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中国房地产销售有韧性,需求波动收窄,2019年1-5月全国房地产开发投资增速同比回落0.7个百分点,房地产市场越来越理性、稳定、健康[图]

2019年06月27日 09:43:00字号:T|T

    一、地产需求具备韧性,年内基建延续改善,地产由新开工向竣工逐步传导

    “稳增长、宽信用”政策取得阶段性成效,一季度经济“总体平稳、好于预期,开局良好”。“宽信用”取得明显成效,1-4月社融同比多增1.93万亿,对“托底”经济发挥重要作用。一季度GDP实际增速6.4%,持平去年四季度,反映宏观经济提前企稳。其中基建投资延续改善趋势,1-3月基建投资(不含电力等)同比增长4.4%,较1-2月加快0.1pct,老口径基建投资同比增长3.0%,较1-2月加快0.5pct。同时地产投资、销售数据边际好转较超预期,新开工亦维持正增长。

    虽然贸易摩擦等对内需政策有短期边际影响,但坚持结构性去杠杆、房住不炒等仍是政策主基调,总需求维持“L”型波动。4月19日政治局会议提出“注重以供给侧结构性改革的办法稳需求,坚持结构性去杠杆”,“积极的财政政策要加力提效,稳健的货币政策要松紧适度”,再提“房住不炒”。虽然5月以来贸易摩擦突发升级,政策重提“六稳”,内需政策或短期升温,但中期来看,总量需求L型,结构性去杠杆、供给侧改革仍是基准情形。2017年以来国内生产总值(GDP)现价和不变价单季增速

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2019-2025年中国房地产行业运营态势及未来发展趋势报告

2018年以来各月新增社会融资规模与结构

数据来源:公开资料整理

2018年四季度以来基建投资增速见底回升

数据来源:公开资料整理

地产投资具备韧性(建筑工程明显反弹,土地购置费增速回落)

数据来源:公开资料整理

    基建继续温和回升,新一轮西部大开发、京津冀等城市群建设是结构性亮点。地产销售、新开工和投资继续缓慢下行,竣工端逐渐回暖。

    1、地产销售有韧性,需求波动收窄,一二线城市销售向上

    财政政策的发力是基建投资增速去年Q4以来见底的关键因素,而目前来看这一因素在年内将不会有显著的变化。除了新增专项债额度大幅增加外,今年以来发行节奏也快于往年,在专项债到位和财政支出发力双重资金支持下,随着项目的落地实施,判断年内基建投资仍是确定性强的改善方向。

    从2003年开始,房地产行业就在快速的发展,而房价也在不断的上升。从曾经的几千房价,涨到了上万,有些大城市的房价则是好几万一平,而三四线的小城市,房价也达到了上万的水平。2019年以来房价又呈现上涨的趋势,有些地区房价上涨的还比较快。除了房价上涨之外,成交量也有一定的上涨。房价刚有抬头的趋势,就被打压了下来。4月份调控的次数达到了60次,北京、上海等城市的房价涨幅收窄了0.04%。五一小长假对于很多房企来说是黄金时期,但实际情况却是,五一假期很多地区的楼市成交量明显的下跌。有些地区楼市的成交量下降了将近一半,受到重点“关照”的城市,成交量下滑了将近55%。

    2019年1-3月全国商品房销售面积同比下降0.9%,(2018年全国商品房销售面积同比增长1.3%),地产需求持续回落。从这轮地产销售增速下行期表现来看,呈现较上两轮周期不同的特征:增速回落的幅度弱于以往周期,且下行期被明显拉长,自2016年4月增速高点回落到现在已有33个月度,预计整体回落趋势19年仍将持续。此轮下行期显著拉长且销售增长具备韧性的原因在于:1)16年中以来的地产调控政策相对持久且强调“分类调控、因城施策”,使得整体调控的节奏和结构较之前有所不同。一二线城市在紧缩调控政策下,销售面积增速出现明显下降,但三四线城市因库存较高,“因城施策”下调控政策的力度相对有宽松弹性,使得三四线城市销售面积增速回落缓慢,由于三四线城市销售面积占比超过70%,使得整体销售更具韧性。2)棚户区改造政策以及棚改货币化,三四线城市是主要区域。

    展望2019年全年来看,维持此前在年度策略报告里面的观点:在整体地产紧缩调控政策基调预计仍然维持、三四线棚改货币化政策收紧的影响下,我预计2019年地产销售面积下滑5%左右,波动幅度弱于以往周期,销售仍具韧性,区域上一二线城市向上,三四城市向下。

    2011-2018年我国商品房销售面积总体呈上升趋势。2018年全国商品房销售面积达到17.17亿平方米,创历史新高;但增速进一步收窄,仅增长了1.3%,较2017年收窄6.4个百分点。

2018-2019年1-2月中国商品房销售面积及增长情况

数据来源:公开资料整理

    2018年我国商品房销售额达到15万亿元,达到历年新高,但增速下降至12.2%,较2017年回落1.5个百分点。

2018-2019年1-2月中国商品房销售金额及增长情况

数据来源:公开资料整理

此轮地产下行期销售增速回落期明显拉长

数据来源:公开资料整理

    从地区商品房成交情况来看,由于受到2018年频频的政策调控,我国商品房成交情况也不复火爆。尤其是北上广深一线城市,成交量相对比较“清淡”。数据显示,2018年广州新房成交量为9.38万套,全国排名第11位;上海交易量5.3万套,排名第20位;北京和深圳更只有2.94万套和2.38万套,分别排名第27、28位,排名下滑严重。

    与之相反,新一线城市如重庆、武汉、成都等城市商品房成交量有崛起的势头。新一线城市重庆位居榜首,成交套数约为30.4万套;排名第二的是新一线城市武汉,成交套数约为20.5万套;排名第三的是新一线城市成都,成交套数约为20.1万套。有着“楼市四小龙”称号的合肥,2018年新房成交套数排名在第九,成交套数过10万;“楼市四小龙”之一的厦门则垫底仅仅成交5619套。

2018年中国主要城市房地产新房成交套数情况

数据来源:公开资料整理

一二线和三四线城市销售面积增速分化

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棚户区改造住房套数及货币化安置比例

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    2、新开工和竣工背离收敛,开工向下、竣工向上,建安投资有望回升

    资金压力下,房企“抢开工、高周转”导致高开工、低竣工:16年以来,在整体去杠杆、紧信用的环境之下,地产企业在资金压力、市场走弱的影响下,为规避风险采用加快周转的策略,抢开工、促推盘预售来获取销售回款的情况较为普遍(期房销售占比提升明显);同时在较高的库存之下,放缓了施工和竣工节奏,使得新开工和竣工出现明显背离,18年房屋新开工面积增速持续走高,保持两位数增长,全年增长17.2%,而竣工面积增速持续走低,18年连续为负,全年累计同比增速为-7.2%;2019Q1房屋新开工面积累计同比增速较18年有所回落,但仍维持两位数增长,而竣工面积累计同比仍为下降10.8%。

新开工面积和竣工面积增长出现背离

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期房销售面积占比提升明显

数据来源:公开资料整理

    新开工增速预计向下回落:18年下半年以来新开工面积累计同比连续多个月两位数以上增长,使得短期供给增长明显;但在政策调控预期及融资环境仍然偏紧之下,房企拿地意愿逐渐减弱,土地成交面积和成交价款增速连续多个月回落,后续新增供应预计将会下行,也将对明年开工有所限制。从当前库存和去化数据来看,库存有上行趋势但是仍处于底部位置,因此在中期土地供应有所减弱趋势下,预计此轮地产周期库存累积较以往缓慢。

土地成交面积和土地成交价款累计同比连续回落

数据来源:公开资料整理

房地产开发资金来源回升,其中国内贷款增速由负转正

数据来源:公开资料整理

    期房交付叠加资金压力缓解,预计19年竣工面积增速向上,建安设备投资有望回升。一方面,在期房交付期限要求之下,竣工增速有望回升。一般期房交付时间在2年左右,参考期房销售占比的数据来看,17年以来期房面积占比持续提升,在今年有望进入交付期,竣工面积增速预计将向上回升。另一方面,央行降准,货币政策宽松有望逐渐向信用宽松传导,融资环境边际改善,房企资金压力缓解之下,竣工增速有望回升;同时,在房企拿地意愿减弱之下,土地购置费用支出增速放缓,对建安设备投资的挤出效应有望缓解,建安设备投资增速有望回升,2019Q1建安设备投资累计同比增长5%。

商品房销售面积中期房销售累计同比保持较高增长(单位:%)

数据来源:公开资料整理

建安设备投资增速

数据来源:公开资料整理

    三、全国房地产开发投资情况分析

    2018年全国房地产开发投资达到了120264亿元,同比名义增长9.5%,创历史最高。进入2019年1-5月全国房地产开发投资达到46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

2010-2019年前5月全国房地产开发投资情况

数据来源:公开资料整理

    四、中国房地产市场发展趋势:越来越理性、稳定、健康

    1、从外部环境来看,以美联储为主的世界主要经济体的央行早已不再实行量化宽松的货币政策,反而开始缩表,并进入加息周期。在这种大环境下,中国的货币政策也步入到稳健发展阶段,不会再搞“大水漫灌”,房地产行业作为典型的资金密集型行业,失去了大笔资金流入的支撑,难以暴涨。

    2、从内部情况来看,前些年由于房地产市场的暴涨,导致各路资金通过各种渠道流入楼市,对整个社会经济形成虹吸效应,并严重影响实体经济的发展,甚至出现某上市公司面临退市危机通过卖旗下两套房产来实现“扭亏为盈”的案例,令人震惊。这种情况导致实体经济受到巨大冲击,这显然不是一个健康经济社会应该出现的现象。

    因此,中央一再强调“房子是用来住的、不是用来炒的”,要求剥离房子的金融属性,强化房子的居住属性,并坚持实行一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。从这个角度来说,房产失去了炒作和投资价值,资金也失去了炒作的动力。

    3、从最近国家统计局公布的统计数据来看,国内大多数大中城市房地产市场日趋稳定,在“房住不炒”的精神指引下,在长效调控机制的作用下,中国的楼市正面临着前所未有的大变局,将会越来越稳定,因此也给市场预期带来了前所未有的改变。

    4、从最近本报记者在北京、上海等一些热点城市的实地调研来看,市场交易双方的心理发生了巨大的变化。以最能真实反映市场变化的二手房市场来看,已经完全从之前的卖方市场转为买方市场,购房者选房的过程拉长,货比三家,从容待购。而卖方也进入心理拉锯战,不着急用钱的卖家手中的房子成交周期拉得非常长,而着急用钱的卖家则会不断降低心理成交价位。现在北京等城市二手房市场上能成交的存量房基本上都是稍微低于市场价的高性价比房屋。

    5、在新房市场,一线重点城市由于限购限贷等政策,使得适宜的客户群体大大低于之前的数量,所以,那些资金压力较大有业绩要求的房地产企业一般会选择各种优惠策略来拼命争夺这些稀缺的客户资源。

    6、在土地市场,由于“房住不炒”的要求和终端市场客观因素限制,作为买家的房地产开发企业也在不断调低心理预期,尽管今年多个重点城市的土地市场相比去年的多地块流拍相比开始升温,但已经很难出现前几年“地王”频出的景象了。土地市场也开始进入平稳的周期。

    综合来讲,2019年中国大多数大中城市的楼市无论是房价、成交量还是土地市场都将步入平稳周期,房子的居住属性将越来越凸显。长远来看,中国的房地产市场发展也将会越来越理性、健康。 

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