刚需型住房需求占比上升，购房环境以及购房理性化促使9月商品房销售下滑【图】

    2018年三季度国内房地产市场商品房定位以中刚需类产品为主。64.1%的项目主要面向首次改善的刚需类产品户型，32.2%的楼盘主推针对中高端改善型需求，3.7%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分受限购条件制约的自住购房者。

2018年三季度全国重点城市开盘项目产品定位占比

资料来源：智研咨询整理

    刚需规模占比较大，反映出市场对于商品房需求偏向于理性状态，由于刚需人群主要集中在25-34岁群体，群体特征集中在资本积累相对较少，商品房价格、学位位置敏感度较高，地理位置、房屋结构、房屋面积敏感度较低；另一方面商品房刚需购房需要主要为婚房、外来人口常住住房。2016年年底该部分人群占全国人口比例16.77%，其中25-29岁人群占比全国最高9.21%，巩固了刚需住房规模的占比。

    商品房住房中高端改善客户表现在改善住房环境，从原有小户型刚需住房环境向中高端小区、大户型、全面的配套设备环境改善。这部分群体年龄集中在45-54岁，通过前期的资本积累，该群体部分人群已经具备一定资产规模，价格敏感度相对刚需群体较低，而环境、地理位置、周边配套设备需求敏感度较高。

    商品房投资类客户更看重项目的居住属性、未来升值空间。小户型低总价的住房产品，满足一些想拥有自己住房的人群，这部分人群首先考虑自己居住需求如交通地铁便捷、精装修拎包入住等因素外，也希望条件允许后置换能满足自身更高需求的房源，一定程度上实现了住有所居的调控导向。

2016年全国人口年龄结构占比统计情况

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    我国住宅商品房刚需群体占比较大，住房需求明确，对于商品房价格总价敏感度高，但是对于住宅商品房上涨的敏感度低，促使我国住宅商品房销售在2018年前9月增速有所上升。

2013-2018年9月住宅商品房销售额走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国商品房市场运营模式分析及发展趋势预测研究报告》数据显示：由于商品房刚需住房群体和商品房投资类群体，二类群体的购房共同特征集中在小户型、中小户型住宅，而上述类群购房群体在2018年三季度占比合计逼近70%，促使我国住宅商品房在2018年1-9月销售面积增速持续下降。2018年1-9月住宅商品房销售面积103479万平方米，同比增速下滑至3.34%。

2013-2018年9月住宅商品房销售面积走势图

资料来源：国家统计局、智研咨询整理