2018年中国房地产销售增速趋势预测【图】

    一、中国房地产销售现状分析

    从2010年开始，商品房销售增速出现以政策（限购限贷和信贷政策）为核心先行变量的短周期波动。

限购限贷松紧变化放大市场波动

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货币投放和商品房销售增速正相关

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贷款利率和商品房销售负相关

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房地产销售增速变动历程

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2008年以来房地产波动周期情况

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    1、商品房累计销售面积和金额面积回落缓慢

    截止2017年9月，商品房累计销售面积和金额面积增速分别为10.3%和14.6%，较2016年5月峰值的34.2%和53.4%，分别下降了23.9个点和38.8个点，月均下降1.5个点和2.4个点，大幅低于以前周期。主要原因在于政策区域分化、三四线政策友好带动持续去库存，有效对冲热点城市回落影响。2017年1-9月，全国商品房月均销售面积1.29亿平，仍在历史最高位置，在2016年同期1.17亿平的水平上，同增10.3%创历史新高分城市能级销售面积同比增速分化

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分城市能级销售金额同比增速

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全国1-9月商品房月均销售面积分化

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    2、中国房地产区域销售增速均快速下滑

    一二线和热点三线严格限购限贷，叠加限价限签和创新的限售政策，短期需求端调控已全面超过以往，这些区域销售增速均快速下滑。

    目前一线和强三线增速已低于上一轮周期底部（2014年水平），二线城市增速还有下行空间（2015年初水平）。非热点三四线城市，受益于政策友好，增速缓慢回落但仍然可观（2016年水平）。2017年1-9月，一线、二线、环一线的三线和扣除环一线三四线，对全国销售面积增速贡献率分别为-14.1%、9.1%、-12.9%、117.9%。商品房月均销售面积，一线城市已经创2012年以来新低、环一线城市降到2016年以下2015年以上、二线城市和非环一线三四线城市分别比2016年次高水平高2.6%和22.1%（三四线整体为18.2%

    二、2018年中国房地产持续回落

    1、回落势定，二三线拖累增速

    销售增速正处于回落通道，四季度到2018年底，将在二三线带动下持续回落。一线销售增速从2016年930后持续回落，2017年前3季度销售面积已创2012年以来新低，继续下行空间不大。二线销售增速虽然也从2016年930后持续回落，但受益弱二线支撑，当前销售面积仍处历史高位，前3季度同增2.6%。三四线销售增速2017年初冲高后回落，前3季度销售面积同增18.2%；受益于高库存三四线政策友好及棚改货币化率提高，前三季度回落速度缓慢。

    由于2017年四季度开始，弱二线和三四线销售面积基数大幅提高，叠加棚改货币化安置对销售增长贡献率回落、信贷收紧扩围居民新增杠杆降低，2017年四季度到2018年，弱二线和三四线销售增速回落压力较大。

    当前一二三线商品房销售面积占比分别为3%、33.3%和63.7%（2016年9月以来一二线占比持续下降）。二三线增速回落，将带动全国商品房销售面积增速继续回落。

一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比

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    2、预计2017年增速3.4%，2018年-8%

    销售区域分化，对一二三线销售增速分别预测，加总计算全国商品房销售增速。2017年商品房销售面积增速预计3.4%：

    十九大提出“房住不炒，建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居”的指导思想，短期内严监管强调控并未明显放松。根据此前分析，商品房销售面积增速，一线城市继续小幅回落，全年预计-33.8%（9月底为-30.3%）；二线城市回落小幅加快，全年预计-3.5%（9月底2.6%）；三四线城市四季度回落压力较大，全年预计9%（9月底为18.2%）。二线和三四线将带动全国商品房销售增速回落小幅加快，但三四线正增长仍将支撑全国房地产销售维持正增长，预计增速3.4%。

    用前9月销售面积占比进行验证。2016年1-9月，一二三线销售面积占比分别为71.3%、81.8%和65%，分别较2015年同期增长3.9个点、4.8个点和0.9个点。2017年1-9月，一二三线增速也是前高后低，持续回落，预计占比继续提升。按照此前一二三线增速-33.8%、-3.5%和9%计算，其销售面积前9月占比分别为75%、87%和65%，提升3.7个点、5.2个点和5.1个点，无论是变动方向还是幅度均符合今年一二三线增速走势（三线占比大幅提升，主要因为预计2017年四季度增速回落压力较大）。

    2018年商品房销售面积增速预计-8%：

    地产新周期、调控新思路，短期内监管和调控难以实质性放松，降杠杆、稳预期，为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系腾挪空间。严厉打击炒房、加大住房保障，稳定房价、缓释需求、周期将拉长：上一轮短周期销售增速从峰值见底历时24个月，此轮周期销售增速顶点2016年4月，若周期延长1/3，将在2018年12月见底。

    2018年，一线城市商品房销售面积增速有望企稳回升，预计全年增速30%（绝对值6066万平略低于2015年6470万平）。二线城市商品房销售面积增速将继续回落，主要因为受强二线调控持续、弱二线轮动回调，预计全年-9.5%（由于强二线已大幅回调，二线整体增速预计按月均0.5个点回落；绝对值40185万平高于2015年36587万平低于2016年46020万平）。三四线城市增速回落压力稍大于二线，主要边际因素在于信贷收紧降杠杆影响逐步显现，去库存政策逐步退出、棚改货币化边际降低和2017年高基数效应。预计三四线2018年增速由正转负，全年-9%（绝对值103407万平，略低于2016年104278万平）。三四线消费仍有支撑，主要在于受益于一线回暖带动环一线、三四线消费升级持续释放改善性需求，增速有望控制在-5%到-10%之间。

2017-2018年销售增速预测总表

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