中国产业地产参与主体越来越多元化 国有企业占据主导地位【图】

    产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

产业地产两大产品线

资料来源：公开资料整理

    产业地产是工业地产的升级与换代，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，其中产业园是产业地产最主要的产品。目前我国产业园主要分布在各省市经济开发区等。

    据2018年版《中国开发区审核公告目录》，《目录》包括2543家开发区，其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。其中，河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东省级开发区数量超100家。

2017年中国开发区区域分布示意图

资料来源：公开资料整理

    中国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

产业地产市场参与主体

资料来源：公开资料整理

    产业地产整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业，有效实现城市资源的市场化配置，调整产业结构、促进产业升级与可持续发展，促进城市功能完善，提升土地价值和城市价值，目前，产业地产行业投资主要分为土地投资、建筑房产开发投资以及房产运营服务投资。

    智研咨询发布的《2019-2025年中国产业地产行业市场调查及发展趋势研究报告》数据显示：2017年我国产业地产行业市场投资规模约17375亿元，同比2016年的16277亿元增长了6.75%。

2012-2017年中国产业地产行业市场投资规模

资料来源：智研咨询整理

2012-2017年中国产业地产行业投资细分情况

资料来源：智研咨询整理

    超过50家传统房企转型进入产业地产领域，包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、首创置业、世茂、招商、金茂、金地、鲁能、金科、协信等一大批品牌房企。其中，部分企业在早年间已经开始布局，但近年来扩展明显加速。2017年在这些新进企业中，央企和国企背景的企业占到一半以上，其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业；首创置业、首开股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均为地方背景的国有企业。

中国产业地产排名TOP10

资料来源：公开资料整理

    目前，中国房地产市场正发生深刻而复杂的变化，住宅需求逐渐回归理性，商业市场过剩风险显现。产业地产，作为承载与促进产业发展的一种空间形态，在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用，成为房地产企业转型、实体企业多元化、金融资本投资的新蓝海。万科、绿地、保利、远洋、碧桂园、三一集团、中集集团、东旭集团、黑石、淡马锡等各类主体纷纷加快布局。从本质上看，产业地产是中国园区发展到一定阶段“专业化分工、市场化运作”的必然结果。该阶段内，企业开始集聚，这意味着企业多样化需求集中爆发，园区开发、运营资金投入出现剧增。企业作为操盘主体进入，弥补了政府在园区开发运营方面的资金、人力等短板，并可以使开发运营模式灵活，空间功能、服务内容更加丰富。