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2018年中国房地产销售增速趋势预测【图】

2018年01月03日 14:14:42字号:T|T

    一、中国房地产销售现状分析

    从2010年开始,商品房销售增速出现以政策(限购限贷和信贷政策)为核心先行变量的短周期波动。

限购限贷松紧变化放大市场波动

资料来源:公开资料整理

货币投放和商品房销售增速正相关

资料来源:公开资料整理

贷款利率和商品房销售负相关

资料来源:公开资料整理

房地产销售增速变动历程

资料来源:公开资料整理

2008年以来房地产波动周期情况

-
拐点
 时间
 累计销售面积同比
 累计销售金额同比
 销售金额同比-销售面积同比
 距离上个极值时间(月)
 销售面积增速月均增幅(百分点)
 销售金额增速月均变化幅度(百分点)
限购限贷以前的周期
波峰
2007年11月
32.30%
54.10%
21.80%
12
-
-
 波谷
2008年11月
-18.80%
-20.60%
-1.80%
12
-4.26
-6.23
 波峰
2009年11月
54.40%
91.50%
37.10%
12
6.1
9.34
限购限贷以后的周期
波谷
2012年2月
-16.00%
-24.70%
-8.70%
27
-4.3
-
 波峰
2013年2月
55.20%
87.20%
32.00%
12
5.93
9.33
 波谷
2015年4月
-5.00%
-2.20%
2.80%
24
-2.51
-3.73
 波峰
2016年5月
34.20%
53.40%
19.10%
13
3.02
4.28
 当前
2017年9月
10.30%
14.60%
4.30%
16
-1.51
2.43

资料来源:公开资料整理

    1、商品房累计销售面积和金额面积回落缓慢

    截止2017年9月,商品房累计销售面积和金额面积增速分别为10.3%和14.6%,较2016年5月峰值的34.2%和53.4%,分别下降了23.9个点和38.8个点,月均下降1.5个点和2.4个点,大幅低于以前周期。主要原因在于政策区域分化、三四线政策友好带动持续去库存,有效对冲热点城市回落影响。2017年1-9月,全国商品房月均销售面积1.29亿平,仍在历史最高位置,在2016年同期1.17亿平的水平上,同增10.3%创历史新高分城市能级销售面积同比增速分化

资料来源:公开资料整理

分城市能级销售金额同比增速

资料来源:公开资料整理

全国1-9月商品房月均销售面积分化

-
全国销售面积(万平)
一线城市销售面积(万平)
二线城市销售面积(万平)
环一线且非二线城市销售面积(万平)
三四线城市销售面积(万平)
非环一线的三四线(万平)
2017-09
12,890
389
4,293
391
8,208
7,817
2016-09
11,687
558
4,184
545
6,945
6,400
2015-09
9,212
485
3,129
380
5,598
5,218
2014-09
8,570
395
2,914
293
5,261
4,968
2013-09
9,376
512
3,139
329
5,725
5,396
2012-09
7,605
401
2,649
245
4,555
4,310
2017年月均增长
1,202
-169
109
-155
1,263
1,417
2017年月均增长贡献率
100.0%
-14.1%
9.1%
-12.9%
105.0%
117.9%

资料来源:公开资料整理

    2、中国房地产区域销售增速均快速下滑

    一二线和热点三线严格限购限贷,叠加限价限签和创新的限售政策,短期需求端调控已全面超过以往,这些区域销售增速均快速下滑。

    目前一线和强三线增速已低于上一轮周期底部(2014年水平),二线城市增速还有下行空间(2015年初水平)。非热点三四线城市,受益于政策友好,增速缓慢回落但仍然可观(2016年水平)。2017年1-9月,一线、二线、环一线的三线和扣除环一线三四线,对全国销售面积增速贡献率分别为-14.1%、9.1%、-12.9%、117.9%。商品房月均销售面积,一线城市已经创2012年以来新低、环一线城市降到2016年以下2015年以上、二线城市和非环一线三四线城市分别比2016年次高水平高2.6%和22.1%(三四线整体为18.2%

    二、2018年中国房地产持续回落

    1、回落势定,二三线拖累增速

    销售增速正处于回落通道,四季度到2018年底,将在二三线带动下持续回落。一线销售增速从2016年930后持续回落,2017年前3季度销售面积已创2012年以来新低,继续下行空间不大。二线销售增速虽然也从2016年930后持续回落,但受益弱二线支撑,当前销售面积仍处历史高位,前3季度同增2.6%。三四线销售增速2017年初冲高后回落,前3季度销售面积同增18.2%;受益于高库存三四线政策友好及棚改货币化率提高,前三季度回落速度缓慢。

    由于2017年四季度开始,弱二线和三四线销售面积基数大幅提高,叠加棚改货币化安置对销售增长贡献率回落、信贷收紧扩围居民新增杠杆降低,2017年四季度到2018年,弱二线和三四线销售增速回落压力较大。

    当前一二三线商品房销售面积占比分别为3%、33.3%和63.7%(2016年9月以来一二线占比持续下降)。二三线增速回落,将带动全国商品房销售面积增速继续回落。

一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比

同比排名
城市
同比
销售面积占比
同比排名
城市
同比
销售面积占比
1
三亚
52.1%
0.1%
21
青岛
6.8%
1.1%
2
温州
42.7%
0.6%
22
贵阳
5.8%
0.6%
3
南昌
31.8%
0.9%
23
银川
4.7%
0.3%
4
太原
30.5%
0.4%
24
乌鲁木齐
4.1%
0.3%
5
南宁
27.4%
0.9%
25
郑州
-1.6%
1.8%
6
福州
25.0%
0.9%
26
呼和浩特
-3.2%
0.2%
7
海口
24.7%
0.3%
27
南京
-5.6%
0.9%
8
宁波
23.7%
1.0%
28
厦门
-7.0%
0.3%
9
西安
22.9%
1.4%
29
深圳
-11.4%
0.4%
10
昆明
22.7%
1.1%
30
兰州
-11.4%
0.5%
11
哈尔滨
22.0%
0.7%
31
杭州
-12.7%
1.3%
12
长春
20.6%
0.7%
32
广州
-16.3%
1.0%
13
石家庄
19.4%
0.5%
33
济南
-17.3%
0.8%
14
重庆
18.7%
4.2%
34
无锡
-20.4%
0.7%
15
大连
15.0%
0.6%
35
长沙
-22.9%
1.2%
16
沈阳
11.2%
0.8%
36
天津
-28.7%
1.0%
17
成都
10.9%
2.5%
37
苏州
-30.0%
1.2%
18
全国
10.3%
100.0%
38
上海
-34.7%
1.1%
19
武汉
9.8%
2.2%
39
合肥
-38.8%
0.9%
20
西宁
9.2%
0.2%
40
北京
-49.2%
0.5%

资料来源:公开资料整理

    2、预计2017年增速3.4%,2018年-8%

    销售区域分化,对一二三线销售增速分别预测,加总计算全国商品房销售增速。2017年商品房销售面积增速预计3.4%:

    十九大提出“房住不炒,建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,让全体人民住有所居”的指导思想,短期内严监管强调控并未明显放松。根据此前分析,商品房销售面积增速,一线城市继续小幅回落,全年预计-33.8%(9月底为-30.3%);二线城市回落小幅加快,全年预计-3.5%(9月底2.6%);三四线城市四季度回落压力较大,全年预计9%(9月底为18.2%)。二线和三四线将带动全国商品房销售增速回落小幅加快,但三四线正增长仍将支撑全国房地产销售维持正增长,预计增速3.4%。

    用前9月销售面积占比进行验证。2016年1-9月,一二三线销售面积占比分别为71.3%、81.8%和65%,分别较2015年同期增长3.9个点、4.8个点和0.9个点。2017年1-9月,一二三线增速也是前高后低,持续回落,预计占比继续提升。按照此前一二三线增速-33.8%、-3.5%和9%计算,其销售面积前9月占比分别为75%、87%和65%,提升3.7个点、5.2个点和5.1个点,无论是变动方向还是幅度均符合今年一二三线增速走势(三线占比大幅提升,主要因为预计2017年四季度增速回落压力较大)。

    2018年商品房销售面积增速预计-8%:

    地产新周期、调控新思路,短期内监管和调控难以实质性放松,降杠杆、稳预期,为建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房体系腾挪空间。严厉打击炒房、加大住房保障,稳定房价、缓释需求、周期将拉长:上一轮短周期销售增速从峰值见底历时24个月,此轮周期销售增速顶点2016年4月,若周期延长1/3,将在2018年12月见底。

    2018年,一线城市商品房销售面积增速有望企稳回升,预计全年增速30%(绝对值6066万平略低于2015年6470万平)。二线城市商品房销售面积增速将继续回落,主要因为受强二线调控持续、弱二线轮动回调,预计全年-9.5%(由于强二线已大幅回调,二线整体增速预计按月均0.5个点回落;绝对值40185万平高于2015年36587万平低于2016年46020万平)。三四线城市增速回落压力稍大于二线,主要边际因素在于信贷收紧降杠杆影响逐步显现,去库存政策逐步退出、棚改货币化边际降低和2017年高基数效应。预计三四线2018年增速由正转负,全年-9%(绝对值103407万平,略低于2016年104278万平)。三四线消费仍有支撑,主要在于受益于一线回暖带动环一线、三四线消费升级持续释放改善性需求,增速有望控制在-5%到-10%之间。

2017-2018年销售增速预测总表

-
全国销售面积(万平)
一线城市销售面积(万平)
二线城市销售面积(万平)
三四线城市销售面积(万平)
2013-09
84,383
4,605
28,250
51,528
2013-12
130,551
6,574
36,050
87,927
2014-09
77,132
3,554
26,226
47,352
2014-12
120,649
5,611
33,732
81,305
2015-09
82,908
4,364
28,163
50,381
2015-12
128,495
6,470
36,587
85,438
2016-09
105,185
5,024
37,654
62,506
2016-12
157,349
7,050
46,020
104,278
2017-09
116,006
3,500
38,634
73,873
2013年1-9月占比
64.6%
70.1%
78.4%
58.6%
2014年1-9月占比
63.9%
63.3%
77.7%
58.2%
2015年1-9月占比
64.5%
67.4%
77.0%
59.0%
2016年1-9月占比
66.8%
71.3%
81.8%
59.9%
2017年1-9月占比E
 
75.0%
87.0%
66.0%
2017年1-9月同增
10.3%
-30.3%
2.6%
18.2%
2017E
162,723
4,666
44,407
113,650
2017同增E
3.4%
-33.8%
-3.5%
9.0%
2018同增E
-8.0%
30.0%
-9.51%
-9.0%
2018E
149,658
6,066
40,185
103,407

资料来源:公开资料整理

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