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2017年中国物流地产行业概况及发展趋势分析【图】

    一、物流地产成为行业新风口

    物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域,主要指以物流园区为核心载体延伸的系列 ToB 服务,主要包括:园区租赁、园区运营、配送服务、增值服务、基金运营等。物流地产开发商主要开发经营物流地产,与传统地产开发销售不同,大部分物流地产在开发后不会进行销售,会持续运营几十年,因此后续的运营管理能力将比开发能力更为重要,决定物流开发商规模以及收益。而物流地产经营与写字楼、商铺等经营也不尽相同,物流地产的内生扩张欲望显著强于写字楼和商铺,因为物流地产的连续性以及对大客户的黏性更强。相比于第三方物流、电商而言,物流地产开发商更为专注、服务性更强,第三方物流以及电商自建仓均用于辅助物流运输以及电商零售等主营业务。

物流地产业务流程图

数据来源:公开资料整理

    相关报告:智研咨询发布的《2017-2022年中国物流地产行业深度调研及投资战略研究报告

    2017年8月底,国务院发文进一步推进物流降本增效,物流地产迎市场高度关注。国务院办公厅日前印发《关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》。意见指出,推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。要进一步推进物流降本增效,着力营造物流业良好发展环境,提升物流业发展水平,促进实体经济健康发展。

历年物流政策梳理

数据来源:公开资料整理

    二、电商高速发展催生物流地产的快速发展

    电商对现代化物流基础设施的依赖可由 GLP 普洛斯园区电商租赁比例窥见一斑。根据GLP 普洛斯年报显示,GLP 普洛斯中国管理园区中电商租赁占比自 2011 年的 10%持续提升至 26%,而该比例显著高于其他国家,如美国仅为 10%。美国、中国网络零售额分别为 2.4、3.2 万亿元,按该比值,中国电商租赁占比应为 13.3%,导致这一差异主要是由于 GLP 普洛斯以提供现代化物流设施为主,迎合了电商对于物流设施的要求,因此吸引了更大比例的电商租赁,导致占比出现显著差异。

中国网络零售额占比约13.4%

数据来源:公开资料整理

中国第三方物流收入规模与美国相当

数据来源:公开资料整理

电商租赁占比显著高于其他国家

数据来源:公开资料、智研咨询整理

普洛斯至中国电商租赁占比持续提升至 26%

数据来源:公开资料、智研咨询整理

    三、高端物流仓储极度匮乏,供不应求致租金稳步增长

    高端物流仓储极度匮乏,根据报告显示,中国高端物流设施面积为 0.2亿方,通用仓储面积为 8.6 亿方,而美国分别为 3.7 亿方、17.7 亿方。从人均数据上相差更为惊人,美国人均高端物流设施面积为 1.17 平方米,中国则为 0.015 平方米,相差约 77 倍;美国人均通用仓储面积为 5.55 平方米,中国则为 0.66 平方米,相差约 7.4 倍。根据统计,我国现有的物流仓储设施约 70%建于 90 年代之前,难以满足现代企业的需求,高端物流仓储供应显著不足。

中国高端物流设施供应总量为0.2亿方,人均0.015方

数据来源:公开资料整理

    第三方物流、电子商务的快速发展导致高端物流仓储需求持续强劲,2016 年年吸纳量约 300 万方,接近 2015 年录得的历史新高。而一级市场物流地产的供应则寥寥无几,以北京为例,近三年出让的物流地块仅 2 块,总建面约 35 万方,二级市场并购与旧改已成为物流开发商获取资源的主要方法。

    由于供不应求的矛盾短期内难以缓解, 物流地产租金稳步提升,空置率持续下降回报。 率明显高于其他类型物业。根据报告,物流地产租金自 2009 年起持续上涨,年化增幅约为 4.3%。平均空置率持续下降,截至 2017 年第一季度,平均空置率约17.7%。2008年-2013年北京上海物流地产的年化回报率分别达到6.5%、6.7%,而高端物流地产的回报率达 8%;同时期住宅的回报率为 2.6%、3%,主要原因是物流地产的供需矛盾突出导致租金持续提升。

中国、美国物流仓储面积对比

数据来源:公开资料、智研咨询整理

中国物流设施人均面积显著低于美日

数据来源:公开资料、智研咨询整理

物流地产年化回报率明显高于其他物业

数据来源:公开资料、智研咨询整理

北京物流仓储用地成交统计

数据来源:公开资料整理

一、二线城市租金逐渐拉开差距

数据来源:公开资料整理

中国地区物流仓储空置率持续下降

数据来源:公开资料整理

    四、以商品零售额衡量市场空间,中国高端物流设施发展空间大

    人均高端物流设施面积能够反映出短缺这个问题,但并不能够衡量我国物流地产的短缺程度,由于我国人口基数较大以及两国人均消费的差异可能会高估市场的空间,例如美国的人均高端物流设施面积约 1.17 平方米,中国的人均高端物流设施面积仅为 0.015,若以人均数值来衡量稀缺程度,那么中国达到美国人均 1.17 平方米高端物流设施,全中国高端物流设施的总量将达到 15 亿方,这显然是不合理的。

    由于制造业、电商、连锁零售、第三方物流等企业均需要使用物流仓储设施,并且第三方物流多数需求来自电商消费,那么我们使用消费品零售总额作为需求口径来估算中国物流仓储的合理面积。2016 年美国、中国消费品零售总额分别为 33.4、24.9 万亿元(按人民币兑美元 6.9:1 进行换算),中国为美国的 74.5%。根据数据,目前美国高端仓储为 3.7 亿方、通用仓储为 17.7 亿方,按此比例计算得中国合理的高端仓储面积为2.8 亿方,通用仓储面积为 13.2 亿方,分别较当前高端仓储 0.2 亿方、通用仓储 8.6 亿方增加 1279%、53%。中国高端物流设施面积仍需增加 13 倍后才能够匹配消费带来的高端仓储需求。

中美两国消费品零售额

数据来源:公开资料、智研咨询整理

中国高端物流设施面积合理值应为 2.8亿方

数据来源:公开资料、智研咨询整

本文采编:CY329
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2024-2030年中国物流地产行业市场发展潜力及投资风险预测报告
2024-2030年中国物流地产行业市场发展潜力及投资风险预测报告

《2024-2030年中国物流地产行业市场发展潜力及投资风险预测报告》共八章,包含中国物流地产的区域市场拓展机会分析,中国物流地产各开发主体竞争标杆分析,中国物流地产行业的投资前景与投资风险等内容。

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