长租公寓市场进入洗牌期，行业市场深度整合来临

    经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期，要么破产被重组，要么上市。资本要求变现，经营也需要更多的金融支持，头部企业的资本化提上日程。2018年以来，长租公寓行业问题不断，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。生存还是死亡，2019年的长租公寓面临终极选择。

    长租公寓市场进入洗牌期
    三季度，市场大环境仍偏紧，长租公寓市场持续受金融去杠杆、行业严监管、资本理性收缩几大因素的影响，行业延续整体增速放缓的趋势。市场进入洗牌期，物业资源获取难度加大，在高投入低产出的现状下，各企业基于规模和资源优势进一步两极分化。对比上半年房企系长租公寓TOP20的开业规模增长情况，三季度新增开业房间量约2.5万间，平均每月市场新增房间量约8000间，存量储备资源仍保持一定开业转化速度。

    由开业数据来看，头部企业增速平稳，继续保持领跑优势;第二梯队增长相对较快，如旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等，3家总计新增体量超10000间。其中，以上市为目标的旭辉领寓保持较快增长，新增开业量约5000间。关于未来市场增量，由于受房地产土拍自持政策的影响，目前，许多房企手中储备了相当体量的自持类用地，未来这类土地将成为房企系长租公寓增量的一大补充。但由于地产项目开发周期较长，短期内不会大量入市，对市场增量的阶段性影响不大。

    未来，随着行业格局持续分化，企业发展重心将由中资产模式向轻、重两端发展，具备资源优势的房企将着力于重资产模式。三季度来看，房企系重资产项目开始发力，优质项目相继入市，如龙湖冠寓上海顾村公园店、朗诗南京天隆寺店、上海保利N+熙悦青年社区等。模式方面，有公开市场拿地自建，通过收购资产进行改造，以及自持类用地自建。

    在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量。万科、龙湖均在中报节点针对长租公寓业务提出：提升项目开业效率与经营质量。万科更将提升租赁住宅品牌影响力作为租赁住宅业务的基本盘。龙湖冠寓披露，预计明年将实现盈利。

    行业市场深度整合来临
    就近年长租公寓的模式而言，无论是分散式还是集中式，都具有天然的不足。运营商高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸资金盘下房源，成为“二房东”，再出租给租客。

    目前还存活的长租公寓，依然在不断扩张。在独立第三方品牌中，魔方、乐乎、窝趣管理规模位列前三，头部企业仍处于较为激进的扩张状态。

    以青客公寓为例，招股书显示，截至2019年6月30日的前9个月，净收入为8.979亿元，但净亏损达3.73亿元;2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。青客公寓也暗藏风险。根据招股书，其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入尴尬的境地，避免不了损失。

    长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的长租公寓虽有母公司支持，但也经历了盘整，2019年上半年，万科“万村计划”全面暂停签约新房源，朗诗、远洋集团拟剥离长租公寓业务。发展到现在，行业要求精细化运营。克而瑞称，在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量。

　　2019年前三季度，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是82000间、60000间，排名前二;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等，总计新增体量超10000间。作为房企系长租公寓龙头，万科、龙湖均在2019年中报提出，要提升项目开业效率与经营质量。龙湖集团CEO邵明晓表示，冠寓在去年已开业超过5.3万间，2019年按规划将累计开业近10万间，2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露，预计明年将实现盈利。

　　随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式;部分有能力的企业，可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。对房企而言，加大重资产、自持住宅用地的比例有更大的底气，比如万科多次通过公开招拍挂的方式获取自持性住宅用地。除了租金收入，重资产运营还具备资产增值属性，有增值预期;对泊寓而言，万科已经规划未来通过REITs的方式实现退出。