中国房地产行业现状：施工强劲，销售良好，房地产金融风险正在快速积累，但总体可控[图]

    一、房地产行业发展现状分析：施工强劲，销售良好

    1-3月房地产投资同比增长11.8%，增速较1-2月提升0.2个pct，总体保持较快增长。去年在地产融资条件收紧的情况下，房企大多采用加大新开工力度，尽快达到预售条件，然后收取预售房款的高周转模式，在获取预售房款后往往施工放缓，新开工与竣工之间的剪刀差持续扩大。而随着交房日期的临近，房企将加大施工、竣工力度，土地购置费对地产投资的贡献边际下降，而建安投资的影响逐步加强。今年1-2月，建筑工程累计同比增速高达9.4%，创下2015年以来的新高。1-3月施工面积同比增长8.2%，较1-2月增速提升1.4个pct；新开工面积同比增长11.9%，较1-2月增速提升5.9个pct；竣工面积同比下滑10.8%，降幅较1-2月收窄1.1个pct。土地购置面积、土地成交价款指标因去年较高基数大幅下滑，但到位资金增速反弹，1-3月同比增长5.9%，较1-2月提升3.8个pct。

    销售出现回暖，因城施策留有政策操作空间。1-3月全国房地产销售金额增长5.6%，较1-2月增速提升2.8个pct；销售面积同比下降0.9%，降幅比1-2月收窄2.7个pct，地产销售回暖。2019年4月全国30大中城市商品房成交面积同比增速为24.3%，较3月增速提升2.4个pct。分类别来看，一线城市成交同比增长56.0%，增速较3月回落5.8个pct；二线城市成交同比增长13.5个pct，较3月提升7.4个pct；三线城市成交同比增长27.3%，增速较3月提升0.5个pct。总体看年初以来销售情况良好。虽然近期政治局会议再次表示“房住不炒”，但也提到要继续落实“一城一策、因城施策”，目前整体货币环境较为宽松，下半年由于外部环境变化，经济存在不确定性，因城施策为地产调控留有相机决断空间。

房地产开发投资完成额单月值及累计增速

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业运营态势及未来发展趋势报告》

    2019年1-3月份，全国固定资产投资同比增长6.3%，较1-2月份增速提升0.2个pct。其中基建与地产延续回升态势。展望2019年全年，与2018年全年相比，预计基建投资增长将持续温和复苏，房地产投资增长可能略微放缓，但仍有韧性。

2019年固定资产投资及全年增速预测

数据来源：公开资料整理

2019年房地产投资及全年增速预测

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房屋新开工面积和竣工面积累计增速（%）

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商品房销售额累计及单月同比增速

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商品房销售面积累计及单月增速

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30大中城市商品房成交面积单月同比增速（%）

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30大中城市商品房日成交套数及成交面积情况

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    二、房地产开发投资对经济增长的贡献度

    2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。房地产市场存在价格泡泡风险和结构性风险，虽然近年来房地产去库存效果显著，但最近出现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累，但总体可控。房价对企业流动性风险存在双重影响，部分省份存在较大的企业流动性风险。

    在中国城市化进程中，房地产不断发展壮大，2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直在15％以上。这可能掩盖了房地产对经济增长的真实贡献，特别是没有考虑房地产对其他行业的负向影响，从而导致高估房地产对经济增长的贡献度。

房地产开发投资对经济增长的贡献度

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    在城市化进程中，房地产部门不断发展壮大，2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直在15%以上。

    从对经济增长的贡献度来看，2000-2013年期间房地产开发投资对经济增长的贡献度尽管存在波动，但多年来基本维持在10%以上。

    随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。也就是说，当房价收入比超过9以后，房地产对经济增长的影响将得不偿失。

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    房价收入比，也就是住房价格与城市居民家庭年收入之比。

    算结果显示，随着房价收入比的提高，房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大，拐点处的房价收入比为9左右。

    房地产对经济增长的贡献不容否认，但是也由于房地产的“一业独大”问题滋生，房价越来越高，其他行业也被吸附效应变得更加艰难，从而极大影响了实体经济。这就正像此前人民日报所说，高房价极大地提高了产业发展的要素成本，并且让发展实业变得“不划算”。