2019年1-7月中国房地产行业市场现状分析及2019年下半年中国房地产市场前景预测：预计2019年商品房全国销量同比下降5%左右[图]

房地产李玲玲 2019-11-04 05:50 来源：智研咨询

一、 2019 年以来的房地产调控促使行业热度减退

1、2019 年年初以来的房地产调控政策

2019 年一季度开始，房地产的调控政策陆续出台。 2019 年 5 月开始，政府对房地产的调控政策进一步加强，并从 2019年 7 月以来呈现出连续加码的态势。2019 年 5 月以来，多次重要会议重申“房住不炒”的楼市主基调，调控开始着力于房企融资端的收紧，调控范围涉到银行贷款、信托贷款和海外债等领域，这使房地产市场结束了2019年 3-4 月的“小阳春”行情。

2019 年以来的房地产调控政策

数据来源：公开资料整理

2、 2019 年 6 月以来土地市场出现降温

融资端的调控更使土地市场热度在 2019 年 6-7 月开始出现明显的回落。 2019年 4 月-5 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价增速均出现明显回升。 2019 年 4 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别上升至 26.40%和 54.62%； 2019 年 5 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积和土地总价的月同比增速分别达到了 31.82%和 82.13%。而2019 年 6 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速较 2019 年 5 月出现了下降，增速为-1.58%， 100 大中城市住宅类土地成交土地总价上升幅度较2019 年 5 月出现明显放缓，增速为 37.27%。 2019 年 7 月， 100 大中城市住宅类土地成交占地面积增速依然表现出下降态势，增速为-1.38%。 100 大中城市住宅类土地成交土地总价增速进一步放缓，增速下降至 36.26%。

全国住宅类土地成交占地面积和土地总价增速（%）

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100 大中城市供应住宅土地规划建筑面积在 2019 年 6-7 月出现了明显回落。100大中城市供应住宅土地规划建筑面积的增速在 2019年 3-5月出现了上升，但是在 2019 年 6 月 100 大中城市供应住宅土地规划建筑面积较 2019 年 5 月下降了 10.83%。2019 年 7 月， 100 大中城市供应住宅土地规划建筑面积较 2019年 6 月下降了 47.14%。

全国 100 大中城市供应住宅土地规划建筑面积同比增速（%）

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与此同时，成交住宅土地的楼面均价也开始出现回落。从 100 大中城市成交住宅土地楼面均价来看， 2019 年上半年， 100 大中城市成交住宅土地楼面均价处于高位， 2019 年 3 月和 2019 年 6 月分别达到 7738 元/平方米和 7705 元/平方米。但是 2019 年 7 月， 100 大中城市成交住宅土地楼面均价下降至 5094 元/平方米，表明土地市场的热度一定程度上有所减退。

全国 100 大中城市成交住宅土地楼面均价（元/平方米）

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2019 年 7 月，住宅土地的溢价率也开始下降。从 100 大中城市住宅的土地溢价率来看， 100 大中城市住宅土地溢价率在 2019 年上半年出现了显著上升趋势， 2019 年 3-6 月住宅土地溢价率均达到 20%以上，而 2019 年 7 月， 100 大中城市住宅土地溢价率下降至 12.7%，表明土地市场的热度有了明显的降温。

全国 100 大中城市住宅的土地溢价率（%）

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3、2019 年 5 月以来商品房销售市场遇冷

全国商品房市场从 2019 年 5 月开始逐渐降温。从 1—5 月份，全国商品房销售面积 5.6 亿平方米，同比下降 1.6%，降幅比 1—4 月份扩大 1.3 个百分点。2019 年 1-6 月,全国商品房销售面积为 7.6 亿平方米,同比下降 1.8%,降幅较1-5 月扩大 0.2 个百分点。 2019 年 1-7 月份，全国商品房销售面积为 8.9 亿平方米，同比下滑 1.3%。

全国商品房累计销售面积（万平方米）

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从住宅市场来看， 2019 年 5 月以后，住宅销售开始遇冷。 2019 年 1-4 月，全国商品住宅累计销售面积为 3.7 亿平方米，同比增加了 0.04%。而 2019 年 1-5 月的全国商品住宅累计销售面积为 4.9 亿平方米，同比减少了 0.7%。随着调控政策的进一步出台， 2019 年 1-6 月，全国商品住宅累计销售面积为 6.6 亿平方米，同比减少了 1%，住宅销售热度进一步回落。 2019 年 1-7 月，全国商品住宅累计销售面积达到 7.8 亿平方米，同比下降 0.4%。

全国商品住宅累计销售面积（万平方米）

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调控政策对于一线和三线城市的商品房交易市场的作用较为明显。从 30 个大中城市的交易套数来看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数呈现出月增速明显上升的局势，增速分别达到 62.94%、66.10%和 54.51%， 30 个大中城市中一线城市商品房市场呈现出明显的回暖态势。而到 2019 年 6 月， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数同比增速减少至 14.04%， 30 个大中城市中一线城市商品房成交套数增速较 2019 年 2-4 月有所放缓， 2019 年 7 月， 30 个大中城市中一线城市的商品房成交套数增速进一步放缓，下降至 2.54%。就二线城市商品房成交套数来看， 2019 年 3 月开始30 个大中城市中二线城市商品房成交套数开始有所回温， 2019 年 5 月的月 30个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速最高回升至 10.77%，但是2019 年 6 月的月同比增速回落至-0.08%， 7 月 30 个大中城市中二线城市商品房成交套数同比增速回升至 4.63%。就三线城市来看， 2019 年 1-5 月 30 个大中城市中三线城市商品房成交套数的增速都保持在 20%以上， 2019 年 6 月增速开始放缓，降至 16.03%， 2019 年 7 月增速开始进一步放缓，减少至 1.05%。

全国 30 个大中城市商品房成交套数月度同比增速（%）

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从 30 个大中城市的交易面积来看， 2019 年的 2 月、 3 月和 4 月， 30 个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速上升至 49.06%， 62.49%和 56.04%， 2019年 6 月 30 个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速有所放缓，增速减少至 18.61%， 2019 年 7 月， 30 个大中城市中一线城市的商品房成交面积增速进一步放缓，增速下降至 8.12%。从 30 个大中城市中二城市的商品房成交面积增速来看， 2019 年 3 月 30 个大中城市中二城市的商品房成交面积增速开始回升， 2019 年 5 月增速最高达到了 14.44%， 2019 年 6 月，回落至 2.62%， 2019年 7 月略有回升，回升至 3.05%。 30 个大中城市中三线城市的商品房成交面积增速在 2019 年 3 月和 4 月有明显上升，同比增速分别达到 26.79%和 26.97%，2019 年 5 月开始出现明显回落，到 2019 年 7 月， 30 个大中城市中三城市的商品房成交面积增速已回落至-2.01%。

全国 30 个大中城市商品房成交面积月度同比增速（%）

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调控的实施使 2019 年我国的房价增速显著放缓。从百城住宅价格指数增速来看，百城住宅价格指数增速自 2017 年 1 月达到 18.86%以来的峰值就开始出现下滑趋势，到 2019 年 1 月百城住宅价格指数增速回落到 4.9%。 2019 年 7 月百城住宅价格指数增速下降至 3.83%，这表明现阶段房价上升幅度明显趋缓。

全国百城住宅价格指数增速（%）

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另一方面，商品住宅库存压力进一步降低， 2019 年商品住宅待售面积呈进一步下降趋势， 2019 年 7 月商品住宅待售累计面积为 2.29 亿平方米，而去年年末为 2.51 亿平方米，较 2018 年 12 月下降 8.76%。

全国商品住宅待售累计面积（万平方米）

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棚改逐步退出拖累三四线，或带动全局销量二次探底

2019年棚改计划开工量减少51%。4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。2019年全国棚改计划285.3万套，较2018年计划开工的580万套减少51%，较实际完工的626万套减少54%。具体来看，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。棚改逐步退出拖累三四线，或带动全局销量二次探底。

2019年棚改计划（单位：万套）

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主要结论：维持全国销量全年下降5%左右的判断

行业政策端是“区间管理”，回归利率周期是预测销量走势最简单的办法。按揭贷款和10Y国债的利差短期虽有缩小但相对较大，或将推动按揭贷款利率继续回落，这对销量复苏形成有力支撑，尤其是一二线城市；而三四线城市受棚改逐步退出等影响仍在寻底，或带动全局销量于19Q2-Q3二次见底。维持全国销量全年下降5%左右的判断。

2019年商品房全国销量预计同比下降5%左右

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全国商品房销售面积分城级占比：受棚改影响2017-18年三四线占比较往年均有提升

全国商品房销售面积积分城级占比

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一/二线城市销量同比增速均已见底回升，而三四线城市底部或在19Q2-19Q3

全国商品房当月销量同比

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4、开竣工：新开工“震荡”下行，全年降至1%-6%；竣工回暖下

半年或提速，全年小个位数增长

（1）新开工“震荡”下行，全年降至1%-6%

新开工本质是补库存逻辑，补库存的意愿主要取决于资金链（有没有钱）、存量库存（有没有地）和对未来的销售预期（好不好卖）：

a.销售向下的趋势决定新开工方向向下。2019年销售一二线城市逐步在复苏，三四线城市受棚改等影响仍在寻底，全局看2019年销售大概率趋势往下，这意味着新开工2019年方向往下；b.但低库存托底使新开工“震荡”下行，靠近下半年或加快。土储口径库存去化周期虽已回到历史较高水平，但开工未售口径库存去化周期仍在相对低位，下半年或有较明显回升（拿地补库存传导到开工补库存），所以得益于开工未售库存托底，新开工或“震荡”下行，上半年下行相对偏缓，靠近下半年或加快；结构上看，去年新开工持续高位难由房企加快推盘解释，主要在于结构上三四线滞后补库存拉动了新开工，去年成在三四线，2019年败也三四线。

销售向下的趋势决定新开工方向向下

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拿地与新开工大体同步

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土储口径库存去化周期已回升至历史较高水平

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资金链领先新开工平均2个季度

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主要结论：销售向下的趋势决定新开工（本质就是补库存）方向向下，但低库存托底使新开工“震荡”下行，上半年下行或偏缓，靠近下半年或加快；全年或小个位数增长。

2019年全国房屋新开工面积同比预计小个位数增长

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全国新开工面积：2018年一/二/三四线占比大体维持在4%/26%/70%

全国新开工面积分城级占比

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2019年同比，小个位数下降，前高后低

全国新开工面积（当季同比）

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（2）竣工改善短期不及市场预期，下半年或提速，预计全年小个位数增长

竣工的曲线本质上走在新开工之后，统计误差导致两者在数据上略有出入（竣工约是新开工的60%），但这并不影响两者的关系。回顾过去：a.14年以前，新开工和竣工同步上升，中枢不断提高，背后反映的是行业的成长性；随着行业成长性趋弱，14年后两者共同演变为强周期变化，且拐点完美相关；b.14年之前新开工领先竣工约2-2.5年，14年至今，领先性增加至3年，背后原因：调控（包括融资受限，限价等）使得房企延长竣工，增加停工，同时三四线占比提高而三四线又具备更高的调节空间。

竣工降幅短期扩大，但趋势上仍在收紧，坚定竣工回暖周期但也要注意结构分化。5月竣工降幅有所扩大，但趋势上看仍在收紧，只是收窄程度不大且偏缓，低于市场预期，或是受限价政策等影响导致竣工对新开工的滞后进一步被拉长，而当前竣工回暖不急预期的持续累积计或造就往后竣工超市场预期的提速。结构上看，一线城市竣工的第一个拐点已经过去，2019年是往下的，2019年主导竣工回升的主要是二线和三四线城市的拉动（2019年二线更强），而三四线城市持续性更好（或持续至明年）。

2014年以前中枢不断提高反映行业成长性

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2014年之后共同演变为强周期变化

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2014年以前新开工领先竣工2-2.5年左右

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2014年以来至今新开工领先竣工3年左右

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5、房地产产业链：上半年竣工改善不及市场预期，下半年仍需重视房地产下游的相对和绝对收益机会

对于房地产产业链的上游和下游，大家关注的变量很多，一般会结合房地产投资，房地产新开工，房屋竣工情况等来分析；新开工2019年大概率震荡下行，这或意味着房地产上游需求边际是在转弱的，竣工未来三年大概率趋势性回暖，这意味着房地产下游需求未来三年或持续改善。

（1）竣工未来3年的“回暖周期”或带动地产下游需求趋势性改善，重视房地产下游的alpha机会14年以来，竣工滞后新开工时长被拉长到3年（14年以前是2-2.5年），这也意味着2019年的竣工对应16年的新开工，大概率进入一个“回暖周期”，或将持续3年；但从结构上来看，分化也很明显。我们根据2016-2018年的新开工数据对2019-2021的竣工数据进行预测，结果显示：

一线城市竣工增速19年前高后低，全年降至0%上下；20年“V型”反转，全年降至-10%以下；21年前低后高，全年回升至5%上下；二线城市竣工增速19年前低后高，全年回升至5%上下；20年前高后低，全年维持在5%上下；21年前低后高，全年升至10%以上；三四线城市竣工增速19年趋前低后高，全年回升至0%上下；20年前低后高，全年升至在10%以下；21年前低后高，高位续升，全年升至15%上下。

（2）相较17年5月份的供不应求，当前部分房地产上游的供需关系已180度逆转从产业链角度观察，虽然房地产销售已经出现结构性回暖（一二线逐渐回暖而三四线仍在寻底），但其领先于房地产投资在1年以上，来自于房地产的需求（房地产投资口径和新开工口径）仍在转弱趋势中，房地产上下游表现出明显分化。

a.房地产下游没有供给侧改革，地产下游（家电、家居等）行业出现顶部后持续调整，基本反映了房地产行业的回落；短期下游部分行业出现反弹，可能与17年左右天气因素导致的需求前置有关，未来如果观察到房地产行业的企稳，下游板块的基本面修复将更有保障，此前我们对房地产下游的看好已在兑现中。b.而房地产上游在前期供给侧改革的压抑后，18年一季度出现了滞后补库存，和17年五月的供不应求相比，目前上游周期行业已发生180度扭转，维持需求端或转弱的判断；房地产上下游与地产背离程度变化排名：钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑，（家居无背离）；房地产上下游行业产出缺口大小排名：钢铁>有色>煤炭>建材>家电>建筑>家居。

6、投资：全年高点在3月份，年末降至1%-6%

房地产开发投资包括三部分，拿地（土地购置费）、建安（建筑工程+安装工程）、其他，拿地和建安是最核心成分，合计占比超过90%。

（1）拿地费用19年预计同比增速降至10%上下

拿地费用滞后拿地金额平均1-3季度，拿地金额滞后销售额2-4个季度。拿地的本质是广义补库存，与新开工（狭义补库存）类似；所以拿地的多少主要取决于存量库存和销售预期。从历史数据看：a.拿地金额（土地成交价款）亦滞后销售额2-4个季度（本轮周期滞后时长被拉长）；b.而拿地费用是拿地金额分期偿付的结果，当期偿付计入当期拿地费用，从2012年起拿地费用滞后拿地金额1-3季度。

根据下图，我们看到土地成交价款增速已于17Q3见顶回落，之后快速回落，由17Q3的57%降至19Q1的-27%；拿地费用滞后3个季度于18Q2见顶，增速高达78%，之后开始回落，19Q1降至33%，预计2019年继续调整，全年同比增速放缓至10%上下。

销量领先土地购置面积平均2-4个季度

数据来源：公开资料整理

2012年以来土地购置费滞后拿地金额1-3个季度

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（2）建安投资 19 年预计同比增速回升至 0%上下

建安决定于 3 个变量，即净施工面积*实际开发速度*价格指数：2019年以来建安投资趋势性回升，一是开竣工虽都明显回落但缺口（开竣工净增）仍在高位，拉动施工面积增速继续回升，二是限价政策调整和竣工拐点临近双重影响，前期限价背景下无法推出的项目开始复工，表现为实际开发速度（单位面积投入）大概率低位回升，两者共同拉动建安投资出现较明显回升（建安投资=施工面积*施工速度*价格指数）。而往后看，随着竣工上行带动开竣工缺口缩小，价格指数跟随 PPI 继续回落，房地产投资大概率回落。也即，维持 19 年房地产投资前高后低判断，全年或降至小个位数，而短期反弹的变数在于开竣工缺口短期的拉大、以及限价政策调整下的复工和开发速度反弹等。

主要结论：预计 2019 年投资增速放缓至 1%-6%

2019 年全国房地产投资结构预测