2018年中国个人住房贷款余额25.75万亿元，四大商业银行个人住房贷款分析[图]

    中国的房地产市场自 1998 年以来迅速发展，受各种因素推动，平均房价迅速增长。近几年，一线城市房价仍不断攀升，尽管国家数次通过各种手段对房地产市场进行调控，更是在不少城市实行限贷限购措施，但效果并不显著，房价仍居高不下。个人住房贷款业务近些年的快速发展的另一个重要因素是房地产市场的快速发展，个人住房贷款占银行总资产余额的比重也逐年上升。个人住房贷款作为银行贷款业务中以住房为抵押物，贷款用途真实性强、抵押率高、贷款期限长，一般 20 年左右，最长可达 30 年、风险较小且分期还款的金额小，相比于其他类型的贷款的不良率较小，安全性较高，易于被大众接受。从完善个贷服务，降低金融风险的角度出发，深入研究借款人个贷产品选择行为具有现实意义。

    2019年1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积772292万平方米，同比增长8.8%，增速与1—5月份持平。其中，住宅施工面积538284万平方米，增长10.3%。房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。房屋竣工面积32426万平方米，下降12.7%，降幅扩大0.3个百分点。其中，住宅竣工面积22929万平方米，下降11.7%。

2013-2019年上半年我国房地产开发企业房屋施工面积走势

资料来源：国家统计局

    2019年1-6月，全国房屋新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。

2013-2019年上半年我国房地产开发企业房屋新开工面积走势

资料来源：国家统计局

2013-2019年上半年我国房地产开发企业房屋竣工面积走势

资料来源：国家统计局

    2019年1—6月份，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。

    2013-2019年上半年我国商品房销售面积走势

资料来源：国家统计局

2013-2019年上半年我国商品房销售金额走势

    资料来源：国家统计局

    上个世纪的 80 年代中到 90 年代初，个人住房贷款业务在我国逐步兴起，而在美国的上世纪的三十年代个人住房贷款业务就已经兴起。美国的个人住房贷款业务的发展较早，相应的服务体系较为完善和成熟，稳定性也较好，而经济的发展也在房地产产业的推动下发展迅速。在 1998 年，我国的正式成立了住房体制改革的货币化道路，紧接着个人住房贷款业务逐步发展壮大，很快成为国家重要的经济支撑，有效的放开房地产市场，多措并举以实际的优惠引导人们的消费模式，促使消费转型升级。不仅如此，在金融领域一致以零售型业务来定义个人住房贷款业务，抓住其违约率低、开发难度小、市场开阔等特点，全力发展该业务。当然的，各大银行为了更大的占有市场份额，也积极推出新的产品、更好的服务，以期更具市场竞争力。经过了二十多年的发展，个人住房贷款业务更加的走向成熟，市场的前景也愈发开阔。

    智研咨询发布的《2020-2026年中国住房贷款行业营销渠道现状及投资战略咨询报告》显示：2018年末，我国人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；其中房地产开发贷款余额10.19万亿元，个人住房贷款余额25.75万亿元。

2014-2018年我国人民币房地产贷款余额统计图

资料来源：央行

    随着房地产行业的发展，个人住房贷款业务已成为商业银行个人贷款业务中占比最重的业务。在2018年内，四大国有银行的个人住房贷款业务都占个人贷款业务的重要部分。其中，建行的个人贷款业务量最高。

2018年四大商业银行个人住房贷款情况单位:亿元

资料来源：智研咨询整理

    房地产开发始终保持高负债的经营模式，房地产需求者也是高负债群体，因此整个行业的供求两端均对贷款资金有着较强的依赖程度。然而现阶段低廉融资渠道过于单一，主要是从银行获取资金，因此房地产企业也需要在政府的合理引导和规范下寻求多元融资渠道。随着我国房地产金融市场的发展和完善，债权市场领域出现了以房地产资产证券化、房地产信托投资基金等形式的创新型融资方式，为房地产行业降低对银行信贷资金的依赖性，盘活房地产市场提供金融工具支持。