2018-2019年上半年中国房地产市场概览及房地产市场政策走势分析[图]

    一、2018年房地产市场概览

    1、房地产投资稳定，土地投资位于高位

    2018年固定资产投资完成额同比增速有所下降，从年初的7.90%下降至年末的5.90%。其中，制造业投资同比增速不断提升，从年初的4.30%上升至年末的9.50%；房地产投资同比增速较2017年有显著回升，全年保持在9.50%以上的增速；基建投资同比增速较2017年明显下降，从年初的11.34%下降至年末的1.79%，基建投资是2018年固定资产投资增速下降的主要拖累。整体来看，2018年房地产投资保持强劲，上半年投资累计同比处于近三年的高位，下半年房地产投资累计同比增长率出现小幅下降，但较2017年仍有明显增长。

    从房地产投资分项数据来看，2018年房地产投资中的土地支出累计同比明显增加，从年初的47.90%上涨至年末的74.40%；建筑工程分项累计同比较去年下降，呈负增长；其他费用分项累计同比较去年明显增加，全年保持较高水平。拿地支出是2018年房地产投资主要支撑，建筑工程投资为代表的建安类投资处于低位。

固定资产投资完成额累计同比（%）

数据来源：公开资料整理

房地产投资分项累计同比（%）

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    从不同类型城市的土地交易情况来看，土地成交面积方面，2018年一线城市土地成交面积2951.68万平方比，基本与2017年持平；二线城市土地成交面积25810.45万平方米，较2017年增1300万平方米；三线城市土地成交面积37882.31万平方米，较2017年增5000万平方米。年内土地市场先抑后扬，在下半年国内经济基本面下行的情况下土地交易情况持续改善。土地成交均价方面，一线城市土地成交楼面均价7659.27元/平方米，较2017年下降近1700元/平方米；二线城市成交楼面均价为3133.48元/平方米，较2017年小幅下降；三线城市成交均价1687.04元/平方米，与2017年基本持平。土地成交溢价率方面，2018年一二三线城市土地成交溢价率在呈下降趋势，较2017年同比明显降低。土地流拍率方面，一线城市流拍率较高，二线城市流拍率同比升高，三线城市流拍率保持较低水平。总体来看，二三线城市土地市场升温，拿地成本低于2017年。

百城土地成交面积当月值（万平方米）

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百城土地成交楼面均价（元/平方米）

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百城土地成交溢价率（%）

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百城土地流拍率（%）

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    2、销售有所回升，一线市场回暖

    2018年，房屋新开工面积在2月见底后快速反弹并一路上涨，到年底房屋新开工面积累计同比增长率达到17.20%；房屋施工面积呈平稳上涨趋势，年底累计同比增长率达到5.20%；房屋竣工面积累计同比负增长，于2018年10月达到最低值-12.50%，年底跌幅收窄，为-7.80%。2017年新开工面积累计同比持续走低，而当年销售面积不弱，库存去化良好，2018年房企加快推盘，补库存的意愿较强，加快开工面积可以使更多项目达到预售标准，进行销售和回款。竣工面积和新开工面积的缺口，表明2018年房企资金链整体偏紧，项目达到预售条件进行回款后，企业继续施工的意愿不强。从边际上看，2019年以来，新开工和竣工面积同步走强，房企投资和建设进度均有所加快。

房屋总体开发情况累计同比（%）

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    新增库存方面，2018年二线城市批准上市面积和套数较2017年大幅上涨，一线城市批准上市面积和套数小幅增长，三线城市较2017年较为平稳。可售库存方面，二线城市可售库存的绝对量仍然巨大，其中一、二线城市可售面积和套数均较2017年有所上涨，而三线城市的可售库存下跌明显。

    供销比方面，2018年一二三线城市供销比均较2017年有小幅下降，并在年内呈下降趋势，其中一线城市供销比最低，二三线供销比基本持平。出清周期方面，一线城市出清周期最长，三线城市最低。2018年商品房库存整体平稳，其中一线城市库存稳定，而较强的限售政策使一线城市的出清周期相对较长，但供销比持续下降，开发商减缓了推盘的速度，市场需求被压制，未来有复苏空间。二线城市的库存供应增加，出清周期和供销比保持稳定，二线城市或将迎来进一步复苏。三线城市的去库存效果明显，出清周期缩短、可售库存下降，但2019年棚改接近尾声且棚改计划收缩，我们预计三线以下城市的房地产市场可能降温

一二三线城市批准上市套数、面积（套、万平方米）

数据来源：公开资料整理

一二三线城市可售套数、面积（套、元/平方米）

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    从新建商品房住宅销售价格指数当月同比来看，一二三线城市边际均有上涨。一线城市由于2017年的高基数，2018年上半年价格指数同比位于负增长和低增长区间，进入到下半年基数效应减弱，但一线城市调控仍然严峻，价格指数上涨缓慢，年末同比上涨2.80%达到峰值。二三线城市的价格同比在下半年持续上涨。从环比来看，房地产销售市场从八月起到达销售旺季，价格指数环比有所改善。

70城新建商品住宅价格指数：当月同比（%）

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70城新建商品住宅价格指数：当月环比（%）

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    商品房销售量在2018年仍呈现上升势头。四十城住宅销售面积累计同比在2018年6月结束连续9个月的负增长，一线城市跌幅明显收窄，二线城市呈波动趋势，三线城市涨幅下降。销售额累计同比从2017年11月开始连续上涨，其中一线城市跌幅不断收窄，在2018年10月结束负增长，累计同比增长率于年底到达峰值7.62%；二线城市累计同比增长率在7月份到达2018年的峰值15.20%，三线城市累计同比增长率在年初到达峰值22.57%，后稳定在20%左右。2018年销售情况与上年相比明显回暖，与开发商加快推盘回笼资金有关，同时结合供销比和出清周期等数据，我们预计一二线城市的房地产销售将持续回暖。

商品房销售面积累计同比（%）

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商品房销售金额累计同比（%）

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    3、资金环境改善，国内贷款偏紧

    整体来看，2018年房地产开发各项资金来源累计同比小幅上涨，年末增幅为6.40%。房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境紧张，债券市场信用事件频发，房地产开发资金来源于国内贷款规模累计同比快速下降，2018年末降幅为4.90%；自筹资金年末累计同比增加9.70%，增幅较去年有所提高。其他资金中，定金及预收款年末累计同比增加13.80%，增幅较去年有所降低；个人按揭贷款累计同比一直呈负增长，但趋势回升。开发商加速周转和推盘，在商品房销售的支撑下，行业的资金来源得到了保障。

    房地产开发贷款余额呈不断增长趋势，增速从年初不断提高，在第三季度末达到峰值，年末同比增长率为22.60%。个人住房贷款余额全年同比增长率为17.80%，增速虽然仍不断下降，但下降的幅度较2017年已有较大改善。首套房平均贷款利率同比增长率在2018年3月达到峰值，后呈下降趋势；环比增长率全年呈下降趋势，年末为-0.53%。从资金来源看，出国内贷款外，2018年房地产资金来源较为平稳，而开发贷余额、个人住房贷款余额的边际走强显示房地产市场回暖，预计2019年全年房地产资金来源方面将保持稳定。

房地产资金来源分项累计同比（%）

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房地产开发贷款余额以及同比（亿元、%）

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个人住房贷款余额以及同比（亿元、%）

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首套房平均贷款利率（%）

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    4、因城施策，城市群初步成型

    我们的专题报告《行业集中度提升，中小房企承压——行业信用风险分析专题报告》曾对2018年房地产市场监管的特点进行了分析，包括坚持“房住不炒”的总基调、棚改接近尾声、建立长效机制、因城施策等。

    房地产市场监管政策以稳为主，兼顾灵活。2018年两会政府工作报告中再次强调“房住不炒”，上半年住建部对房价上涨的地区政府主要负责人进行了约谈，直到2018年中的政治局会议上，仍然以“坚决遏制房价上涨”的强监管政策为主。然而2018年下半年国内经济快速下探，房地产监管政策边际上有所放松，2018年年底的住建部工作会议指出以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；针对人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。2019年两会政府工作报告，在坚持“房住不炒”的原则上，进一步强调要“保持政策的连续性和稳定性，防止房价大起大落”。总体来看，监管政策以稳为主，调控手段和频率更加灵活。

    因城施策的监管方式更加成熟。2018年开始，因城施策的监管方式逐渐形成，各地在全国的监管框架内，出台更符合当地市场的政策。一线城市以培育租赁市场和增加刚需供应为主。广州市在2018至2020年逐步增加住宅用地供给，加大租赁用地供给比例；并完善在商品住房用地配建保障性住房。北京市提出要控制土地开发成本，提高利用效率，探索建立控制土地成本的开发模式，严格控制大拆大建、高成本补偿。深圳市政府提出要深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系，一方面要优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场，另一方面要增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式。其他地区的监管政策也更加注重培育良性的土地与房地产市场，湖北省在《关于深化国土资源改革服务高质量发展的若干意见》中指出，应“增存挂钩”机制，盘活存量土地，建立建设用地增量与存量挂钩机制，加快消化批而未供土地，改进城乡建设用地增减挂钩管理。四川省在2018年颁布的《进步一做好当前房地产市场调控工作》中指出应改进完善住宅用地供应方式，建立房价地价联动机制；鼓励各地灵活采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”的方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高的情况。2018年开始，因城施策的监管方式逐步完善，我们预计未来几年由供需失衡造成的房价剧烈波动将会减少。

    城市群和都市圈的发展模式形成。目前我国形成了京津冀、长三角、粤港澳、川渝以及长江中游城市群为首的五大城市群发展模式，传统的一二三线模式或将被打破。2018年3月，国家发改委发布《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，建立城市群协同发展机制及配套政策，促进城市群内大中小城市和小城镇网络化发展。稳步开展都市圈建设，在城市群内选择若干具备条件的中心城市及周边中小城市，提高中心城市产业质量和公共服务水平，增强对人口的吸引力和承载力。2019年2月，发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，对都市圈的发展模式进一步制定发展细则，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。同时针对各大城市群和都市圈的政策陆续出台，例如2015年3月审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》和《长江中游城市群发展规划》、2016年3月通过的《成渝城市群发展规划》、2019年2月颁布《粤港澳大湾区发展规划纲要》、2019年5月政治局会议审议通过的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》等。

    二、政策走势：松紧并举，一城一策

    政策走向是判断房地产行业未来周期和走势的关键所在。我国房地产市场自改革开放之后逐步发展壮大，主要得益于城镇住房制度和国有土地使用制度的改革。通过这两大制度改革，我国房地产市场化进程开启，形成了土地使用权出让和转让市场，新建商品房买卖市场，存量房买卖和租赁市场，此外房地产抵押以及房地产开发、估价、经纪、物业管理等经济活动也很活跃。但发展至目前，基于我国国情复杂，房地产市场化并未全面完成，行政政策仍是重要调控手段之一，在一定时间段内或对市场成交量及房价走势有较大影响。

    1、房地产政策变迁回顾：稳地价稳房价稳预期

    进入2019年我国地产政策实施核心主要围绕“一城一策，分类指导”、“新型城镇化建设”、“稳地价稳房价稳预期”等核心因素。近年来中央关于房地产行业的工作调控重点已逐步由最初的“城镇化”向“长效机制”转移，完成了“城镇化–去库存，住房制度改革–房住不炒–研究建立长效机制–一城一策，开展新型城镇建设”的调控路径变迁。我国地产市场自2015-2016年去库存下房价逐步高企，为抑制杠杆攀升，去除楼市泡沫，自2017年开始中央逐步确立“房住不炒，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的核心调控思想。而2018年下半年至今年以来，政府“稳定杠杆，抑制投资，保障刚需”的调控已见成效；2019年以来施政导向更侧重于压制与机会并存，旨在进一步改善供需结构，完善住房体制，一城一策下加快新型城镇化建设。总体来说自2016年以来，在地产政策不断的完善细化，因地制宜下，目前我国房地产市场基本进入了一段平稳的发展期。

本轮房地产周期的五轮调控升级（2016/09-2018/12）

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    纵观本轮地产周期的调控升级，由2016年9月开始至今按各期特征共可分为五轮。第一轮调控从2016年9月30日开始，主要内容是多地开始限购；第二轮从2017年3月17日开始，主要政策内容是限售；第三轮从2017年7月开始，各城市鼓励推出租赁相关政策为主；第四轮则从2017年9月开始，主要以三四线城市开启调控为特征。而2018年3月两会以来的调控政策，如公证摇号等，是第5轮调控升级。

    2018年我国房地产政策主要致力于在“房住不炒”的基调下继续深化调控，调控重点由2017年的“去杠杆”转为“稳定杠杆，抑制投资，保障刚需”，以构建长短结合的住房制度体系。2019年我国地产政策调控真是进入压制与机会并存的完善阶段，以稳房价稳地价稳预期为核心目标。2019年以来我国针对房地产市场的调控已由此前的单向抑制转为松紧适度的“因城施策，分类指导”。即分清中央与地方事权，基于城市政府主题责任制，由各地方政府扮演“调控”根据当地市场供需情况制定或压制或激励的调控政策，而中央不直接干预扮演“指导”角色，这是我国房地产政策完善细化下“因地制宜”的一大突破。此外今年开始，中央积极倡导“促进区域协调发展”，侧重于以中心城市引领城市群发展，深入推进新型城镇化。在此政策利好基础上，预计位于京津冀、长三角、珠三角、成渝四大城市群腹地的各城发展或将获得较大的助力。同时，以成熟完善的住房及保障体系为核心，以房地产税立法为维稳工具的长效机制也在稳步推进中，预计保障我国房地产市场在未来几年内平稳健康发展的环境将得到进一步巩固，房市稳定运行预期将进一步强化。

本轮调控周期重要政策、事件一览（2017/03-2019/05）

数据来源：公开资料整理

本轮调控周期重要政策、事件一览（2017/03-2019/05）

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    2、一城一策：分类细化，因地制宜

    自2016年下半年我国针对房市杠杆高企的情况进供需两侧多维度调控以来，调控政策可以以“因城施策”以及“一城一策”两个核心词汇来划分为两个阶段。2016-2018年围绕“因城施策”的系列展开的是以“坚决遏制房价上涨”为目的的各类限制打压性政策，而2019年中央首次提出“一城一策，分类指导”则侧重于落实城市主体责任制，因地制宜地根据各城不同供需情况实施或鼓励或压制的政策，以进一步完善各地住房供应及保障体系，保障各城房地产市场平稳健康的发展。

    1）因城施策：遏制房价上涨

    “因城施策”一词在2016年3月两会的《政府工作报告》中被首次提出，报告指出“要完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。此外在2018年7月的中央政治局会议对房地产行业再一次提出明确表述：“坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”该政策的提出主要是针对当时房地产市场在2015年开始的“去库存”热潮下，房市两极分化严重，其一，热点一二线城市以及核心都市圈腹地的三线城市房价攀升迅速，而部分弱三四线城市仍有“去库存”压力；其二，在部分投资者以及中介炒作下，改善性需求与投资需求集中释放，所造成的部分城市短期内房价上涨过快，泡沫严重。而“因城施策”的提出则可以有效应对房地产市场的区域性特点，根据城市属性，区分一线、二线、三四线等不同能级的城市，调控房价保障刚需购房，制订不同的限制性地产政策。从而达到“去杠杆-抑制投资-稳杠杆”的施政效果。

    在2016-2018年的房市调控中，“因城施策”具体表现为各城采取不同的“四限”政策，如“限购”提升购房者门槛，“限价”稳定新房价格，“限售”和“限贷”压缩投资性需求的盈利空间。此外，还有在“四限”基础上调控升级的各类补丁性细化政策，严防投机者抓住政策漏洞进一步炒作房价。如“公正摇号”则是基于限价基础上的调控升级，保障刚性购房需求；以及此外各类偏重市场经营监管的政策，用以规范住房销售市场行为。

重要因城施策/分类调控政策细节（2017-2019）

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2016-2018年共约88城出台限购及限售政策城市分布

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    2）一城一策：城市分化下落实主体责任制

    2018年伴随着房地产市场供需全面转弱结束，而随着2019年房市供需的回暖，“一城一策”也成为了我国房地产政策的高频核心词汇。区别于“因城施策”多为单向收紧性调控，“一城一策”则侧重于松紧适度地根据各城具体情况制定或改善向或维稳向政策，旨在细化分化的房市调整下能够进一步改善地产内生供需结构，建立成熟稳定的住房体系及保障体系；是真正意义上的“因地制宜”，也开启了我国房地产市场施政的崭新阶段。在2019年的4月19日召开的中央政治局会议上“一城一策”的概念首次被提出，会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。在其后的《两会政府工作报告》中，以城市为主体的调控施政概念再一次被强调，报告指出“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

    在中央强力号召下，各地方政府自4月两会后纷纷开始积极响应“一城一策”的政策导向。“一城一策，分类指导，夯实城市政府主题责任制”，即指分清中央与地方事权，基于城市政府主题责任制，由各地方政府扮演“调控”根据当地市场供需情况制定或压制或激励的调控政策，而中央不直接干预扮演“指导”角色。如山东菏泽和广州就作为国内首例，先后根据当地房市供需状况，宣布取消对部分住房的限售要求；二城原有楼市调控政策中部分内容适当作出调整和修正，符合当地住房市场的发展需求，也是对“一城一策”的最好诠释。除菏泽和广州二城外，在其他省市后续的地方两会上也开始陆续作出回应，如福建省提出落实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。另外，杭州、宁波、成都、长沙等地明确将开展房地产市场调控“一城一策”试点。当然与此同时，不忽视防范高地价、高房价、高杠杆风险仍是年初地方两会提出的重点。

    3、新型户籍制度改革：人才引入

    2019年4月国家发改委印发的《2019新型城镇化建设重点任务》标志着我国现代化都市圈经济发展进入了崭新阶段，主要体现为户籍制度改革进化以及高质量的城市群发展战略。该《任务》的一大特色是对落户制度的放宽力度较大，指出对中小城市逐步开放落户的基础上进一步取消大型城市的落户限制，且首次提出大幅增加特大超大型城市的落户规模，标志着我国户籍制度改革进入了新阶段。《任务》主要提出了三大举措：一、以农业转移人口为重点，兼顾高校和职业院校毕业生、城市间转移就业人员，加大非户籍人口在城市落户推进力度；推动未落户城镇的常住人口平等享有基本公共服务。二、允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。三、城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。其中在“精准化”落户政策上，将各城按照人口规模划分为中小城市、II型大城市、I型大城市、超大城市、特大城市，以便针对各城人口流动情况决定合宜的放宽量度，从而促进各地房地产市场供需改善，实现平稳健康的增长。

    “人才新政”是典型的“差别化”、“精准化”户籍制度，是针对特大、超大城市（人口分别大于500万、1000万）流入人口持续攀升下出台的进阶版落户政策。实际上，在2019年《任务》城市提出针对大中城市的“调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模”落户放宽前，自2018年开始，为了改善严格调控下逐渐疲软的楼市，为城市快速发展引入新鲜力量，各城纷纷积极引入人才新政。一方面，在抑制投机的同时起到了有效对冲作用，引导刚需力量推动购房需求释放以稳定楼市杠杆；另一方面，能较好分流核心城市的流量压力，人才流入则能促进一线及二三线城市间的发展差异缩小，加速户籍城镇化。人才新政背后是户籍制度的改革，是稳定住房市场长效机制的重要组成部分。预计未来放宽落户的整体政策上仍将以人才为核心决策因素。进一步拓宽落户通道，突出引进人才入户在落户政策中主体地位。

    综合各地人才新政，可以概括为围绕“落户门槛放宽”以及“住房（购房、租赁）补贴+公积金新政”两方面展开实施的政策。首先伴随落户政策的宽松，之前由于限购所影响的部分购房群体能够获得购买资格，不少城市有针对性地降低人才首次购房要求。此外部分新兴产业经济发展不错的二线城市如南京、武汉等为高学历落户人才提供创业优惠及启动资金，也吸引了不少人口流入，进一步巩固潜在购房需求体量。其次各地为了争夺人才实现城市扩围，开始提升租赁补贴以及公积金贷款额度。

2017-2019H1部分重点城市“人才落户”新政一览

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    2017-2019H1，共计约36城出台56次人才/落户新政。2017年17城、23次政策（二线18次、三线及以下5次），2018年24城、33次政策（一线1次、二线20次、三线及以下12次），2019上半年4城5次（一线2次、二线2次、三线1次）。其中，为吸引人才流入推动城市加速发展，出台人才落户及住房补贴政策最高频的城市主要包括各省会在内的强二线城市以及核心都市圈范围内的强三线城市，如南京先后共发布人才政策约4次、西安、成都约3次。

    此外自2017年开始至今，各地竞相实施人才引进措施和优惠政策已近两年，目前在加速城镇化率及推动购房需求释放这两个方面的效力已经得到了数据的印证，颇见成效。自2017年初各城纷纷加入人才引进行列后，至2018年末大部分“人才新政”城市常住与户籍人口数均有显著增长，而户籍人口增长率则远高于常住增长率，人口同比增速基本都达到2010年以来的峰值。

    而从商品房成交面积累计同比来看，人才新政在推出半年左右后会推动购房需求的释放。如南京在2017年5月和2018年1月先后两次推出人才政策，紧随其后季度内的商品房成交面积均呈现约5%-10%的涨幅，在作为“四限”调控下的重点高压城市，前后两次“人才新政”都促使成交面积大幅增长。预计随着《2019新型城镇化建设重点任务》印发，各城进一步放宽落户后，或将推动2019年下半年刚需购房需求转暖。

2017-2019H1各城市人才新政出台时间、次数及分布

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    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业市场前景分析及发展趋势预测报告》