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中国各类房地产企业新挑战及房地产行业发展新形势分析【图】

2018年12月25日 13:51:38字号:T|T

    自2004年经营性用地全面实行“招拍挂”制度以来,中国房地产市场经历了快速发展的黄金十五年。作为中国经济的重要增长点,房地产不仅对GDP增长产生了巨大的推动作用,更改善了人民生活,促进了城市化进程,推动了上下游产业的共同发展。在中国发展的新时代,房地产行业已经迈上新的平台,正跨过新的起跑线,无疑将呈现出新的趋势和特点。

    一、中国房地产市场发展现状

    (一)在国民经济中占有举足轻重的地位

    目前,房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位,可以从行业与GDP增加值占比、出让金占财政收入的比例与开发投资占全社会固定资产投资的比例多个角度分析。

    1、行业增加值与GDP占比情况分析

    单从房地产行业自身产业增加值来讲,2016年达到4.9万亿,占当年GDP比例为6.68%。同时,近10年占GDP比例一直持续上升。如果考虑了和房地产密切相关的建筑业(刨除与房地产建安业务无关的建筑业产能),二者增加值也基本占到GDP的10%。进一步考虑房地产的上游(如建筑用的钢铁、水泥和玻璃等)和下游(如装修、家具、家电和其他装饰材料等)的共同影响,房地产行业对GDP的影响可能占到20%。

    2、土地出让金与财政收入情况分析

    2017年,全国300个城市各类土地成交出让金4.1万亿元,同比增长39.3%,其中,住宅用地出让金3.4万亿元,同比大幅增长46.7%。相较于2017年全国财政收入23万亿,土地出让金达到了17.8%的比例,对于财政收入举足轻重。

    3、固定资产投资情况分析

    从占固定资产投资比例来看,房地产全社会固定资产投资规模达到了14万亿的水平,在全社会固定资产投资中占比一直稳定在25%左右,近年来略有下降,但仍然是举足轻重。如此规模体量的行业,保持其稳定性是十分必要的。

房地产投资占固定资产比重

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询网发布的《2019-2025年中国房地产行业运营态势及未来发展趋势报告

    (二)商品房销售规模不断上升

    1、销售额情况分析

    商品房销售额近10年来持续上升,仅2014年-2015年短暂回调。2016-2017年爆发式增长。经过严厉调控,2017年全国商品房销售额和面积增速明显下降,2017年商品房销售额13.37万亿,同比增幅17%,增速较2016年下降21%。近一年多来,房地产政策趋严不松动,投机需求逐步离场,市场预期正在转变,销售额增幅会逐渐降低,但也将保持10万亿以上的规模,这是个巨大的成熟市场。

商品房销售额及占比情况

数据来源:公开资料整理

    2、销售面积情况分析

    同样,销售面积也经历了持续的上升。由于限购政策的影响,2017年销售面积达到17万平米,同比升幅7.7%、较2016年下降14.8%。同时,不同等级城市之间由于政策出现了较大分化,一线城市与二线城市销售面积下降,三四线城市势头强劲,支撑了房地产销售面积的总量。这表明政府通过“因城施政”的手段精准调控,针对不同情况的城市做出不同力度的调控,有着“东方不亮西方亮”的效果。

商品房销售面积及占比情况

数据来源:公开资料整理

    3、销售均价走势分析

    2016年四季度开始,房地产市场进入新一轮调控周期,力度持续加大,多数城市都出台了调控政策,范围不断扩容,多层次多角度的调控政策成功压制了价格的上涨。中指统计的百城新建住宅价格同比涨幅连续11个月回落,环比涨幅连续14个月在1%以内。截至2018年6月,价格底部企稳开始反弹。这代表即使在高压政策的压制下,低库存的背景也良好地支撑了房价。同时,预计未来房价环比涨幅波动仍会持续收窄,快速大幅度的上涨已是过去式。

中指百城价格指数

数据来源:公开资料整理

    (三)土地市场持续火热

    1、土地成交面积情况分析

    从整体趋势看,2013年以来,土地成交面积大部分时间处于同比负增长,而销售面积不断上升,导致库存量持续走低。2017年,全国300个城市各类土地成交量开始回升,共成交17.3亿平方米,同比增长11.8%,其中,住宅用地成交8.3亿平方米,同比增长21.7%。

土地出让规划那面

数据来源:公开资料整理

    2、成交楼面价及溢价率分析

    成交楼面价逐年走高,2017年全国300个城市各类用地成交楼面均价为2362元/平方米,较2016年上涨25.5%。其中住宅用地楼面均价为4031元/平方米,同比上涨21.6%;商办用地为2391元/平方米,同比上涨18.6%。

    2017年企业销售业绩较好,拿地补仓意愿强烈,在供给不足,需求旺盛的背景下,土地市场维持了较高热度,住宅用地成交楼面价继续上涨,尤其在热点城市,企业对质量较好的地块的争夺力度很大。

土地成交楼面价及溢价率走势

数据来源:公开资料整理

    从溢价率方面,由于政府多套政策的出台,以“限地价、竞配建”、“限地价、限售价”这类政策为主,压制了土地成交的溢价率。如果考虑配建、自持等额外成本,统计数据上的土地成交楼面价与溢价率已经不能真实反映实际成交成本与热度。

    (三)、房地产开发投资情况分析

    今年以来,在整体走低的宏观经济指标中,房地产开发投资整体维持了强势表现,1-7 月累计同比增速维持在 10.2%,曾经讨论过房地产开发投资的高增长主要由土地购置费的高增长拉动,并且综合销售、新开工和施工指标的表现看,认为今年房地产开发投资前高后低是大概率事件。

    不过,房地产开发投资增速的韧性显然超出了预期,并且进一步地,在调控政策未有松动的背景下,近期房地产土地购置重新加快,新开工面积增速和施工面积增速继续回暖,销售和资金来源增速也有回升,综合这些指标的表现,似乎地产又再度进入上行周期。本

今年房地产开发投资主要受到土地购置费支撑,建安投资处在历史增速底部

数据来源:公开资料整理

土地购置、新开工和施工面积增速在近期加快

数据来源:公开资料整理

房地产销售与资金来源增速边际回升

数据来源:公开资料整理

    房地产开发资金来源包含国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金四个部分。

    其中,利用外资目前占比已经不足 1%,且规模仍然在收缩,不予分析;其他资金主要由销售回款构成,包括定金及预收款、个人按揭贷款等,2018 年以后,统计局不再公布其他资金规模,而只公布其项下的定金及预收款和个人按揭贷款两部分,从历史表现看,二者是其他资金的主要构成,占其他资金比在 90%左右,为了可比,后续将统计局公布的定金及预收款和个人按揭贷款加总作为其他资金考察。

    特征,年初较高,年末较低,从趋势来看,国内贷款占比小幅下降,目前在 15%。其他资金和自筹资金呈现出较为明显的反向关系,2016 年以后,其他资金占比超过自筹,目前达到 48%,自筹资金占比下降至 32%。

资金来源各分项占比

数据来源:公开资料整理

    其他资金的主要构成都与房地产销售有关,从历史数据看,房地产销售额增速加快的时候,其他资金占比会相对提升,反之则下降,二者呈现出较为明显的同向变化,而房地产销售同自筹资金占比则呈现反向变化。不过这种相关性在 2016 年 3月以后,不再显著,甚至出现了逆转,即本轮房地产销售趋缓以来,同销售相关的其他资金来源占比却在不断攀升,而其他资金来源占比则跟随房地产销售下行。

其他资金来源同销售增速同向变化,2016 年以后逆转

数据来源:公开资料整理

其他资金来源增速与房地产销售高度相关

数据来源:公开资料整理

    (四)、2018年上半年房地产销售情况分析

    2018年上半年房地产市场风险与机会并存,限售、限价、融资收紧,但房企规模化热情仍然存在。

    2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”,上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。

观点指数TOP100房地产企业2016年-2018年上半年门槛值情况

数据来源:公开资料整理

    上半年的销售完成情况来看,完成比率预示今年将是不少企业超常发挥的一年。观点指数随机抽取的30家样本企业中,目标完成率达到50%以上的房企数量最多,达到16家,占比53.33%;目标完成率处于40%-50%之间的房企达到10家;目标完成率低于30%的房企仅有一家。

20118年1-6月部分房企年度销售目标完成比率情况

数据来源:公开资料整理

    从销售榜单来看,上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家,按照往年经验,这些都是年内冲击千亿房企的种子选手。对比2017年达标千亿的17家房企来看,今年“千亿阵营”将进一步扩围,同比增长88.23%。

    房地产金融化模式深化的一个推手,就是房企的毛利润已经逐渐式微、出现下降。以观点指数监测的37家成分企业数据来看,2014年平均毛利率为29.74%,2016年则下降至25.65%,2017年毛利率则出现大幅上涨,至30.31%。

    过去,房企对融资成本较高的信托贷款,一直持有相对谨慎的态度。但是随着监管层加强对房企发债资金用途的监管,多家房企公司债被中止审核。这也促使房企舍弃低成本的公司债而选择信托融资。数据显示,当前不少信托产品的收益率已经升至9%乃至更多,另一个侧面也反应出房企获取资金的成本在上升。

房地产行业私募基金管理人管理基金规模情况

数据来源:公开资料整理

    截至2018年6月底,协会已登记私募基金管理人管理基金规模在100亿元及以上的有224家,所占比重最小。管理基金规模第二高的处于0.5亿元-1亿元之间,达到2245家。管理规模在1亿-5亿元的私募基金管理人数最多,高达4236家。

    2016 年当年房地产销售面积同竣工面积的差值扩大到 51221 万平方米,并在 2017 年进一步上升至 67922 万平方米,今年 1-7 月该指标为 47923 万平方米,而在 2011 至 2015 年五年的均值是 19877 万平方米。

2016 年以来,竣工面积增速不断下行,目前低位运行

数据来源:公开资料整理

期房销售占比上升

数据来源:公开资料整理

2016 年以后销售相对于竣工明显加快

数据来源:公开资料整理

    2015 年以前房地产企业在进行自发的去库存行为,2015 年政策上提出要房地产库存去化,棚改货币化助力房地产销售回升,反而带动了房地产新开工在 2015 年止跌回升,这说明销售回升以后,房地产企业已经开始“补库”,这种补库进一步带动可售面积回升来增加销售。
2015 年末提出房地产去库存,但是 2016 年以后房地产新开工面积增速却止跌回升

房地产新开工面积累计同比及商品房销售面积累计同比

数据来源:公开资料整理

    棚改货币化安置刺激了需求。全国很多城市的政府在推动轰轰烈烈的棚改政策,通过货币化安置鼓励人们去买房,所以这些城市的需求特别旺盛,再就是各大城市纷纷加入抢人才行列也促进了需求。

    限价形成“价差”,二手房与新房产生“套利空间”。在一些核心重点城市里,政府的调控力度非常大,限价、限售、限购、限贷等等,而这类城市也纷纷出现了楼市火爆的场面,限价形成了“价差”,二手房与新房之间形成了一个很大的“套利空间”,因而激励着人们去买房。

    2018年5月,在几个热门城市的房价走势中:

    北京上半年一手房的房价上升的比较快,一手房相比去年同期上升了24%,二手房仅仅上升了0.4%;上海房价相对比较平稳,4月份,一手房价格上冲,5月份回归平稳,新房比去年同期上升了16.6%,二手房比去年同期上升了10%;广州在过去的一年中,一直保持着补涨的趋势,其中一手房上升比较快,增长了35.5%,二手房增长了26.9%;深圳政府对于房价的调控力度非常大,到5月份,一手房实现了20个月连跌,比去年同期下降了9%,二手房一直基本保持上升的趋势,比去年同期上升了20%。

    二线城市中,南京的房价比较平稳,二手房比去年同期上升了8%,一手房比去年同期上升了12%;杭州二手房比去年同期上升了35%,一手房上升了18%;西安房价价格上涨较,二手房比去年上升了59%,一手房比去年同期上升了37%;郑州的二手房在过去的一年相对比较平稳,一年上升了12%,一手房比去年同期上升了19%。

2018年5月几个热门城市一手房价同比增幅情况

数据来源:公开资料整理

2018年5月几个热门城市二手房价同比增幅情况

数据来源:公开资料整理

    调控政策短期内不会松动,对刚需是利好。国家调控房价,在房地产市场上去杠杆的决心非常大。各大城市楼市调控一百多次,所以调控政策短期内不会松动,对于刚需群体来说是个利好。

    限价形成较大的套利空间,未来房价看涨。由于限价政策存在着比较大的套利空间,加上市场上投资渠道的匮乏,所以老百姓买房的热情还会持续上扬;未来房价逐步向上推动的这种力量在短期内也不会消失。

    政策红利的消失带来城市房价分化。普涨的局面是近阶段的政策带来的,一旦政策红利消失,城市会分化,有一部分城市房价继续上涨,有一部分城市房价稳定甚至微跌是未来的一个大的趋势。

    从微观的数据看,由于更多的房屋是预售,企业在收到预收款的时候不能确认为收入,只能在资产负债表上确认为预售款项(合同负债),同时在资产端将在建工程等确认为存货,这些存货里有很大比例是要在未来去兑现此前的预售。

    当在建工程竣工以后,房地产企业确认销售收入、成本并计提利润。以万科为例,2014 年末,万科预售款是 1818 亿元,而存货高达 3177 亿元,说明万科每取的 1 元钱的预售款背后有 1.75元的存货予以支持;而到 2018 年上半年末,万科的预售款达到 5167 亿元,而存货规模上升至 6386 亿元,每 1 元预售款背后的存款规模为 1.24 元,该指标下降了 30%。

    综合选择的 6 家上市房企看,2014 年该指标均值为 2.76,到 2018 年上半年末已经降至 1.9,平均降幅 31%。微观指标既说明了房地产企业的库存得到了有效去化,同时也反映了房地产企业预售在加快。

A 股上市房企存货与预售款比值

数据来源:公开资料整理

    在销售并不算好的背景下,为什么房地产企业仍然在加快新开工,其原因就在于房地产企业为了补充开发投资资金,加快了项目周转,通过更多的新开工,来加快期房销售实现销售回款,新开工面积增速回升带动施工面积增速上升,但是竣工面积增速却持续负增长,说明了施工建设的速度可能是偏慢的,即短期来看,房地产部门进入了“新开工——销售——拿地——新开工”状态,上市房企的微观数据对此有一定的佐证。这种运作维持依赖于房地产销售的持续向好,后续,需要警惕销售下行带来的地产资金周转压力。

    二、房地产行业如何实现产业转型?又向何处转型?

    房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业,也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求,也带动了近70多个关联产业的发展,对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用。同时由于特有建设用地供给制度,也为政府财政提供了重大支撑。在当前新的发展时期,各类房地产企业都遭遇了新的挑战。

    任何产业发展都会受到政府政策、市场需求、产业发展模式等内外部形势的重大影响。房地产行业在经过三十多年的高速发展之后,也面临当前产业发展新的形势。科学分析理解房地产产业发展的新形势,对找准产业转型升级的方向与突破口有重大意义。从中国经济发展形势看,必须要认识到当前发展阶段,经济与产业发展出现了众多重大变化:

    1从“项目时代”进入“产业时代”

    由于我国改革开放初期有着强大的市场消费需求,经济的发展基本是依靠众多产业项目与单一企业形式来实现驱动的模式。而经过多年高速发展,产业发展从链条完善度,到建设布局,再到产品生产规模,尤其是市场需求也出现了革命性、颠覆性的变化,当前产业发展必要立足于整体经济与市场的需求与变化进行规划、布局,而不可再仅仅思考某一企业、产品。房地产行业从市场紧缺到产能过剩、从政府扶持到政策限购、从市场宠儿到遭遇打压正是“产业时代”的一个例证。

    2“布局时代”进入“融合时代”

    经过多年快速发展,大多数产业到了产业内部整合要素资源,产业间进行多产业协同协调发展,产业外部环境进行产业与金融、产业与城市发展,产业与社会发展融入融合发展的新阶段。中国当前房地产产业出现的产能过剩、库存过大等问题恰恰是产业与市场需求、社会发展“脱节”的具体体现。

    3“建新时代”进入“盘旧时代”

    从现实来看,对众多产业发展来说,不再是上产能、新建工厂、扩大投资的阶段,而应该把重要力量放到产业要素整合、产业闲置资源盘活、产业低效产能提升的“盘旧工程”上。

    4“自我时代”进入“服务时代”

    还应该清楚看到,当前不管一个企业,还是一个产业都不再是自我发展阶段,而应该融入整个经济发展、市场潮流与社会趋势中去,全面进入服务时代。服务既需要发展理念的转变,更是自身发展的需求。因此,不论是一家企业,还是一个产业都应该深入研究市场需求与潮流趋势的变化,树立服务意识,提升服务能力,做好服务文章。

    5“转型时代”进入“战略时代”

    当今世界政治经济与产业格局发展深刻变化,发展理论、发展方式、发展方向皆需要重大调整,因此,不论是发展目标的确定、发展格局的布局、发展资源的抢占都进入到一个全新的“战略时代”。

    03“产业地产”产业发展的巨大需求

    传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,为整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战,再到地产产业市场新需求、新趋势来看,传统产业地产还是建立在地产开发为基础,在单位开发土地上布局产业,而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”,而不是真正的“产业地产”。
产业地产理论应该是基于产业发展为目标,地产发展为手段,形成的一种以产业园区为平台,围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标,以地产开发、建设、运营为服务工具,实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。

    基于以上对“产业地产”理论的创新,结合对当前发展形势趋势的分析,在当前经济与产业发展具体实践中,产业地产具有巨大的市场需求。

    04创新设计“产业地产”的新应用

    从以上论述中可以看到,一方面,产业地产是传统地产概念的颠覆性理论创新,因为不论是住宅型地产,还是城市与商业类地产,还是工业性地产,都是以地产开发建设为主体,只是功能不同罢了。另一方面,产业地产也不同于传统的产业地产理论,因为传统产业地产是基于地产而发展产业。产业地产是为发展产业而开发地产,因此产业地产的定义与运用必须具有创新性。

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