2018年中国零售商业物业行业发展现状及行业发展趋势分析[图]

    商业物业整体呈供需疲软，自2017年以来发展增速明显放缓。2018年，商业物业市场整体表现回落，投资、新开工、销售面积均同比下降：1、供应端来看，商业营业用房投资呈现明显放缓态势，新开工同比降幅收窄，分别下滑9.4%和2.0%；2、需求端来看，商业营业用房销售面积降幅扩大，同比下降6.8%。

商业物业开发投资额、占比及增速

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国商业物业管理市场专项调查及发展趋势分析报告》

商业物业新开工面积、占比及增速

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    尽管部分重点城市存在商业地产供给过剩迹象，但国内人均商业面积尚处于合理水平。商业供需均衡时的人均商业面积约在1-1.3平方米范围内，2018年，由1999-2018年我国商业营业用房累计竣工面积/总人口计算的中国人均商业面积为0.98平方米，商业地产供需基本平衡。

商业物业销售面积、占比及增速

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国内人均商业面积（平方米）

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    从空置率和租金水平两个指标来看，商业运营喜忧参半：1、空置率方面，随着商业物业开发投资增速放缓，一线城市和重点二线城市优质零售物业整体空置率呈下行趋势，2018年分别为5.7%和6.0%，均改善至历史低位，且差异逐渐收窄；2、租金水平层面，随着社会消费品零售总额增速放缓，一二线城市2014年优质零售物业首层租金出现较大幅下跌，2015年后则开始缓慢下行，直至目前下行趋势未改。此外，一线城市首层租金约为二线城市的2倍，分化较为明显。

一二线城市优质零售物业空置率

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一二线城市优质零售物业首层租金

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    单从购物中心业态方面来看，其仍保持较快发展，但增速出现持续下滑。2018年购物中心总存量达35487万平，同比增长15%，较上年下滑7%，增速连续4年下滑，发展进入平稳期。2018年重点城市购物中心空置率分城市来看，天津、重庆、合肥等二线城市空置率较高，或由前期扩张速度过快、消费增速放缓导致；一线城市中，广州空置率最高，超过10%。

购物中心总存量及同比增速

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2018年重点城市购物中心空置率

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    2018年新开业购物中心城市分布中，上海、西安、杭州以195万平、183万平、172万平体量分别位列全国前三。前十城市中有4个一线、6个二线城市，其中成都超越深圳、广州排第八位，南京超越北京排第九位，二线城市购物中心体量持续扩张。2018年全国购物中心综合发展力指数为64.5，同比下降4.0，但仍超出荣枯线14.5。其中，“宏观市场”指数和“租赁活跃度”指数分别为75.3和73.9，同比下降0.9和7.6；“运营表现”指数为83.4，同比下降9.3，但运营情况整体向好；“成本控制”指数为37.0，同比提升3.5，仍低于荣枯线13.0，购物中心成本控制效率提升，但管控压力犹存。

2018年开业购物中心体量TOP30城市（万平）

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全国购物中心单项发展力

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    零售商业物业行业趋势：内容创造+科技赋能+资本运作

    尽管部分重点城市存在零售物业供给过剩的问题，黄金地段开发空间持续减少，零售物业发展进入存量时代，但优质零售物业仍相对稀缺。2018年，社会消费能力平稳增长，社会消费品零售总额达38万亿元，同比增长9%，最终消费支出对GDP的贡献率为76.2%，已成为中国经济增长的最关键驱动力。且我国新中产规模不断扩大，居民可支配收入持续上升，零售市场消费结构加速优化升级，为零售物业行业的转型升级带来更大的机遇与空间。

三大需求对GDP的贡献率

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社会消费品零售总额及同比增速

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    目前，零售物业行业发展出现了一些趋势性变化：1、聚焦特色主题。精细定位，细分市场，深度挖掘差异化主题，构建场景鲜明的主题街区，探索独特属性和核心竞争力；开展主题营销，通过对主题的具象挖掘、场景营造，提升消费者的内心认同感，激发消费意识和消费行为。

    2、业态跨界融合。如今的零售物业面临着全新的发展格局，传统消费提档升级，以零售业态为主的购物中心时代已经过去，新消费主义兴起，消费者个性化、多样化的体验式消费需求增强。在传统购物中心单一的零售业态中，加入休闲娱乐、体育健身等多种体验式业态，打造复合功能的商业综合体，已成为零售物业发展的新风向。

    3、科技赋能创新。人工智能的兴起和以大数据为基础的技术变革为传统零售中消费者体验难题提供了解决方案。未来，零售物业可以利用大数据对智能化终端收集的消费者行为数据进行精细分析，形成消费者画像，预判消费趋势，从而通过精准营销吸引潜在客户，实现科技赋能。

    4、线上消费增速放缓，全面拥抱线下。在历经数年的高速增长后，网购市场GMV增速放缓。2018年网络零售交易额为9万亿，同比增长23.9%，较17年降低8.3个百分点；移动电商用户数量为5.1万亿，同比增长8.2%，较17年下降5个百分点。电商人口红利的逐渐消退迫使电商转型进驻线下，推动零售业线上、线下的加速融合和全渠道战略转型。

网络零售交易额及增速

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移动电商用户数量及增速

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