2019年上半年中国房地行业回顾、政策“一城一策”及房地产行业发展前景分析[图]

    一、回顾

    2019年1-5月累计销售面积同比-1.6%，下降1.3pct；销售金额累计同比+6.1%，回落2.0pct。其中，3月、4月商品房销售金额与销售面积增速均有所回暖，一方面体现出3-4月一二线“小阳春”带来的市场回暖，另一方面也显示三四线市场并未过分变差。419政治局会议重提“房住不炒”后预期趋稳，全年销售面积预计仍为负增速。

2016-2019.5房地产开发投资完成额累计同比趋势

数据来源：公开资料整理

商品房销售情况

数据来源：国家统计局、智研咨询整理

    一二线城市自2016年3月调控开始收紧，需求已被压抑三年，在房贷利率走低，部分二线城市落户门槛放宽的刺激下，购房需求今年开始集中释放，一二线城市一季度销售出现“小阳春”；2019年多个省市棚改目标腰斩，棚改货币化大幅收紧，三四线城市需求大幅走弱。

30 大中城市成交面积同比

数据来源：国家统计局、智研咨询整理

土地购置面积累计增速及单月增速

数据来源：国家统计局、智研咨询整理

单月百城土地成交结构

数据来源：国家统计局、智研咨询整理

    二、政策

    5月11日，国务院办公厅对外发布了国务院2019年立法工作计划，公布了明确的立法项目及负责起草的单位。明确的立法项目可分为三大类，共涉及59件立法项目。其中，立法工作计划将契税法草案列为拟提请审议的13件法律案之首。

2019年立法工作

数据来源：公开资料整理

    契税作为楼市调控的一项重要手段，发挥了有效作用，契税暂行条例升级为契税法，其对楼市的调控作用将会进一步增强，并规范地方的楼市调控行为，同时地方动用契税调控楼市能起到遏制炒房的作用。

    5月5日，中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》明确指出，要建立集体经营性建设用地入市制度，加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证，按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市。

关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见

数据来源：公开资料整理

    在当前城镇建设用地指标紧张的大环境下，闲置宅基地有条件入市，不仅能进一步盘活和放大农村土地资源，还能缓解城镇建设用地压力，实现城乡统筹协调融合发展；集体建设用地允许建成公共租赁住房等，将缓解住房供求矛盾，有效稳定市场预期。

    5月18日，住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。

    从整体上看，2019年来随着各地因城施策以及人才引进政策的不断落地，房地产市场出现明显升温。在此背景下，住建部在1个月内两次发布预警提示，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。这也将有助于后续各地稳房价政策的出台。

    1、 一城一策

    中共中央政治局会议上多次提及房地产市场平稳发展的长效机制，未来中期政策方向上会保持房住不炒的主基调，同时加速推进建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，而在过程中将更加强化地方政府的责权，强调“一城一策、因城施策”，政策将在狭小空间微调，全年政策松动可能性很小。

土拍政策

数据来源：公开资料整理

公积金政策

数据来源：公开资料整理

楼市调控

数据来源：公开资料整理

    当前多城市按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策，有松有紧，不管方式、手段或力度如何，最终目的都是为了促进房地产市场平稳健康的发展。

    2、 人才政策

    2019年以来，诸多城市对楼市政策进行微调，可以看到，地方政府对于政策的调整严格贯彻了中央给定的“一城一策、因城施策”方向，并未出现完全放松或者收紧的趋势，更多是才民据地方市场动态进行稳预期、控房价。策将保持稳定，在连续性、针对性方面会进一步强化，来实现稳房价、稳预期的目标。

人才政策

数据来源：公开资料整理

    人才争夺战愈演愈烈，放宽落户、购房、生活补贴成为重要手段，各地根据自身需求各有侧重引进不同类型的人才，主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平。

2019年1-6月部分城市的行政放松咖码

数据来源：公开资料整理

    不同于松紧不一的调控政策，各地人才引进政策则是无一例外在松绑，部分城市更是在原有基础上二度放松人才政策。考虑到大量人才引进对于城市自身竞争力、产业升级均带来明显利好，我们相信未来更多城市将推出人才引进政策，人口向核心城市群聚集的趋势也将得以延续，而大量人才的就业、落户，将会带动当地房地产市场良性发展。

    而在发改委印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，不仅将部分政策进一步细化，同时在落户政策、城市群发展等方面提出了与2018年版本的不同要求。

    (1)落户政策在2018年重点任务基础上进一步放松:为推动1亿非户籍人口在城市落户目标取得决定性进展，下至中小城市，上至特大超大型城镇，落户政策都出现明显放松，为不能落户的常住人口，进一步提升居住证的便利性。

    (2)继续强调城镇群发展:除了原有的长三角、京津冀、大湾区三大核心城市群，将川渝城市群单独成段，要求研究支持川渝城市群高质量发展的政策，培育形成新的重要成长极点;此外，对于城市群内部核心城市与中小城市的协调发展也花费了较多笔墨。

    (3)推动大中小城市协调发展。超大特大城市:要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散;大城市:要提高精细化管理水平，增强要素集聚、高端服务和科技创新能力，发挥规模效应和辐射带动作用;中小城市:发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化;收缩型中小城市:要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

    随着城市群相关政策的加速落地，三大核心城市群作为领头羊、其余城市群加速发展的格局逐步清晰，未来不仅城市群中核，“城市的产业能级得到提升，人才、资金、资源等优势将更为明显;核心城市周边的中小城市将受益于人才、产业的外溢影响，形成具有特色的支柱产业，未来发展前景巨大。

    三、行业前景

    2018年土地市场降温迹象明显，土地成交增速逐季度回落，而2019年一季度则呈现底部略有环暖的态势。

    2019年一季度一方面房地产市场销售回暖，另一方面资金较为宽松，房企拿地积极，土地成交溢价率也开始上行。

    2019年5月17日，银保监会23号文开始收紧房地产非标融资，之后又传出5家地产公司因为拿地王被暂停ABS与债券发行的传闻，6月13日，郭树清在陆家嘴论坛上提到房地产行业过度融资会挤占其它行业信贷资源。在融资遭遇收紧的背景下，下半年土地市场大概率下行。

百城土地出让金及累计同比

数据来源：公开资料整理

    2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6BP，首套平均利率连降半年，目前已经降至2018年以来最低水平；二套房贷款平均利率为5.74%，较上月回落8BP。和首套房贷利率一样，二套房贷款平均利率也为2018年至今最低水平，比2018年1月低了2个BP，比2017年12月高1BP。然而6月13日郭树清在陆家嘴论坛上特别提到“住户部门杠杆率”，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，之后6月15日传出人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率重新开始上调的消息。

房地产信托年收益率趋势

数据来源：公开资料整理

    由于市场的火爆和三四线的崛起，以及行业集中度的快速提升，诸多房企经历了规模的快速提升，很多中型房企也在努力冲销售规模和排名。在行业市场规模快速扩张、房价上涨的整体牛市阶段，采用高周转努力做大市场份额的确是行之有效的方法。然而当市场步入平稳发展期之后，利润率将逐渐取代销售规模成为投资者更关注的指标。在这种情况下，拥有优质土地资源或者低价获取土地能力、较高经营管理以及成本管控能力，能够做出优质而精细化产品的房地产企业，即便销售规模未能名列前茅，然而由于净利润方面的优势，也能够得到资本市场的青睐。

    受到三四线城市的火爆行情的吸引，一线房企纷纷下沉布局，依靠其本身强大的运营周转能力和品牌优势，降维打击般抢占了大批三四线城市当地小型房企的市场份额，这是之前行业集中度提升的最主要逻辑。未来，虽然一线房企仍将在融资端、拿地端、销售端继续享有较大优势，但由于三四线市场的逐步降温，一线房企大幅蚕食小型房企市场份额的大前提也将逐渐消失，虽然房企间的竞争、并购拿地仍将长时间存在，行业集中度的提升也仍将是长期的趋势，但由于竞争的逐渐白热化，这一趋势的速度无疑将在2019年明显放缓。

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场前景分析及发展趋势预测报告》