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中国产业地产参与主体越来越多元化 国有企业占据主导地位【图】

2019年01月23日 13:52:10字号:T|T

    产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

产业地产两大产品线

产品
介绍
总部综合体
总部综合体作为产业地产的代表产品类型,是指在城市中心或副中心区域,以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段,以培育和运营总部经济为目的,形成以总部首脑企业为核心,聚合上下游及现代服务业等高端产业资源,形成发展总部经济的企业集群。
产业综合体
“产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体,并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

资料来源:公开资料整理

    产业地产是工业地产的升级与换代,以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,其中产业园是产业地产最主要的产品。目前我国产业园主要分布在各省市经济开发区等。

    据2018年版《中国开发区审核公告目录》,《目录》包括2543家开发区,其中国家级开发区552家和省级开发区1991家。其中,河北、山东、河南、四川、湖南、江苏、广东省级开发区数量超100家。

2017年中国开发区区域分布示意图

资料来源:公开资料整理

    中国产业地产参与主体包括了传统地产商、产业地产商、制造业企业、金融资本等。涉足产业地产的企业越来越多元化。近年来,跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类,房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。

产业地产市场参与主体

类型
典型企业
优势
劣势
房地产开发商转型探索新增长点
碧桂园、万科、绿地、保利
传统地产开发领域积累了大量经验,同时也拥有较好的融资能力
由于长期的住宅开发的惯性思维,产业地产商业模式并不非常清晰
传统产业地产商持续发力全国布局
华夏幸福、联东、天安、招商蛇口
拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力
面临着重资本化、运营模式等问题
政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制
张家高科、南京高科、苏州高新
多年发展体系成熟,国家政策支持
异地可复制能力低
制造实体企业向产业地产延伸
海尔、中兴、三一重工、玉柴集团
拥有良好的产业链资源,比较贴近自身发展需求,也易于产业集聚
在开发、设计、建设等方面经验不足,产协同发展方面有较大局限
金融类企业跨界产业地产
复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团
拥有强大的资本后盾和资本运营能力
地产项目开发团队与经验欠缺
互联网巨头悄然布局
腾讯、京东、阿里菜鸟、百度
足够任性巨额资本,自身业态及影响力易于产业集聚
地产项目开发团队与经验欠缺

资料来源:公开资料整理

    产业地产整合产业群、提升产业效率、孵化新兴产业,有效实现城市资源的市场化配置,调整产业结构、促进产业升级与可持续发展,促进城市功能完善,提升土地价值和城市价值,目前,产业地产行业投资主要分为土地投资、建筑房产开发投资以及房产运营服务投资。

    智研咨询发布的《2019-2025年中国产业地产行业市场调查及发展趋势研究报告》数据显示:2017年我国产业地产行业市场投资规模约17375亿元,同比2016年的16277亿元增长了6.75%。

2012-2017年中国产业地产行业市场投资规模

资料来源:智研咨询整理

2012-2017年中国产业地产行业投资细分情况

资料来源:智研咨询整理

    超过50家传统房企转型进入产业地产领域,包括万科、绿地、碧桂园、保利、远洋、复星、首创置业、世茂、招商、金茂、金地、鲁能、金科、协信等一大批品牌房企。其中,部分企业在早年间已经开始布局,但近年来扩展明显加速。2017年在这些新进企业中,央企和国企背景的企业占到一半以上,其中保利、远洋、中铁建、中铁集团、招商漳州和中建集团均为央企或央企背景的地产企业;首创置业、首开股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均为地方背景的国有企业。

中国产业地产排名TOP10

排名
企业简称
1
张江高科
2
招商蛇口
3
上海临港
4
华夏幸福
5
联东集团
6
亿达中国
7
宏泰发展
8
中电光谷
9
东湖高线
10
中关村发展

资料来源:公开资料整理

    目前,中国房地产市场正发生深刻而复杂的变化,住宅需求逐渐回归理性,商业市场过剩风险显现。产业地产,作为承载与促进产业发展的一种空间形态,在提升土地的产业价值、提升城市产业能力、聚集人口与资本等方面具有重要作用,成为房地产企业转型、实体企业多元化、金融资本投资的新蓝海。万科、绿地、保利、远洋、碧桂园、三一集团、中集集团、东旭集团、黑石、淡马锡等各类主体纷纷加快布局。从本质上看,产业地产是中国园区发展到一定阶段“专业化分工、市场化运作”的必然结果。该阶段内,企业开始集聚,这意味着企业多样化需求集中爆发,园区开发、运营资金投入出现剧增。企业作为操盘主体进入,弥补了政府在园区开发运营方面的资金、人力等短板,并可以使开发运营模式灵活,空间功能、服务内容更加丰富。 

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