2019年5月一线城市二手房市场现状、一二线城市房屋租金趋势、一二线城市首套刚需占比及交易杠杆率[图]

二手房王密 2019-11-01 06:01 来源：智研咨询

一线城市近期数据北京回暖趋缓，上海延续强势，深圳触底回暖。五月二手房成交套数，北京同比-24%环比 0%；上海同比+30%环比-15%；深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续，苏州限售调控，数据有待进一步观察，成都热度略有减弱，南京无锡佛山回暖加速，杭州青岛相对较弱。

一、北京二手房市场

二手房成交套数 1-5 月累计同比下降 3%，5 月当月同比下降 24%，环比持平。成交价格，年初至今累计上涨 4%，5 月环比上涨 2%，同比持平，自高点回撤-6%。价格调涨占比，本月为 14%，较年初下降 4 个百分点。

北京 5 月主要指标

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
挂牌价格调涨占比	27%	12%	18%	14%
挂牌价格整体调价幅度	-2%	-3%	-2%	-2%
议价空间	-3%	-5%	-4%	-4%
成交均价（万元）	6.25	5.86	6.15	6.26
挂牌价（万元）	6.46	6.23	6.25	6.29
新房成交量（万套）	0.29	0.55	0.73	0.47
二手房成交量（万套）	1.58	1.15	1.38	1.38
合计成交量（万套）	1.87	1.7	2.11	1.85
业主成交周期（天）	68	87	94	91
购房者成交周期（天）	72	84	77	81
新增客源量/ 挂牌房源量	5.3	7	5.6	5.5
新增客源量（万人）	11.9	11.1	12.6	12.3
新增挂牌房源量（万套）	2.2	1.6	2.2	2.2
整租租金均值（元/ 平米· 月）	88.1	83.6	85.5	86.3
租金回报率	1.7%	1.7%	1.7%	1.7%

数据来源：公开资料整理

北京二手房价企稳回升趋势

数据来源：公开资料整理

北京整体成交量累计同比+16%

数据来源：公开资料整理

北京涨价小区占比近期回调

数据来源：公开资料整理

北京整体调价幅度近期回调

数据来源：公开资料整理

北京批准上市楼盘近年增多

数据来源：公开资料整理

北京租金同比+1%，约回报率约 1.7%

数据来源：公开资料整理

二、上海二手房市场回暖

二手房成交套数，1-5 月累计同比增长 50%，5 月当月同比增长 30%，环比下降 15%。成交价格，年初至今累计上涨 7%，5 月环比持平，同比下跌 5%，自高点回撤-14%。价格调涨占比，本月为 24%，较年初提升 6 个百分点。

上海 5月主要指标

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
挂牌价格调涨占比	14%	14%	29%	24%
挂牌价格整体调价幅度	-2%	-2%	-1%	-1%
议价空间	-4%	-5%	-3%	-3%
成交均价（万元）	5.16	4.58	4.95	4.95
挂牌价（万元）	5.33	5.08	5.17	5.16
新房成交量（万套）	0.97	1.07	1.24	1.23
二手房成交量（万套）	1.5	1.54	2.4	2.03
合计成交量（万套）	2.47	2.61	3.64	3.26
业主成交周期（天）	107	127	129	115
购房者成交周期（天）	43	52	42	37
新增客源量/ 挂牌房源量	2.7	4.2	4.5	4.3
新增客源量（万人）	7	7.7	12.6	12
新增挂牌房源量（万套）	2.6	1.8	2.8	2.8
整租租金均值（元/ 平米· 月）	73	71.3	74.8	75.5
租金回报率	1.7%	1.9%	1.8%	1.8%

数据来源：公开资料整理

上海二手房成交价止跌回升

数据来源：公开资料整理

上海新房成交同比+23% ，二手房同比+50%

数据来源：公开资料整理

上海整体调价幅度上升

数据来源：公开资料整理

上海议价空间低位回升

数据来源：公开资料整理

上海批准上市楼盘增多

数据来源：公开资料整理

上海租金同比+6%，约回报率约 1.8%

数据来源：公开资料整理

三、深圳二手房市场

二手房成交套数，1-5 月累计同比下降 7%，5 月当月同比增长 17%，环比下降 3%。价格，年初至今累计下跌 1%，5 月环比上涨 1%，同比上涨 1%，自高点回撤-2%。价格调涨占比，本月为 31%，较年初提升 3 个百分点。

深圳5 月主要指标

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
挂牌价格调涨占比	39%	19%	32%	31%
挂牌价格整体调价幅度	0%	-2%	-1%	-1%
议价空间	-3%	-5%	-3%	-4%
成交均价（万元）	5.89	5.55	5.74	5.79
挂牌价（万元）	6.39	6.55	6.41	6.39
新房成交量（万套）	0.27	0.34	0.27	0.46
二手房成交量（万套）	0.61	0.38	0.76	0.74
合计成交量（万套）	0.88	0.72	1.03	1.2
业主成交周期（天）	93	116	131	126
购房者成交周期（天）	32	43	28	30
新增客源量/ 挂牌房源量	6.2	7.7	3.4	2.7
新增客源量（万人）	6	5.3	5.7	5
新增挂牌房源量（万套）	1	0.7	1.7	1.9
整租租金均值（元/ 平米· 月）	76.8	77.3	78.9	78.6
租金回报率	1.6%	1.7%	1.6%	1.6%

数据来源：公开资料整理

深圳成交均价高位横盘整理

数据来源：公开资料整理

深圳新房成交同比+43% ，二手房同比-7%

数据来源：公开资料整理

深圳涨价小区占比低位回升

数据来源：公开资料整理

深圳整体调价幅度上升

数据来源：公开资料整理

深圳新增客源量回升

数据来源：公开资料整理

深圳租金同比+4%，约回报率约 1.6%

数据来源：公开资料整理

五、各城市租金

从租金涨幅与 7 日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长 10%七日出租率与年初持平)、深圳北京较弱（租金平稳七日出租率较年初下降）。二线城市租金普遍下降 3%左右，七日出租率小幅下滑。

各城市租金分化

-	每平米租金均值（元/m²· 月）	房源 7 日内出租率
-	2019 年 5月	2019 年 5月
北京	85.7	39%
上海	71.5	28%
深圳	75.9	39%
天津	33.4	26%
石家庄	19.4	33%
廊坊	20.1	25%
济南	27.5	19%
青岛	33.3	14%
烟台	22.8	18%
郑州	32.3	35%
沈阳	28.6	22%
大连	33.4	27%
南京	42.8	29%
无锡	27.2	30%
苏州	34.4	40%
杭州	58.6	26%
合肥	23.5	23%
惠州	21.2	19%
东莞	33.4	19%
厦门	34.2	23%
武汉	33	24%
长沙	28.1	21%
重庆	28.4	22%
成都	30.6	24%
西安	26.3	34%

数据来源：公开资料整理

一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求（有贷款记录的购房者）首付比例一般在 50%以上，一线城市 70%以上。首付成数提高限制加杠杆空间，2016-2018 年，一线、长三角城市交易杠杆率明显下降。

一二线城市最低首付比例

-	无房且无贷款记录	无房但有贷款记录	有 1 套房且贷款还清	有1 套房且贷款未还清
北京	35%，非普通 40%	60%，非普通 80%	60%，非普通 80%	60%，非普通 80%
上海	35%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%
深圳	30%	50%	70%	70%
天津	30%，非本市 40%	60%	60%	60%
石家庄	30%	30%	40%	50%
廊坊	30%，非本市 50%	30%，非本市 50%	60%	50%
济南	30%，非本市 60%	60%	40%	60%
青岛	30%	30%，未还清 40%	30%	40%
烟台	30%	30%	60%	40%
郑州	30%	60%	40%	60%
沈阳	30%	40%	400%	40%
大连	30%	30%	400%	40%
南京	30%	50%	50%	80%
无锡	30%	30%	40%	40%
苏州	30%	50%	50%	80%
杭州	30%	60%	60%	60%
合肥	30%	40%	40%	50%
惠州	30%	30%	30%	40%
东莞	30%	30%	30%	40%
厦门	30%	40%	40-60%	70%
武汉	30%	30%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%
长沙	30%	30%	35%	45%
重庆	30%	30%	30%	40%
成都	30%	30%	30%	60-70%
西安	30%	30%	40%，非普通 50%	40%，非普通 50%

数据来源：公开资料整理

一二线城市首套刚需占比

-	2016	2017	2018
北京	15%	29%	27%
上海	19%	29%	28%
深圳	30%	18%	17%
天津	23%	32%	43%
石家庄	47%	37%	17%
廊坊	-	-	-
济南	65%	76%	41%
青岛	28%	13%	12%
烟台	14%	30%	38%
郑州	58%	31%	20%
沈阳	-	-	-
大连	13%	18%	12%
南京	32%	14%	28%
无锡	27%	13%	13%
苏州	30%	22%	16%
杭州	34%	16%	31%
合肥	41%	31%	24%
惠州	37%	23%	23%
东莞	31%	10%	10%
厦门	40%	22%	21%
武汉	56%	21%	32%
长沙	25%	50%	57%
重庆	26%	42%	31%
成都	28%	14%	19%
西安	33%	18%	36%

数据来源：公开资料整理

一二线城市交易杠杆率

-	2016	2017	2018
北京	34%	32%	27%
上海	37%	40%	33%
深圳	42%	29%	24%
天津	32%	36%	42%
石家庄	59%	45%	28%
廊坊	-	-	-
济南	63%	63%	52%
青岛	34%	26%	26%
烟台	18%	35%	39%
郑州	57%	49%	38%
沈阳	-	-	-
大连	18%	21%	17%
南京	46%	27%	34%
无锡	33%	14%	14%
苏州	35%	23%	20%
杭州	37%	20%	18%
合肥	46%	35%	24%
惠州	38%	32%	24%
东莞	35%	16%	25%
厦门	34%	23%	23%
武汉	48%	31%	36%
长沙	40%	50%	53%
重庆	26%	35%	29%
成都	27%	18%	21%
西安	43%	37%	44%