2017年中国房地产现状、土地供需、市场集中度及未来市场容量发展趋势分析【图】

    房地产现状

    1、房地产限购限贷现状

截至2017年9月30日限购限贷城市分布图

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    相关报告：智研咨询网发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告》

中国各省份限购城市

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中国各省份限购政策次数

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    2016年“9.30”调控开启后，10月有7个城市重申商品房预售价格备案制度。

    2017年3-5月共有12个城市重申商品房预售价格备案制度。

    2016年3月至今，据不完全统计，共35个城市重申预售价格备案制度，调价周期在60天-180天不等。

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2016年10月与2017年3-5月是限价政策出台高峰

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四限城市汇总图

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    2016年“9.30”为第一轮调控政策高峰。据不完全统计，2016年10月份出台16个城市的限购限贷政策，7个城市的限价政策；

    2017年“3.17”为第二轮调控政策高峰，除了限购限价政策升级，还增加了限售政策。据不完全统计，2017年3-5月各地政府出台限购限贷、限价和限购政策分别达45条、12条和34条。

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12个人口净流入租赁试点城市分布图

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中国租赁项目城市数

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13个集体用地建设租赁住房试点城市分布图

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租赁试点项目城市数

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租赁试点城市汇总图

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    2、房地产投资、新开工现状

    2017年1-9月，房地产投资累计同比增速为8.1%，较1-8月小幅回升了0.2个百分点，但仍处于阶段性低位，延续降温趋势。

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    2017年1-9月，新开工面积累计同比增速为6.8%，较1-7月回落0.8个百分点。

新开工面积累计同比增速连续回落

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    施工面积累计同比增速为3.1%，与1-8月持平，均延续降温趋势。

施工面积累计同比增速呈降温趋势

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    3、中国房地产商品房销售现状

    2017年1-9月，商品房销售面积累计同比增速为10.3%，较1-8月回落2.4个百分点

商品房销售面积累计同比增速显著回落

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商品房销售额累计同比增速为14.6%，较1-8月回落2.6个百分点。

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    2017年以来，一二线城市新房销量持续处于负增长趋势。

一线城市新房销量累计同比增速持续为

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二线城市新房销量累计同比增速持续为负

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    三四线城市新房销量累计增速增幅自2017 年4 月以来持续收敛，并于9月首次进入负增长。

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    2017年1-9月，到位资金同比增长8%，相较1-8月份回落1个百分点，其中国内贷款累计同比增长19.5%，相较1-8月回升0.5个百分点。

到位资金和国内贷款同比增速呈下降趋势

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    定金及预收款累计同比增长16.9%，相较1-8月回落3.1个百分点；个人按揭贷款累计同比增长1.3%，相较1-8月回落1.1个百分点。

个人按揭和定金及预收款同比增速连续下降

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    二、房地产土地供需、人口结构、人口流动与房价关系分析

    1.土地供需分析

    土地供需比=土地供应建筑面积/土地成交建筑面积，土地供需比越小，市场越供不应求。

    2010年至今，百城土地供需比整体震荡下行，成交楼面均价与住宅均价波动上行。

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    2016年，一线城市土地供需比上升至1.22，但土地供应量同比下降41%，成交量同比下降51%，土地较为紧缺。2017年1-8月，土地供需比下降至0.98。

一线城市土地供应与成交

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    2016年，在土地供应与成交量下降的情况下，土地楼面价同比上涨64.3%，住宅单价同比上涨23.5%。2017年1-8月，土地成交价格相比2016全年价格下降9.1%。

一线城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，二线城市土地供需比上升至1.18，土地供应量同比回升21%，成交量同比回升20%。2017年1-8月，土地成交供需比下降至0.96。

二线城市土地供应与成交

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    2016年，二线城市土地楼面价同比上涨48.1%，住宅单价同比上涨8.7%，涨幅小于一线城市。2017年1-8月，土地成交价格相比2016全年价格上涨3.7%，涨幅明显收窄。

二线城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，三线城市土地供需比下降至1.21，土地供应量与成交量均同比下降10%。2017年1-8月，土地供需比下降至1.05。

三线城市土地供应与成交

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    2016年，三线城市土地楼面价同比上涨38.8%，住宅单价同比上涨3.8%，涨幅小于一二线城市。2017年1-8月，土地成交价格相比2016全年上涨23.9%，涨幅有所收窄。

三线城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，北京土地供需比上升至1.2，土地供应量同比下降72%，成交量同比下降78%。2017年1-8月，北京土地供需比下降至1.05，土地供应量相比2016年全年增长119%，成交量相比2016年全年增长150% 。

北京城市土地供应与成交

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    2016年，北京成交土地楼面价同比上升43%，住宅成交单价同比上升28%。2017年1-8月，北京成交土地楼面价相比2016全年上升4%，住宅成交单价相比2016全年上升25% 。

北京城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，上海土地供需比上升至1.2，土地供应量同比下降33%，成交量同比下降44%。2017年1-8月，上海土地供需比下降至1.09。

上海城市土地供应与成交

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    2016年，上海成交土地楼面价同比上升71%，住宅成交单价同比上升21%。2017年1-8月，上海成交土地楼面价相比2016年全年下降47%，住宅成交单价相比2016年全年下降3% 。

上海城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，广州土地供需比上升至1.28，土地供应量同比下降33%，成交量同比下降34%。2017年1-8月，广州土地供需比下降至0.72。

广州城市土地供应与成交

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    2016年，广州成交土地楼面价同比上升30%，住宅成交单价同比上升16%。2017年1-8月，广州成交土地楼面价相比2016年全年上升18%，住宅成交单价相比2016年全年上升10% 。

广州城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，深圳土地供需比上升至1.13，土地供应量同比上升286%，成交量同比上升75%。2017年1-8月，深圳无土地成交。

深圳城市土地供应与成交

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    2016年，深圳成交土地楼面价上升50%，住宅成交单价上升35%。2017年1-8月，深圳住宅成交单价相比2016年全年上升6% 。

深圳城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，厦门土地供需比上升至1.09，土地供应量同比上升46%，成交量同比上升2%。2017年1-8月，厦门土地供需比上升至1.19。

厦门城市土地供应与成交

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    2016年，厦门成交土地楼面价同比上升161%，住宅成交单价同比上升33%。2017年1-8月，厦门成交土地楼面价相比2016年全年下降16%，住宅成交单价相比2016年全年上升8% 。

厦门城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，重庆土地供需比上升至1.28，土地供应量同比下降22%，成交量同比下降37%。2017年1-8月，重庆土地供需比下降至1.07。

重庆城市土地供应与成交

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    2016年，重庆成交土地楼面价同比上升70%，住宅成交单价同比上升3%。2017年1-8月，重庆成交土地楼面价相比2016年全年上升51%，住宅成交单价相比2016年全年上升25% 。

重庆城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，武汉土地供需比下降至1.46，土地供应量同比上升15%，成交量同比上升22%。2017年1-8月，武汉土地供需比下降至0.86。

武汉城市土地供应与成交

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    2016年，武汉成交土地楼面价同比上升36%，住宅成交单价同比上升17%。2017年1-8月，武汉成交土地楼面价相比2016年全年下降17%，住宅成交单价相比2016年全年上升6% 。

武汉城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，合肥土地供需比上升至1.44，土地供应量同比上升31%，成交量同比下降12%。2017年1-8月，合肥土地供需比下降至0.31。

合肥城市土地供应与成交

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    2016年，合肥成交土地楼面价同比上升134%，住宅成交单价同比上升24%。2017年1-8月，合肥成交土地楼面价相比2016年全年下降16%，住宅成交单价相比2016年全年上升19% 。

合肥城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，南京土地供需比上升至1.29，土地供应量同比上升15%，成交量同比上升6%。2017年1-8月，南京土地供需比下降至0.75。

南京城市土地供应与成交

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    2016年，南京成交土地楼面价同比上升92%，住宅成交单价同比上升59%。2017年1-8月，南京成交土地楼面价相比2016年全年下降12%，住宅成交单价相比2016年全年下降19% 。

南京城市土地成交楼面价与房价

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    2016年，杭州土地供需比下降至1.04，土地供应量同比上升9%，成交量同比上升37%。2017年1-8月，杭州土地供需比上升至1.33。

杭州城市土地供应与成交

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    2016年，杭州成交土地楼面价同比上升77%，住宅成交单价同比上升10%。2017年1-8月，杭州成交土地楼面价相比2016年全年上升15%，住宅成交单价相比2016年全年上升24% 。

杭州城市土地成交楼面价与房价

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    2.人口年龄结构

    一般认为25-40岁为刚需年龄段，该年龄段人口占比越大，房价越有人口支撑。全国人口结构中，20-24岁以及35-45岁人口较突出。

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    部分发展迅速的城市20-30岁人口占比较大，呈现“金字塔”形态，如深圳。

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    北京20-30岁人口占比同样较大，但没有深圳如此显著。

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    上海20-30岁人口占比较北京、深圳更小，同时30-60岁人口总量占比也较大。

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    人口年龄结构静态分析：将25-40岁人口占该地区总人口比例称为“刚性置业人口占比”，计算第六次人口普查中全国各省和直辖市的这一比例的排名，同时将这些地区2016年商品房均价与商品房住宅均价进行排名。结果显示，总体上刚性置业人口占比越大的地区，房价也越高。

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    人口年龄结构动态分析：将省会城市、计划单列市和直辖市的小学在校人数增速与房价增速比较。结果显示，小学在校生人数增长越快的城市，房价增速也相对较高。

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    3、人口净流入影响：净流入人口=常住人口-户籍人口，净流入人口占比=净流入人口/常住人口，净流入人口比例反映了城市的吸引力。以2015年一线城市的常住人口与户籍人口数据进行计算，结果显示一线城市的吸引力较大，部分解释了一线城市房价高企的原因。

中国北上广深常住人口、户籍人口、净流入人口及净流入人口占比分析

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    以广东省人口净流入比例图为例，珠三角一带和汕头市人口净流入比例为正，城市吸引力较强，而粤北粤西地区人口净流出较明显；观察对应城市的商品房住宅销售单价可以看出，一般人口净流入比例较大的城市房价较高。

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广东省各城市人口净流入、净流入人口比例及商品房住宅销售单价分析

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    1998年房改至今，我国房地产业蓬勃发展，行业增加值占GDP的比重由4%提升到2016年的6.47%，占据重要经济地位；发达国家房地产行业增加值占GDP比重普遍在10%左右，我国房地产业占GDP的比例仍有提升空间。

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    2000年全国住宅销售单价为1952元/平方米，商品房销售单价为2103元/平方米；2016年全国住宅销售单价为7203元/平方米，商品房销售单价为7476元/平方米。十六年间，住宅单价涨幅269%，商品房单价涨幅255%。

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    三、房地产行业市场容量巨大, 房地产行业未来市场容量超260万亿元。

    1998年房改时，我国城市人均居住面积为18.66平方米；2016年，我国城市人均居住面积增长到36.6平方米，比1998年增长了96%，居民居住条件大幅改善。

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    1949年至2016年，中国城镇化进程得到了大力推进，城镇化率由10.64%提升到57.35%，其中：从1998年房改后十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利的推动下，城镇化率年均增长1.36个百分点，房地产行业从幼稚期进入成长期；2008年后，城镇化进程进入第二阶段，至2016年城镇化率年均增长1.3个百分点，增速较上半程有所放缓。

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    2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距；

    • 人均居住面积受人口密度影响，人口密度与我国较为接近的国家更具参考价值；

    • 美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积数据中最小值为44平方米，最大值为65.03平方米，合理估计，在保守和乐观两种情况下，未来我国人均居住面积将分别达到这两种水平。

美国、德国、英国和日本四个国家的人口密度（人/平方公里）

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美国、德国、英国和日本四个国家的人均居住面积（平方米）

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    2016年中国城镇化率为57.35%，已经高于全球和中等收入国水平；

    • 德国、美国、英国、日本的城镇化率在75%-95%之间，属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。

中国城镇化率仍低于发达国家

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    人口自然增长

    • 我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率；

    • 2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%；

    • 预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。

    中国人口持续稳步增长

    供应缺口

    1. 缺口=需求总量-供应总量

    2. 供应总量=每年商品房住宅销售面积

    3. 需求总量=每年新增需求+每年改善需求

    4. 每年新增需求=当年人均居住面积*（当年城镇人口-上年城镇人口）

    5. 每年改善需求=当年城镇人口*（当年人均居住面积-上年人均居住面积）

2000年-2016年商品房住宅累计缺口85.48亿平

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    房地产行业未来市场容量超260万亿元。

    1. 未来城镇化率达到发达国家80%的水平（即90%*80%=72%）；

    2. 人均居住面积在保守情况下达到英国的44平方米标准，乐观情况下达到美国的65.03平方米标准；

    3. 潜在总人口达到16亿人。

    测算结果：

    1. 总需求建筑面积约在362.06亿平到604.29亿平之间；

    2. 对应的市场规模约在260.77万亿元到435.24万亿元之间；

    3. 其中，对开发商有利的住宅市场增量需求来自人均可居住面积、城镇化率、人口自然增长和2000~2016年住宅供应缺口填补这四个因素，建筑面积总量约在302.06亿平到544.29亿平之间，市场容量巨大。

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    四、房企市场市场集中度

    2017年上半年，Top5和Top10市场集中度为18.45%、26.44%，较2016年末分别大幅提升了5.62和7.59个百分点。

我国Top5和Top10房企市场集中度持续提升

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2017年上半年龙头房企市占率

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    五、未来房地产住宅市场空间分析

    截至2017年上半年，Top5和Top10市场集中度为18.45%、26.44%，较2016年末分别大幅提升了5.62和7.59个百分点，而美国房企2017年上半年和2016年末Top5和Top10市场集中度分别为22.55%、32.26%和20.82%、29.97%，中美房企Top5和Top10市场集中度的差值由2016年末的7.99%、11.13%快速缩小到4.1%、5.82%。

    假设到未来住宅市场空间分别达到前文所述的261和435万亿元，按照美国龙头房企2017年上半年的集中度估算，未来我国Top 5和Top 10房企市场空间分别约为59、84万亿元和98、140万亿元。

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