泛的参展人群,因此需要高效协调会展各个环节,如合理规划车辆行驶路线和停放,科学设计参观路径,以及休闲餐饮、商务洽谈等其他配套服务;3)应急措施完善:针对各种突发事件制订应急预案,需要提前联系当地政府和社会,采取急救等紧急措施。

会展中心物业服务流程

会展中心物业服务流程
物业分类
服务内容
专业性
会展的接待准备
物业公司负责与产权单位、组委会、参展商联系并协调关于展会的事宜。接到展会计划书后,制订并协调为展会提供的安全,技术、设备及设施、环境卫生等方面的整套服务计划
展会期间的现场管理服务
设备运行管理:物业管理公司应加强对设施设备的检查巡视,保证设施设备的正常运行。具体来说就是保证供电、供水、中央空调、电梯和卫生间的正常使用
交通管理:开展期间人多车多,交通疏导的工作重点是如何保证人车混行时的安全。布展和撤展时需要大量的货运车辆,交通问题自始至终贯穿展会的整个过程。物业管理公司在人车集中时间段增加保安和交通疏导人员,最大限度地保证人员和车辆的安全
安全管理:物业管理公司一般负责开展期间的展品和展台设施的保管。
相关服务:会展物业管理应体现人性化,根据展会的主题、内容和级别,物业管理公司应提供和准备相应的设施和服务,供参展人员和看展顾客使用,体现着细致入微的服务理念
展会期间的应急管理与服务:物业公司要查找组展过程中可能出现的疏忽及遗漏,确立应急方案,提请交通管理部门成立交通指挥中心,确保展商及观众的出行,解决临时发生的突发性事件,保证展会的顺利进行
撤展后的管理
撤展后,物业管理公司应该加强展厅设施和机电系统的全面维修与养护,为迎接下一个展会做准备。展览本身是一个动态过程,展会管理服务必须满足展览这个特殊环境的需要,提供动态的管理和服务

数据来源:公开资料整理

    会展行业的产业链较为成熟,其中主办方作为上游,负责策划、招商、营销、宣传等,以政府补贴和佣金收入作为回报,拿走单次展会总利润的50%。会展中心作为中游,负责场馆租赁、工程及设计、展会现场服务等工作,承接和联络住宿、餐饮、旅游、安保、信息、清洁等工作,通过收租金的形式拿走总利润的30%,剩余20%为厂商销售产品获得利润。除此之外,承办方可以通过参股上游企业抽成,增加公司利润。

会展行业产业链较为成熟完善

数据来源:公开资料整理 

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