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2019年中国房地产竣工回暖、二手房交易现状、精装修房市场发展现状及发展趋势分析[图]

2019年11月25日 14:36:47字号:T|T

    2019年1-9月中国商品房销售额达到111491亿元,增长7.1%,增速加快0.4个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降11.1%,商业营业用房销售额下降13.0%。

2019年1-9月中国商品房销售面积及增速趋势

数据来源:公开资料整理

2018-2019年前9月全国房地产开发投资增速趋势

数据来源:公开资料整理

    一、房地产竣工回暖

    商品房库存自16年达近10年来峰值73931万平方米后持续下降,17和18年底分别达58923、52414万平方米,同比下降15.26%、11.04%。加之目前期房销售占比不断提高,19年开始交房需求的提升进一步推动房屋竣工面积增速提高。

商品房待售面积回落,地产有补库需求

数据来源:公开资料整理

    2019年1-9月房屋竣工面积累计4.67亿平米,同比下滑8.6%,其中住宅竣工面积3.31亿平米,同比下滑8.5%,办公楼竣工面积1740万平米,同比下滑10.3%,商业营业用房竣工面积5533万平米,同比下滑13.5%;9月单月同比方面,房屋竣工面积自8月首次转正后增幅继续扩大,其中住宅竣工面积自2017年8月以来首次转正,办公楼竣工面积维持6月以来的高增长,商业营业用房增幅持续大幅改善。

房屋竣工面积累计增速(%)

数据来源:公开资料整理

    二、二手房交易

    随新房销售增速放缓,二手房在建材企业下游的占比持续提高,特别是渠道中零售占比较高的企业,二手房交易的热度对其需求的影响正逐步增加。分线城市来看,一线城市(北京、深圳)二手房成交面积1-9月累计下降5.9%,降幅较1-8月收窄1.3pct,二线城市二手房成交面积1-9月累计增长16.5%,较1-8月增速降低1.2pct。

    住宅二手房成交面积方面,一线城市(北京、深圳)1-9月累计下降6.6%,降幅较1-8月收窄0.9pct,二线城市1-9月累计增长8.5%,较1-8月增速降低4.7pct。

    总体来看,一线城市二手房成交热度仍较低,但已逐步企稳,二线城市受低基数影响,19年来二手房成交面积累计增速始终维持在10%以上。进入2020年,一线城市二手房成交增速或将回正,二线城市或将维持低位正增长,为建材零售端的需求带来一定正面影响。

2018-2019.8一线城市二手房成交累计同比

数据来源:公开资料整理

2018.3-2019.9二线城市二手房成交累计同比

数据来源:公开资料整理

    2019年9月17日,国家统计局发布了8月份70个大中城市新建商品房及二手房价格变动情况。在二手房市场,有43个城市二手房价格环比上涨,7个城市价格环比持平,20城市价格环比下跌。

2019.8中国70大中城市二手房价格环比涨跌

数据来源:公开资料整理

    三、精装修

房企销售面积占比(%)

数据来源:公开资料整理

    近年来,国家以及地方政府加速推动全装修房的交付政策落地,并于18年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止年频繁出现“进一步”、“加强”等推进全装修交付的用词。截止18年底,据调查数据显示,精装修商品住宅开盘量占比达到59.9%,全国精装房比例达到28.5%,预计到2019年将超30%。

    2019年2月15日,住房和城乡建设部办公厅出台《住宅项目规划(征求意见稿)》其中更是明确提出:新建城市建筑应全装修交付,即精装修比例达到100%。精装修比例的提升使得更多地产商采用集采方式采购建材,也有更多品类的建材被集中采购,使得其零售市场受到挤压。在这种趋势下,工程端占比高的建材企业,逐步获得更大的市场份额,快速扩大市场集中度。

2016-2018年中国精装修商品住宅新开盘情况

数据来源:公开资料整理

2018精装修房市场渗透率

数据来源:公开资料整理

各地全装修政策梳理

省区
具体政策内容
全国
2019年2月15日住房和城乡建设部办公厅关于38项强制性工程建设规范公开征求意见稿发布,其中《住宅项目
规划(征求意见稿)》中明确提出:新建城市建筑应全装修交付。
河北
2019年4月,河北省住房和城乡建设厅发布《关于征求装配式建筑评价标准(征求意见稿)》意见的函。的函中
明确了只有采取全装修的装配式建筑才能被有效认定。
山西
2018年8月,山西省人民政府办公厅印发《关于加快推进商品住宅全装修实施意见》的通知。
西安
2018年12月,西安市人民政府印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知。通知中要求:西安市
行政区域内(含西咸新区)新出让或划拨土地上,除拆迁安置房以外的住宅建设项目实行全装修。2019年1月1日
起开始实施。
海南
2017年5月,海南省住建厅正式印发公布《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》:从2017年7月1日(含)
后取得施工许可证的商品住宅工程(以下简称住宅工程)全部实行全装修
山东
2016年11月,山东省住建厅发布《山东省建筑设计和装修服务业转型升级实施方案》,2017年设区城市新建高
层住宅实行全装修,2020年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。
浙江
2016年9月,省政府办公厅印发《关于推进绿色建筑和建筑工业化发展的实施意见》,首次明确了我省住宅全装
修的实施时间及范围,即“2016年10月1日起,全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住
宅,全部实行全装修和成品交付”。
上海
2016年8月,上海市住建委发布《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》:提出从2017年1月
1日起,凡出让的本市新建商品房建设用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积(三层及以下的低层住宅除外)
的比例为:外环线以内的城区应达到100%,除奉贤区、金山区、崇明区之外,其他地区应达到50%。奉贤区、
金山区、崇明区实施全装修的比例为30%,至2020年应达到50%。本市保障性住房中,公共租赁住房(含集中
新建和商品住房中配建)的全装修比例为100%。
江苏
2016年8月,江苏省委省政府发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》,提出到2025年全省
装配式建筑占新建建筑的比例超过50%,新建成品住房比例达到50%以上
河南
2016年7月,河南省委、省政府近日下发《关于加强城市规划建设管理工作的意见》:提出到2020年全省新建
商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实验区、郑东新区从2016年起,新开工商品住宅全部执行成
品房标准。
四川
2016年3月,四川省政府印发《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》:提出到2020年,全省新建住宅全
装修达到50%;到2025年,全省新建住宅全装修达到70%
北京
2015年10月,北京市住建委发布《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》:提出自2015
年5月1日起,由市保障房建设投资中心新建、收购的项目率先全面推行全装修成品交房;自2015年10月31
日起,凡新纳入我市保障性住房年度建设计划的项目(含自住型商品住房)全面推行全装修成品交房。

数据来源:公开资料整理

    在精装修房屋中,建材、卫浴、厨房用品几乎成为标配,配置率在95%以上,使得整个市场向工程端倾斜,供应商的竞争格局发生变化。

2016-2018年精装修占比

数据来源:公开资料整理

    根据调查数据显示,1-8月全国住宅精装新开盘项目数量1818个,同比增加15.9%,住宅精装修开盘数量保持较高增速;从套数来看,1-8月住宅精装新开盘房间数量164.74万套,同比增加10%。

    总体看来,1-8月新开盘精装套数及个数的增速皆明显高于住宅新开工面积增速5%,显示了精装修比例的持续提升。

2017-2019.8精装修新开盘项目累计数量

数据来源:公开资料整理

2017-2019.6精装修新开盘项目累计规模

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2018-2019.8精装修项目规模

数据来源:公开资料整理

2017-2019.8精装修规模增速与房地产销售面积增速

数据来源:公开资料整理

    2019年1-8月重点70城百强房企新开盘建筑面积60795.67万㎡,其中全装修建筑面积29169.97万㎡,全装修建面比例47.98%,较1-7月下降0.84pct。百强房企全装修建面比例总体呈稳步增长趋势。

全国重点70城百强房企全装修建面累计比例变化

数据来源:公开资料整理

1-8月月点全国重点70城百强房企全装修规划建面TOP10

数据来源:公开资料整理

    三、精装修趋势

    全国来看,2019年1-8月百强房企中全装修比例30%以上的有以上的有68家,占比62.39%;全装修比例20%-30%的有9家,占比8.26%;全装修比例;全装修比例20%以下的有32家,占比29.36%。百强房企中近2/3全装修比例达到30%以上。

2019年1-8月点全国重点70城全装修比例百强房企发展水平

数据来源:公开资料整理

    从重点70城全装修面积来看,2019年1-8月TOP1-10梯队房企全装修建面占比47.44%,较1-7月上升0.57pct;TOP11-30梯队房企全装修建面占比25.02%,较1-7月下降0.19pct;TOP31-100房企全装修建面占比27.54%,较1-7月下降0.37pct。总体来看,头部房企目前精装修比例普遍在80%以上,继续提高的空间有限,而腰部房企的精装修比例仍有较大上升空间,且19年来腰部房企的销售面积增速显著高于头部房企,预计其在全装修中的占比将持续提升。

1-8月点全国重点70城百强房企全装修建面占比变化

数据来源:公开资料整理

1-8月点全国重点70城百强房企全装修建面比例TOP10

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2020-2026年中国房地产行业市场发展策略及投资风险研究报告

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