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2018年中国住房租赁市场发展趋势预测【图】

2018年03月12日 13:4110000人浏览字号:T|T

    我国租赁人口占比11.6%,租赁房屋占比18%,而这一数据在英国、美国、日本等 成熟市场都在35% 以上,并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照,我国租 赁市场的发展空间十分可观。城市层面,北京、上海、深圳等流动人口集中的一线 城市租赁房屋占比仅为20%左右,租赁人口占比也没有超过40%,相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比,差距明 显。
世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间,也就是说,在相对成熟的市场化体系 中,约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类 似,当前住房拥有率水平显著高于发达国家,人口流动性较弱。随着我国社会市场 化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进,未来我国住房拥有 率或将逐步下降,更多人口将进入租房市场。

中国租赁人口仅11.6%,与发达国家差距明显

数据来源:公开资料整理

一线城市租赁人口占比没有超过40%

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国住房租赁行业市场运行态势与投资战略咨询报告

    核心城市,特别是一线城市及新一线城市,因其便利的生活设施及广阔的发展前景, 一直都吸引着大量人才的涌进。然而,近年来主要城市房地产价格出现过快上涨, 一线城市(北京、上海、深圳、广州)近两年房屋平均出售价格涨幅达20%,已接 近3万/平方米;对于二手房成交价,北京已超8万/平方米,上海、深圳接近6万/平方 米,广州也已达4万/平方米。与此同时,二线城市房屋平均售价上涨势头也不容小 觑,南京2016年房屋平均售价已达17754元/平方米,较15年上涨6265元/平方米。

    一般来说,有两类人具有租赁需求,一类是流动人口,另一类是户籍所在地的户籍 人口,基本为高校毕业生。根据最新发布的《中国流动人口发展报告》,中国2016 年的流动人口达2.45亿元,比上年末减少171万人,已经是连续第二年下降。尽管如 此,无论是从流动人口的绝对值,还是其在总人口的相对比重来看,流动人口数量 近年来一直处于较高水平,并且预计未来依然会延续这一趋势。而近年来我国新生代流动人口的比重也在不断上升,2016年已达64.7%,呈现稳步增长的趋势。新生 代流动人口由于缺乏必要的长期工作经验,又不具备本土人才的“本地优势”,往 往在职业竞争、薪酬待遇方面存在一定的劣势,进而进一步影响了其购房能力。 随着新生代流动租赁人口比重的逐渐提高,其租房领域的“消费升级”需要日益明 显,除了简单的“住”之外,他们往往更加注重租房市场的便利性、透明度、社区 化体验、以及其它衍生服务。毫无疑问,相较于私人租赁市场,成熟的租赁机构在 这方面更有优势。

2016年我国约有2.45亿流动人口

数据来源:公开资料整理

一线城市流动人口比重均在35%以上

数据来源:公开资料整理

国内高校毕业人数逐年增多

数据来源:公开资料整理

67%流动人口以租住私房作为居住模式

数据来源:公开资料整理

一线城市房屋平均售价高企

数据来源:公开资料整理

2016年二线城市房屋平均售价上涨明显

数据来源:公开资料整理

一线城市二手房价格高企

数据来源:公开资料整理

高校毕业生平均起薪低

数据来源:公开资料整理

    从机构渗透率的角度来看,租赁市场中机构管理仅占据房源渠道的5%(北京),而 全国这一比率的平均水平仅为2%,远远低于发达国家的水平。政策利好叠加后发优 势,预计未来长租公寓将会迎来长足发展。并且当前我国利率市场化尚未放开,利 率中枢明显高于发达经济体,房租收益率减贷款利率水平远远低于其它发达国家, 这压缩了私人租赁主的收益空间。而机构化的长租公寓机构,有望通过规模化运营 形成规模经济,同时REITs等金融产品的运用,也能使其实现“轻重分离”,提高 经营利润效应。因此,无论从必要性,还是充分性角度考虑,未来大部分租赁市场 的增量与存量空间,将属于机构主体。

    得益于政策红利以及房屋租赁领域较低的机构渗透率,各大资本看好行业未来发展 前景,纷纷提前抢滩布局。特别是雷军的顺为基金投资公寓品牌YOU+以来,长租公 寓领域的投融资步伐明显加快,魔方公寓、寓见、新派公寓等行业领先品牌纷纷得 到资本青睐。创业公司动辄数千万、上亿的融资规模,一方面显示出了资本对行业 未来发展的信心,另一方面,也从客观上为各公司的规模扩张及精细运营奠定了资 金基础。

部分房企长租公寓布局数量

企业名称
长租公寓品牌
今年成绩
发展计划
万科
泊寓
已经入 28 个城市,获取房间数 8.4 万间
2017 年预计总获取房间数量超过 10 万间,预计到2018 年,拓展公寓目标 45 万间,远期规划则计划提供 100 万套公寓
龙湖
冠寓
进入了 16 个城市
2017 年开业 1.5 万间长租公寓,至 2020 年,数量达到行业前三,营收 20 亿
旭辉
领寓国际
已开发 1 万间,筹建运营 28 个项目,进入13 个城市
今年的目标是入市 2 万间,5 年运营管理 20 万间,完成国家化布局,同时实现 IPO 上市
石榴集团
熊猫公寓
在北京共布局 7 家店,开业近 5000 间房
明年预计在北京、上海、珠海等地新开业公寓约 1万间,计划到 2019 年,共入市 3 万套
中骏置业
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今年 8 月宣布,3 年在国内布局 5 万间
远洋
邦舍 Boonself
进入北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、大连共 7 个城市,2000 套房
2017 年目标签约 5000 套房
金地
草莓社区
已开业 4 家门店(上海、深圳),约 1200间房,筹备中,7 家门店待开业(深圳、上海、杭州、昆明)约 1500 间
近三年目标拓展 6 万间,主力发展一线、准一线、二线重点城市
保利集团
N+公寓
重庆、西安、大连、长沙等
十三五规划的战略目标指出,3 年内商业公寓板块做到内部自持和外部拓展双轨同时布局

数据来源:公开资料整理 

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