2019年上半年中国城市停车场发展趋势分析：政策补短，城市停车进入改革改造时期图]

    一、城市停车场现状

    在过去地经济建设中，由于经济价值的不同，城市建设的重心一般以商业、服务业和生活建筑为主，交通建筑作为配套设备往往处于被动的地位，而交通设施的建设又以确保交通系统的运行作为首要优先，停车是相对次要的考虑，因而整体城市的停车设备建设相对滞后。

    11个城市汽车保有量超过300万辆。截止2019年上半年，全国已有66个城市汽车保有量超过100万辆，该数值比2018年底的61个城市又增加了5个，北京、

    成都等11个城市超过300万辆。其中，汽车保有量超过200万辆城市29个比18年底增加2个城市，超过300万辆城市11个，而18年底超过300万辆的仅有3个城市，依次是北京、成都、重庆、苏州、上海、郑州、深圳、西安、武汉、东莞、天津。

    2017-2019.7年PPP停车场投资与PPP城镇化建设投资对比

数据来源：公开资料整理

    社会停车场属于道路与交通设施用地性质。按土地性质不同，分为商业停车场、居住停车场等。以深圳为例，居住停车场占了70%、办公停车场13%、商业停车场5.8%，跟踪综合土地供应指标能较好追踪停车场土地供应情况。根据调查数据显示，2013年伊始，全国100大中城市土地供应面积以及土地规划建筑面积连续三年下滑，17、18年有所恢复但离峰值仍有20%的差距。

    土地是不可再生资源，大中城市土地供应紧张进一步加剧了停车难的困境。2018年100大中城市土地供应面积为7.94亿平方米，同比上升16.7%，全国土地规划建筑面积为15.26亿平方米，同比上升18.1%。

    2008-2018土地供应面积（万平方米）

数据来源：公开资料整理

    2008-2018供应土地规划建筑面积（万平方米）

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    二、城市停车发展障碍

    1、存量土地性质约束性使停车场建设受限

    一方面，城市用地资源的紧缺使得停车场建设受限。另一方面，《城市用地分类与规划建设用地标准》规定了不同区域、不同等级规模城市各类用地单项指标标准，要建设停车场必须要符合“停车场用地”性质。从城市用地规划来看，中心城区规划都是写字楼、商场、小区为主，没有为城市公共停车场建设预留足够的用地面积。老旧小区、老旧工业厂房建设停车场需要占用绿化用地、工业工地，不符合用地性质要求。

    2、机械式车库成本高，投资停车场回收周期长

    根据调查数据显示，机械式停车位建设成本高，半自动化设备单个车库成本在1.5-2.5万之间，全自动化设备成本在5-12万之间。机械式车库成本高，需要政府的资金补贴以减少社会资本投资的风险。另外，城市土地资源日益紧张，土地使用成本高，受利益的驱使，社会资本大多会选择投资房地产、商业等投资回报较高的设施，而停车设施建设投资规模大、资金回收周期较长，投资回报率较相对较低，需要政府优惠政策的引导。

    3、前期政策未完善，规划、报建、消防等审批

    前几年全国范围内的机械停车设备项目推广非常不流畅，主要原因不是因为没有市场需求，而且是相关法规不完善，项目申报时从规划局申请、住建局报批、消防局审核等流程未能顺利通过。

    4、车位缺乏产权，盈利模式缺乏产业化基础

    停车设施属于房地产配套，无法进入市场转让与买卖。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，颁发房屋所有权证书，地上建筑（如停车楼）可以办理产权，可进行转让、抵押和再融资，但是单个车位不可以办理产权进行买卖。

    从2009年开始全国停车泊位的数量持续增长，从2009年的17.1万个增长到2018年的86.5万个，CARG达19.8%。尽管如此，2018年我国汽车保有量增加3400万辆同比增长10.5%，新增停车位86.5万个，同比增长6.7%，停车泊位的增长相对汽车保有量来说只是杯水车薪。

    根据调查数据显示，从产品结构看，目前传统停车场建设规模仍占接近90%的市场份额，新型的机械式停车场的建设虽一片火热，但整体市场占比仅2%-3%左右，还处于发展很初期的阶段。

    城市繁荣发展带来城市的交通和环境问题，交通拥堵和停车困难，目前在中国沿海及主要大城市、超大城市停车都是非常艰难的问题。2015年9月25日召开的国务院常务会议部署加快城市停车场建设，国家发展和改革委员会副主任连维良提及目前我国停车位缺口超过5000万个，各相关政府部门将综合施策，科学规划，多措并举破解城市停车难题。目前我国大城市小汽车与停车位的平均比例约为1:0.8，中小城市约为1:0.5，而发达国家的水平约为1:1.3，我国停车位缺口超过5000万个，全国约1/6的小区停车位明显不足。

    部分城市停车泊位缺口（万个）

数据来源：公开资料整理

    传统停车位与立式停车位比例

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    三、停车改革

    自2015年起，我国停车产业相关政策红利集中爆发。2015年，七部委联合下发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》(发改基础[2015]1788号)，首次将吸引社会资本、推进停车产业化纳入国家层面；2016年国家发改委印发《加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工》（发改基础[2016]159号），明确指引了各部门分工；《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城[2016]193号）、《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》（发改价格[2015]2975号）、《城市停车场建设专项债券发行指引》的通知（发改办财金[2015]818号）等文件相继出台，分别从土地、收费、融资等方面保障停车产业的发展。

    2019年7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出坚持“八字”方针，其中几项具体的稳增长措施中提出稳定制造业投资，具体包括城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施、信息网络等新型基础设施建设4项重点。

    除了今年中央政治局明确提出的观点，目前各省市在条件允许的情况下都在加速推进城市停车设施补短板的规划。比如去年6月深圳推出的《深圳市停车设施建设-专项规划（2018-2020年）》，计划投资206.02亿元，新建共11.88万个停车位，至2020年分别推进1）政府投资建设181个公共停车场项目提供约7.12万个泊位；2）“千”个老旧居住（小）区停车扩容工程，社会资本推介1157个有停车设施建设需求的老旧居住（小）区，优先实施建设条件较好、建设需求迫切的147个老旧居住（小）区停车项目，提供约3.11万个泊位；3）“万”个路边停车泊位，3个路边停车项目约1.65万个路边临时停车泊位；4）“互联网+”智慧停车实施6个停车信息化项目。

2019年各地“补短板”政策

数据来源：公开资料整理

    我国停车行业正处于行业成长期，行业发展迅速。根据行业生命周期理论，在行业成长期，该行业市场增长率很高，市场需求不断增长，技术渐趋成型，行业特点、行业竞争状况以及用户特点已比较明朗，产品品种及竞争者数量增多。现阶段，我国停车位需求迅速增长，停车位缺口持续处于高位，有关停车行业的政策研究不断增多，停车场设计规划、停车设备制造与安装、停车场运营管理等产业链环节也迅速发展。

    四、深圳是停车产业发展的先驱

    以改革开放的前沿阵地深圳为例，深圳2017年机动车保有量为322万辆，截止日前深圳过已经拥有超过350万机动车。根据深圳发改委的数据，从2007年至2017年，深圳市交警部门备案的经营性停车场泊位从50万个增至111.3万个。2017年全市停车大调查数据显示，截至当年4月，全市路外停车泊位共191.6万个（配建类189.3万个，公共类2.3万个），路边划线泊位1.3万个。停车泊位与小汽车保有量之比为0.6∶1，在国内一线城市中处于中等水平。

    深圳停车泊位结构中，主要仍是居住小区配套停车为主。居住停车泊位占了71.2%，其次是办公停车泊位只有13.7%，商业及其他停车泊位约5%，工业停车泊位只有3.7%。

    深圳市停车泊位结构

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    深圳市停车产业各环节发展较为均衡，上中下游各产业链环节产业规模基本相当。其中，停车场投资建设产业规模达84亿元，占全部投资的34.85%；停车设备制造和安装产业规模达62.5亿元，占全部投资的25.93%；停车场运营管理产业规模达94.5亿元，占全部投资的39.21%。同时，停车场投资建设、停车设备制造安装、停车场运营管理等各产业链环节的深圳本土企业迅速发展壮大，逐渐成为行业领先企业。

深圳停车产业链投资额分布

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    产业链上游属停车场规划建设，深圳城市规划设计企业数量众多，仅次于北京和上海；政府、房地产商和国企是停车场投资建设资金的主要来源；.全市停车位以居住类的配建停车位为主，停车位分布各区呈现不均衡性。

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国停车场设备行业市场研究及发展趋势研究报告》