2017年中国城镇新增人口、年住宅竣工面积及房源统计分析【图】

    一、房屋保有规模不断增长

    我国目前房屋构成的主体是 1990 年之后落成的，房屋的更新速度并不快，绝大多数房屋的寿命可以达到 50 年甚至更长时间。因此，每年的竣工面积可以近似看成社会房屋存量增长的规模。

    从 2011 年到 2016 年，全国住宅类房屋竣工面积超过 46.1 亿平米，若单套新房的建筑面积约为 90 平米，则可以供应 5000 万的家庭居住。2016 年比 2010 年，城镇人口增加了1.23 亿，按照每户 3.1 人计算，则不超过 4000 万户。当然，居民本身也有提高居住面积的需要，即原有居民的人均居住面积是扩大的。但总体而言，最近几年新房的供给是较为充足的。

    推而广之，可以观察年住宅竣工面积和城镇新增人口规模之间的关系。当这个比值小于 25 时，说明我国城镇的年新增住宅完全不能满足新增居民的需求，也就是说全社会的住房供给动态来看处于严重短缺状况。这个比值在 25 到 33 平米（目前人均住房面积）之间时，可能说明住房供给动态偏紧。也就是说，倘若新增住房完全供新增人口居住，新增人口的居住条件暂时还达不到社会平均水平。这个比值如果在 33 平米以上，可能意味着全社会居住条件有所改善，新入城居民的居住需求在总量上有条件满足（但在结构上可能还存在居民支付能力不足问题）。

    2011 年起，该比值迅速提升，一直维持在 33 平米以上。2011 年到 2016 年，住宅竣工面积/城镇新增人口达到 37.7 平米。这说明，全社会的住房供求关系紧张的局面有明显缓解。

    尽管货币等因素可能还在推动房价上涨，但房租上涨的势头可能放缓。由于住宅竣工面积说的是新房竣工的概念，从新房竣工交付到装修完毕入住一般需要 1-2 年的时间，因此全社会居住面积不足的缓解应该是从 2012 年左右开始，并在 2014 年后确立明显趋势的。也正是在 2014 年之后，房租上涨变得十分平缓。

年住宅竣工面积和城镇新增人口的比较

数据来源：公开资料整理

    相关报告：智研咨询发布的《2017-2023年中国房地产行业竞争态势及投资战略研究报告》

    二、市场化房源量增质升，租户选择日益广阔

    可租赁的定义本身是相对于特定需求而言的。对一些人的可租赁房源，对另一些人来说可能不适合居住。不过，全社会依然存在“适合主流人群的可租赁房源”概念。对主流人群而言，装修品质达到一定标准，地铁通勤比较便利，才是可选择的房源。

    房源的供给充裕，不仅是表现在社会存量住房供给多，更表现为近些年大量房屋的品质快速改善，提供给老百姓更多选择。

    2013 年之前核心城市的租金上涨，存在结构性问题。也就是说，由于在热点区域，品质比较高的项目资源十分有限，而大量供给要么品质比较低，要么距离比较偏远，不能满足居民的需要。

2016 年，北京租住体验不足的原因

数据来源：公开资料整理

    近年来一些新因素的出现推动了情况的变化

    地铁线路逐渐呈现网状分布，地铁房越来越多。地铁是现代大都市最重要的交通工具。最近几年地铁建设越来越多，这就使得越来越多的房屋成为了“地铁房”。即使在特定区域的存量房屋保有量不变，承租人的选择也越来越多。这就客观上推动特定区域房产“居住价值”的不可替代性有所下降。

北京轨道交通运营线路网长度及客运量

数据来源：公开资料整理

上海轨道交通运营线路网长度及客运量

数据来源：公开资料整理

    互联网家装的兴起。互联网家装的兴起，使得业主，尤其是空置房业主可以以较低成本，较快完成装修。这对于提升可租赁房屋的品质，增加有效承租面积意义重大。根据统计，居民最为反感的就是房屋设施老旧的问题。目前来看，这一问题得到明显的缓解。

    总而言之，认为可租赁房源的扩张不仅表现为房屋本身数量越来越多，也表现为有效的租赁房源规模越来越大。