中国物业管理发展趋势分析：市场环境日趋成熟，呈现提档升级的多元化发展，市场发展空间巨大[图]

    物业管理作为一门新兴行业，被业内人士普遍称为房地产的第二次开发，是物业服务性功能的一种提升。

    随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。

    2013-2017年，我国物业管理行业保持了较好的发展态势，市场规模不断增长。2017年达到约14243亿元。由于国家房地产调控政策，比以往稍微减速。

    近年来，我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展的机遇，同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化，物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。

    可以预料，法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破，将为行业发展打造相对宽松的外部环境；市场竞争的加剧，将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施，将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进；在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥，以及对既有建筑节能减排等工作的开展，将凸显行业的社会责任和专业价值；向现代服务业的转型，将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升；商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。

    一、企业数量结构及行业人员规模分析

    2017年全国物业管理企业约18万家，从业人员800多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以平均每年15%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。由于国家房地产调控政策，2017年增长比以往稍微减速。

2013-2017年中国物业管理行业企业数量

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2019-2025年中国物业管理行业市场竞争格局及未来发展趋势报告》

2013-2017年中国物业管理行业人员规模

数据来源：公开资料整理

    二、物业管理行业在管面积及行业营业收入情况

    2017年物业管理行业在管面积约246.65亿平方米，比2015年的数据增长了71.1亿平米，年复合增长率达到了12%。营业收入方面，2017年物业管理的营业收入是6007.2亿，比2015年的4091.7亿元相比，增长了46.8%，年复合增长率为13.66%。

物业管理行业在管面积情况

数据来源：公开资料整理

物业管理行业营业收入情况

数据来源：公开资料整理

2014-2017年百强物业公司在管业态情况

数据来源：公开资料整理

    目前，物业服务业务是万科旗下仅次于房地产销售的第二大收入来源。

    2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。2018年万科物业服务营收97.96亿元，同比增长32.95%。自2014年以来，万科物业营收快速增速，2014年万科物业收入19.88亿元，同比增长35.13%。2017年万科物业收入增速曾高达67.28%。此外，万科物业服务营收占比也持续增长，2014年营收占比仅1.4%，2018年攀升至3.3%。

2014-2018年万科物业及增速走势

数据来源：公开资料整理

    万科物业服务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展战略。截至2018年12月底，万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2482个，其中住宅项目1971个，商企项目511个，合同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口，在职员工人数超8万名。

    在物业行业，万科物业口碑较好。万科物业连续第九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，并连续两年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。据悉，目前多家房企分拆物业服务上市，包括中海、保利、碧桂园、奥园、雅居乐等。作为国内最大、最优质的物业公司的万科物业，却迟迟没有上市，着实让人意外。

    三、物业管理行业盈利模式多元化和立体化

    物业服务企业积累了规模巨大的物业资源、业主和住户资源，具备发展创新业务和拓展多种经营服务的基础。根据显示，行业百强企业在2016年的多种经营均值为1.09亿元，同比增长19.98%，占行业百强企业2016年营业收入的比例为17.28%，同比增加0.55个百分点。

    行业百强企业开展多种经营服务涵盖社区服务、顾问咨询服务及企业自身整合自身优势资源开设的其他多元特色服务。2016年，行业百强企业的社区服务均值为5,191.56万元，占多种经营服务收入的比例为47.84%。其中，房屋经纪服务和社区电商服务是大部分行业百强企业开展多元业务的重要方向，两者对应的收入在多种经营收入中的占比分别为8.25%和6.82%。同时，基于自身技术优势和丰富的管理、运营经验，2016年行业百强企业顾问咨询服务收入均值为2,209.45万元，占多种经营服务收入比为20.36%。

中国物业管理行业百强企业多种经营服务收入情况占比

数据来源：公开资料整理

    随着社区商业和社区O2O模式的兴起，物业服务越来越体现立体化模式。

    目前社区商业在我国还处于发展阶段，占商业总体规模比例有限。在未来商业服务将逐步向终端消费者靠拢的趋势下，社区商业在整体商业发展中的占比将继续提升，带动社区O2O市场规模扩张。根据显示，社区O2O是指在社区场景发生并完成消费的O2O市场。此处社区场景指以社区及以之为核心周边距离3-5公里范围内，满足社区居住人群生活需求的商家构成的场景。社区O2O提供的服务以满足居住人群生活需求为主，消费形式包括到店服务及上门服务，行业涵盖餐饮、社区零售、洗衣服务、家政清洁、美容美发、以及社区观影及沐浴等休闲服务行业。根据显示，2015年我国社区O2O市场规模达304亿元，并将在未来保持增长，到2020年将达到2,234亿元，年复合增长率达49%。

2011-2020年我国社区O2O市场情况

数据来源：公开资料整理